之江300万的89方将入市 投资需慎重 |房叔跑盘No.06
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4月底开始，断供近7个月的之江板块将迎来新盘补充入库，中梁云都汇预计4月底首开，祥生湛景云境计划年中入市。前者位于之江转塘的云栖小镇板块，规划的238套瞌睡89方刚需三房户型届时将全部推出；后者位于之江新城，规划小高层106-140方大户型改善房源，首开拟推出部分楼栋。
两个盘直线相距约2.3公里，开车相距约2.9公里，时差约5-10分钟，车行交通时间成本接近；尤其对过之江大桥而来的购房者而言，交通时间差距微小，购房者驱车下立交之后沿云河街右转枫桦路可达湛景云境，左转科海路可达云都汇，两个盘的车行距离相差约700米，车行时间差距可忽略不计。
▲两个楼盘直线距离约2.3公里
不过两个盘的价格差距是鲜明的。云都汇首开预计每平3万左右，一套90方总价预计在300万以内，首开当日起一个月内购置车位可享受2万元车位价格优惠；湛景云境则计划以每平4万的价格开盘，一套最小户型106方三房预计总价400万起步。如果最终都以预期价格开盘，两个盘的均价差达约每平1万元，单套总价价差约100万。
| PART1 |
之江：失去阿里云总部之后，文化产业成熟之前
之江以旅游开发和由中国美院、音乐学院等艺术类院校为主导的艺术培训行业起家，2016年起借力阿里云计算有限公司打造云栖小镇产业基地。截至2018年10月，云栖小镇已累计引进包括阿里云计算有限公司、富士康科技、Intel、中航工业、银杏谷资本、华通云数据、数梦工场、洛可可设计集团在内的600多家高科技企业，其中涉云企业近400家。
依靠产业托底，云栖小镇一带的人、车流密集规模仅次于转塘镇中心一带，超过之江新城。
但受阿里云总部定址在三墩的规划影响，云栖小镇的产业发展失去了一个重要的利好支撑，不排除会影响后续的招商引资。
衍生的影响是，之江前几年大肆热捧的云产业概念被近两年的文化产业概念所取代。
根据2018年《杭州市之江文化产业带建设推进计划（2018-2022年）》，包括之江文化中心、浙江电影学院、象山艺术公社等7个文化产业项目落户之江，除了象山艺术公社已运营招商，其他六个文化产业项目从今年起陆续开启建设，2022年前后落成，而招商和人流的成熟，需要一段更长的时间。
▲《杭州市之江文化产业带建设推进计划（2018-2022年）》内容截图
因此当前的之江，在云产业的“云端”绕了一圈之后，又回到基于艺术院校的文化产业，目前正处于文化产业的起步期，难料后续发展。
想依靠产业发展引入人口继而盘活当地商业繁荣的前景如何，有待商榷。
| PART2 |
当下是合适的投资购入时机吗
当前的之江暂时不够乐观，理由如下：
一是失去了阿里云总部落地板块的机会，而新规划的文化产业发展刚刚起步，前景不明；
二则两个楼盘所在的之江新城核心区和云栖小镇板块，在多个住宅楼盘交付短则1年，长则5、6年的情况下，入住率依然不高，仍无法带动周边商业发展，说明板块发展速度缓慢。
之江新城核心区内之前交付的住宅——比如大家之江悦、中天九溪诚品，目前入住人口不多，区域内沿街商铺稀少，主要由珊瑚沙社区的一条临街商铺提供。云栖小镇板块也面临着类似的发展情境。板块内的两个楼盘东日晴好和梧桐燕庐交付后的入住人口和周边产业工作人口仅催生了少量商超。
不过对投资需求来讲，看的是未来。未来的之江可以乐观的理由在于：
第一，2020年地铁6号线和杭富城际铁路开通，进一步加强之江与其他板块的紧密联系，依靠地铁轨道交通引入一部分人口；
▲铁6号线站点图，画圈部分为之江新城内分布站点
第二，东邻的滨江区持续发展壮大，促使更多人口外溢居住在之江；
第三，看重西湖区的行政规划之外，人居理念转变，更追求自然环境健康，也会导致板块拥有的自然资源的固有优势进一步增强，从而提升板块的吸引力；
第四，文化产业能按既定目标稳步推进发展，带来人口和商业的进一步繁荣。
上述四条中，除了第一条能在短期内稳步实现外，其他三条的实现不仅需要更长的时间，还面临失败的可能。
因而不建议在当前以投资为主要目的购入，可能需待更多的利好更趋明朗化的时间节点，再投资入手更合适，届时虽然所赚利润会减小，但更能保证存在利润空间和资金的顺利流转。
若想当前即投资购入，建议购置板块内的云都汇89方户型。
一来楼盘位于之江大桥所衔接的云河街南侧，方便滨江区人流过江而来，同时南面约1.2公里有科海路地铁站，可承接地铁带来的人口流动；南邻富阳，也可承接一部分来自富阳的购房人口；
二来房源总价低，可相较主城内其他板块房源价格形成价格洼地，从而吸引更多的购买力流入；
三来随着高价地频出，大户型改善房源在未来有望逐渐成为楼市供应体系的主导，彼时89方户型的卖方市场地位有望进一步巩固抬升，那么89方户型房源更益于流通。
| PART3 |
周边配套PK
▲中梁云都汇和祥生湛景云境周边配套
湛景云境所在的之江新城核心区交通通达度更高，可更便捷得承接来自城西、钱江新城和滨江区的人流，同时近邻云栖小镇和转塘板块，前往转塘享受区域的成熟配套也很方便。
云都汇所在的云栖小镇板块科海路沿线，可紧密衔接转塘、富阳和滨江，对来自这三个地区的人流来说选择云都汇或者湛景云境所面对的交通通行条件和通行成本差异较小，但对来自城西和钱江新城的主城客群来说，湛景云境更具交通出行优势。
地铁轨道出行方面，湛景云境距离地铁口约500米，云都汇距离地铁口约1.2公里，步行时间差距约10-15分钟，湛景云境更具地铁出行优势，但两者的地铁出行便利度差异并不算大。
▲湛景云境南面约500米处为地铁6号线枫桦西路站
▲中梁云都汇南面约1.2公里处有地铁6号线科海路站
其他各项配套，包括教育、商业、受道路噪音影响方面，湛景云境以压倒性优势胜过云都汇。
教育配套方面，云都汇周边学校、幼儿园数量少，所享受的教育配套主要由转塘提供，但在当前之江新城核心区内生源不紧张的情况下，可借势享受；而之江新城核心区拥有多所从幼儿园到中学的配套；
▲湛景云境北邻的求是之江二小
商业配套方面，之江新城核心区内规划的商业综合体，不管是数量、体量还是品牌影响力都超过了云都汇所在区域。
▲两个楼盘周边部分商业配套
湛景云境位于之江新城核心区的中心位置，与车流相对密集的之江路、长深高速、云河街的直线距离在1-1.2公里；而云都汇西邻的科海路车流较多，是富阳人群和云栖小镇产业人群出行的主要道路之一，车流较密集，同时项目和其北面的长深高速直线距离不到600米。
| PART4 |
产品品质、户型PK
▲楼盘基本信息
如上表所示，两个楼盘的产品规划类似，容积率、层高、楼间距、房屋朝向、建筑用材的指标都接近，两个楼盘也都不设通风井，都通过梯户关系设计让每个户型都能实现南北通透，最大区别在于得房率和户型设计：
云都汇的89方户型是一梯两户设计，得房率超过80%，南北通透，全明，但只能做到1房朝南，两个房间朝北，只设计了1个卫生间，窗墙比较低，采光面不及湛景云境宽大。如下图所示：
▲云都汇89方边套A户型
▲云都汇89方中间套B户型
湛景云境算上拓展面积后得房率可以达到90%以上，通透全明，由于规划的是超过100方的大户型，下述四个户型都能做到两房朝南、双卫、大阳台，餐客厨阳台位于一条轴线上，通透性颇佳。如下图所示：
▲湛景云境106方边套
▲湛景云境110方中间套
▲湛景云境120方中间套
▲湛景云境125方边套
| PART5 |
结论
综合来看，不管是地段区位，还是产品户型规划，湛景云境更胜一筹。但若抱着投资性目的购房，依然建议优先购入云都汇，理由在上文中已提及。
但房叔并不建议以投资动机买入之江，最好为满足自住需求而置业。若从满足自住的需求出发，鉴于两个盘的价格差异，如何选择并不难，购房者可根据自身能承受的价格来选择。
-END-
文/田鸡饭 编辑/田鸡饭
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
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