不要过于信任开发商的“理智”|房叔问答No.22
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今天一早，收到一位购房者的微信：房叔，有人在危言耸听。大体意思是：整个杭州房价都偏高，升值空间小，亚运会后新房破发概率大；地价创新高，开盘后破发概率在加大，房产公司无脑拍地，杭州接盘侠没那么多……
对此观点，房叔认同又不认同。这是一个混沌的市场。过分的乐观和过分的悲观都没有必要。
年后的市场再一次峰回路转。尤其是限价政策的明显放松迹象，刺激了土地市场的再一次火爆，同样进一步刺激了购房者刚刚冷静下来的神经。
市场确实很矛盾。
01
购买力透支，无法支持房价疯涨
G20前后一轮暴涨，杭州绝大部分板块房价上升2-4倍，而且成交量大幅提升，从行情转暖的2015年开始到去年底的4年时间，共计成交68万套（2015-2018分别为13.39/21.33/18.40/14.88万套），相比2011-2014年调整期的4年共计成交31.9万套，超过两倍还多；同期的酒店式公寓成交数字对比则是12.73万套:3.56万套，超过了3.5倍。
江浙富庶之地，房叔不敢断言购买力还剩多少，但这一轮市场下购买力的透支是一定的。从房叔后台咨询来看，杭州本地购房者中占比绝对多数的已经把“老人票”消费殆尽；同样，“新杭州人”中也是占比大多数者已经拼搏到没有了房票；到2019年初，新增数量极多的“未来杭州人”，刚到杭州上学，父母为了保障孩子未来至少在杭州有一套房，已经动用集体户口提前消费；同样，在“纯刚需”购房者中，掏空“六个口袋”买了房的比例也高达5成以上。
虽然没有上帝之眼，不敢断言未来的市场购买力还有多少。但，透支，是明显的。
02
不要过于信任开发商的“理智”
换个角度看，如果你是某开发公司杭州负责人，在你的项目即将结束，仓中无粮即将下岗的时候，你也会为了上岗而疯狂。
03
没有库存，无法支持房价暴跌
从房叔对杭州各城区的住宅供应量统计来看，截至2019年初，总体供应量仅1078万方，按套数仅不足10万套，还不够2016年半年卖的。
尤其在土地市场重新火热的刺激下，以及限价已经适度放松的期望下，让开发商看到了未来的获利空间；也让购房者重新燃起了刚刚平静的焦虑。
04
购买力匮乏的考验即将到来
但是，值得购房者注意的是：
首先，在限价尾声，后续的低价房源已经即将售罄，随之而来的则是被放松限价的“尴尬”型房源，一旦限价进一步放松，购买力匮乏的考验才会真正到来。最早放松限价的案例项目凤凰台、博翠府都已经给出了答案。
《不要慌！评首例暂停摇号、杭土地首拍以及凤凰台批出3万高价》
05
焦虑大可不必
再有，从杭州商品房发展的阶段性来看，每一轮房价的快速上涨之后，都是默默消化的一个阶段，短则两三年，长则四五年，从未有不停歇的涨涨涨，也没有过不停歇的降降降，过于焦虑大可不必。
关键词：
青山湖还是临平山北
问：房叔，请问下您，青山湖那边的新房跟临平山北的二手房，价格接近的，买哪个地方的比较好？
杭州房叔：青山湖和临平山北在价格接近的情况下，当然还是选择临平山北。无论从城市底蕴还是目前的居住氛围、配套水准，都是临平山北明显胜过青山湖一带。青山湖的希望在于长线的未来，目前无论是青山湖科技城的发展速度，还是居住氛围和配套的起色，都比临平山北要差一个级别，要赶上并不容易。惟一比临平山北有优势的是长线的文一西路科创走廊的发展前景，但也远在10年左右。毕竟未来科技城的外溢要直接带动青山湖科技城，还是需要相当的时间的。
关键词：
临平换房主城区，买卖如何衔接
问：房叔您好，有问题想咨询您，我在临平南苑地铁口余之城有套89方精装后出租了，现在在市区租房，想换主城区的房子（400万以内，小孩幼儿园小班考虑学区），手上现金50万，贷款也有50万未还，余之城市值250万左右，10月份满2年，想卖掉再去摇号又担心摇不到房价上涨，想去抵押再去摇号等摇到号再急售又担心到时候不好卖而且操作比较复杂，请问我该如何处理？如果买房的话，该选择哪个区域呢？烦请指点，万分感谢！
杭州房叔：建议可以关注一下杨柳郡和臻蓝府，都是地铁房，学校也都还可以，价格上大致符合你的要求。你这种情况建议还是一边出售余之城，一边参与摇号。如果摇中了，也有短贷融资方式可以解决短期的资金过桥，只是会有一定的代价。相比急售会好一些吧。买和卖时间上完全契合确实比较难。
关键词：
二套房置换
问：房叔，你好！我目前有一套临平老城区80多平方两室一厅的老房子，还有资格购房一套。现在想改善。我给自己列了几个方案。
方案一：买一套200万以内110方左右临平老城区的老房子，把现在的住房出租。
方案二：买一套临平山北的新房，位置离地铁远，买来不自住，过两几年卖掉再置换。
方案三：卖掉老房再买一套位置好小区好的次新房。
我不用考虑学区，可是首付要六成，预算有限，所以很难选择。麻烦你给我个建议，谢谢!
杭州房叔：首先，建议参与天都城、悦青蓝、玉屏蓝湾等目前还有明显差价的项目，纯粹作为投资，如果能摇中，可以获得一定的差价收益，等新房出售后再考虑改善；其次，卖掉老房，买一套临平山北的新房，但是务必选择地铁房，相对升值会好得多；第三，卖掉老房，买一套位置好小区好的次新房，改善居住。供你参考。
关键词：
崇贤三盘PK
问：上河宸章好还是江南院子还有京杭府？
杭州房叔：你关注的三个项目在同一区块，看来是认同这个区块了。从公司品牌上来说，两个路劲远洋，一个祥生绿都，大致处在同一水平线上，很难说有实质的差距。项目规模上是京杭府占先，江南院子和上河宸章较为接近，但也有10万方以上的体量；三个项目位置临近，但是京杭府临近绕城，而且靠近极其繁忙的南庄兜枢纽，距离崇贤枢纽也不远；江南院子临近绕城，也临近崇贤枢纽；上河宸章相对位置就要好很多。在开发商水平接近的情况下，产品上主要还是要看个人的喜好。但是在价格接近的情况下，建议首选上河宸章，千万不要忽视噪声和尘染对居住品质的影响，尤其是自住为主的情况下。
关键词：
萧山宁围还是拱墅桃源
问：翡翠江南和拱墅区融创臻蓝府，在地段上，哪一个更值得入手呢？
杭州房叔：很接近的两个项目。宁围这几年会有一定的改造力度，本身临近奥体，未来的前景值得期待；桃源是另一种风格，未来杭钢一带的产业升级值得期待。从目前的价格情况和地铁距离来看，略微倾向于臻蓝府。臻蓝府大致可以确定的卖鱼桥小学分校，学区是另一个加成。
关键词：
萧山空港
问：房叔您好，我想了解一下为什么天空之翼现在没有人摇了，今天有天空之翼的销售打电话过来，我摇了半年多的房，有点想买，看了你对天空之翼的公众号文章觉得不差，你知道为什么天空之翼卖不动的原因吗，谢谢。
杭州房叔：杭州目前的城市大格局是往东发展，从长线看，天空之翼的未来还是可以期待的。天空之翼的弱点在于目前城市界面略弱，没有大的商业配套，机场也有一定的噪声影响，在市场热度下降的情况下，不再像之前一样摇号也属于正常。相比前湾一带，目前天空之翼的价格并不高，只是短线投资并不适合。未来地铁开通后，认可这个区域的自住和中长线持有还是可以的。
临近还有一个项目叫云尚澜天，预计今年夏天现房销售。精装修的现房相对在品质上会可靠一些，也可以关注一下。
关键词：
三墩、学区
问：房叔您好！我是您的忠实粉丝，现在有个问题需要咨询您。本人有两个小孩，大的在三墩小学读二年级，小的明年上幼儿园了，现在租房住在三墩北阳光和苑。本来想在三墩北这边买套房子，（第一套房在乔司复地又一城）但是摇了铁建国际城跟云和湖都没摇到。不知道是继续等云和湖的两幢高层还是买套二手房好。如果再摇不到不知道买哪个小区的二手房好，主要是小孩上学要近一定，一个大人接送两孩子太远不方便。三墩小学附近也可以，金地自在城价格有点高，西湖国际城还没拿到房产证，不知成交价是多少。买二手房在什么时候入手比较合适？这边的经适又不喜欢。
杭州房叔：首先还是建议摇一下云和湖的高层，相对同区域的二手房肯定要合算一些；如果摇不到需要考虑二手房，惟一的办法就是多花时间看了。你的情况在于学校确定，相对来说目标就很明确了，围绕学校附近，尽量找新一些的二手房吧。离学校近是第一要素，毕竟关系到孩子早上可以多睡一会儿。二手房没有捷径，只有多看多比较了。原则上不太建议入手经济适用房，升值会差一些。
关键词：
二手房选三墩还是良渚？
问：在看二手房，目前考虑奥克斯和越秀的简装，89方300万，还有昆仑华府的房子89方，不知道哪个更值得买，昆仑华府的毛坯不知道后期装修户型会不会不好，烦请帮忙分析一下。刚需小白一枚，手上就130万左右的钱能付首付。
杭州房叔：你关注的应该是缔逸城和星汇悦府吧。这两个项目面对面，地铁缔逸城略近一些；规模上相近，没有明显的差距；项目口碑星汇悦城略强一些，缔逸城的产品负面更多一些；二手房的选择最大的难点在于砍价，现在这个位置3万出头的价格是基本行情，还是可以入手的，单就两个项目比较而言，差别不大，具体看你选中的房源位置和价格了。简单说就是哪个便宜，那套楼层更好，位置更好就买哪个。值得注意的是古墩路沿线的噪声影响相当大，尽量避免选择沿古墩路的房源。
相比而言，昆仑华府的位置要弱得多，项目距离地铁有相当的距离，项目本身的品质也不高，不如选择缔逸城和星汇悦府。昆仑府本身的90方户型中庸，倒是也没有特别不好，边套的户型好一些。从你的预算情况来看，建议参与和光尘樾的下一期摇号，性价比比这两个项目还更好一些。希望能对你有所帮助。
关键词：
富阳、大城小院
问：孩子大学毕业在富阳高桥工作，想买大城小院88平米高层，均价1.55万含装修，今天交了意向金，等摇号。请问可以选择这里吗？这里通了地铁会有发展吗？还是选择25公里外的金城英特尔湾？还是东洲？
杭州房叔：孩子在高桥工作，首先不建议买到太远的地方了。在没有其他因素影响的情况下，住房离工作地太远肯定是不建议的，上下班花太多的时间在路上，实在是过于浪费，不管怎样时间还是最宝贵的， 居住地离工作单位近，可以大大提高生活品质。
对于银湖和东洲的选择，大致上取决于个人的爱好。银湖的优点是环境和地铁，虽然银湖大部分项目都距离地铁有一定的距离，但是有地铁对于长线的升值来说肯定还是有相当大的影响的；配套眼前弱一些，随着周边地块的开发进展和入住率的提高，还是有望改善的。
东洲的优势在于环境，背山面水，而且城市界面不错，沿江风景大道开车非常惬意。但是对于刚需来说也有一定的缺陷，配套缺乏是大问题，而且短时间内改善的余地不大，基本还是依靠城区，未来前景尚可，主要看东洲的产业升级和运动主题的未来发展。
从大的方面来看，大城小院1.55万的精装还是可以考虑的，毕竟会比城区边缘便宜3000左右的单价，未来富阳向杭州靠拢对接还是大方向，中长线来看保值升值可以期待。
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作者/房叔 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
福利
2019杭州地铁楼盘图
（3月版）
活动截止时间：2019年4月3日9:00
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