蔡若焱：物业管理中的问题

查看原文

其他

蔡若焱：物业管理中的问题

2015-09-22 蔡若焱 物业管理

发声
— 物业人 —

点击上方蓝色字体关注

物业管理中的问题

文/蔡若焱

北京市和谐社区发展中心前理事长

中国人民大学社区治理课题组研究员

北京市幸福指针业主大会辅导中心理事长

有关名词：

物业：广义的物业就是不动产或建筑物，狭义的物业一般指单元式住宅楼宇，主要是以区分所有为特征的建筑物。

物业管理：意即不动产运行管理，按照物业管理条例之定义，是指对附属配套设施设备的管理及区域秩序维护。以物权法语境，为物业共有部分设施设备管理。

物业管理权：业主享有共有部分的共有和共同管理权，物业管理权则为共同管理权。共有遵循物权法中共有原则；

业主：房屋所有权人

居民：房屋非商用使用人

一、为什么叫物业管理？物业管理给我们带来了什么

这个问题有人说是从港台学来的，不尽然，看看港台的相关法律吧，台湾叫《公寓大厦管理条例》，香港叫：《多层大厦(业主立案法团)条例》、《房屋条例》和《建筑物管理条例》。没人叫物业。那为什么我们要叫谁都看不懂物业管理呢？下面试着做个猜想。

我国的物业管理是随着改革开放尤其是住房制度改革而兴起的。而我国的改革开放首先是从经济领域起步的，在改革开放初期，与经济、市场有关的事物及行业或主动或被动纷纷跳海下水，但是，我们院拉的单位大院体制不仅仅具备经济功能，而且还承担有大量的社会功能和公共职能。因为政治改革并未同步启动，因此这些功能和职能不可能随着经济战车一并点火。只能从投身市场的企业中逐步剥离出来。然而这时候发现，这些职能没有合适的接收者。80年代初，通过考察香港的多层大厦（业主立案法团）管理模式，人们发现这个机制或许能承载这些职能，但是，显然如果直接叫大厦管理无法涵盖包括房管等一系列原本由单位大院体制遗留的诸多事务。就必须有个新的机制来解决问题，物业和物业管理就应运而生了。

本来，原本由单位大院承担的很多非商业职能尤其是其中的公共职能，商业机构是无力承担的，因为这样的话必将使得很多公共职能商业化，从而脱离公共领域，失去公共属性，对公众造成困扰。但是，巧的是，改革开放初期，承担这一职能的建设单位和其兴办的物业公司基本都脱胎于单位大院，都具有国有特征，都能直接或间接的听命于政府，因此，对于暂时无力承接这些职能的政府而言，由他们来承接这些不失为一个较好的过度选择。一方面，政府可以继续控制这些职能使其不致完全投入市场而失去公共属性，另一方面，也可以通过将这部分成本转嫁给业主群体而避免已经相对平衡的公共财政受到过大的冲击。

那么最开始的物业管理源于哪里呢？我国第一次在政府规章中提到物业管理，是1994年的建设部33号令。其中第二条第三款是这样规定的：“本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。”紧接着，在第四条中引出了物业管理的概念：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”，这样，就把小区管理与物业管理公司的管理自然地捆绑在一起了。

在同一个文件中，规定了履行这一职能的小区组织——住宅小区管理委员会，这也是现在的业主委员会的前身。但在当时，这个组织还不具备业主组织的特征，也不是完全由业主组成的，根据其第六条第二款的规定：“是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”的机构，而且，按照办法第三条的规定：“房地产行政主管理部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。”，很显然，小区管委会仅仅是当时政府职能的一个延伸，它不具备或者说不完全具备私权特征。就这样，由管委会进行公共管理延伸的格局就这样形成了。而且，由于在该规章第四条规定“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”物业管理公司从过去的分散的，不规范的，不知所属的状态正式走向台前，从此登上历史舞台。住宅小区的管理，也由于物业管理公司的存在，顺势被众讹为物业管理。在物业管理初期，教育、就业、人口、计生等大量公共事物都是由物业公司代劳的，在这一段时间，物业公司开证明俨然就是小区政府的证明，没有他，孩子入不了托上不了学，老人进不了养老院，甚至都无法结婚生子，一时间，物业公司的地位何等尊崇显贵。

在1994年到2003年的十年中，随着政府体制的不断完善和财政状况的不断改善，很多的公共职能逐渐被剥离出去了，回到了他原来的政府部门手里，但是，那些需要大把花钱的公共职能，继续留在了物业管理中。在这种状态下，由改革开放的发源地的深圳物业管理商会牵头起草，2003年6月8日，中华人民共和国国务院令第379号公布《物业管理条例》。

以上是物业管理的产生背景，虽然物业管理的本质是公寓大厦或住宅建筑物管理，但是在中国，住宅建筑物管理无法涵盖中国特色的物业管理的全部内容，也无法承载大量的非物业管理事物，换个名称，弄得云山雾罩，让大家都搞不清楚是有必要的，水至清则无鱼，这有利于我们稀里糊涂的从计划经济向市场经济过渡，麻醉剂总是能让人减少痛苦的。

但是，随着《物业管理条例》的颁布实施，业主这个含混的概念也第一次得到了国务院规章的确认——业主指房屋所有权人，自此，权利人从小区内的全体所有权人和使用人变成了单纯的所有权人。原本的准公共产品物业管理也自此一下子变成了私人物品，公共产品的提供者各级政府机关也迅速的从物业管理中撤离，其本身的管理监督指导职能也随之退位到指导职能，似乎一夜之间，物业管理与公共管理无关了。

当然，如果仅仅从住宅不动产管理而言，原本就应该如此。可是事实怎么样呢？尽管经过十年的时间，已经有大量的公共产品从物业管理中剥离出去了，但是此时物业管理中残留的公共物品依然占了很大的比重，公共安全、公共环境、公共秩序等公共产品及水暖电气热等几乎所有的公用事务继续留在了物业管理中。我们的物业管理，不仅仅是住宅不动产的管理了，这种融合的有机实现，物业管理这个词汇的创造者功不可没。

二、我们的钱花哪里去了？为什么要花那么多钱？

原本，作为社区一员，承担部分公共职能本无不可，但是如果仔细研读一下其为我们加诸的沉重负担，很多事情就很容易解读了：

先说管理费：

拿美国对比，美国一个管理区域一般只需要一个职业经理人足矣（甚至几个管理区域共用一个管理人），因为他的工作就是按年度做出预算并在通过的预算内向市场采购专业服务。他的客户只有一个，那就是业主组织——Homeowner-Association（以下简称HA）。不需要面对所有的产权人。而据美国业主协会联合会主席介绍（该主席曾参加了我们举办的研讨会），美国的住宅不动产管理经理人收入属于中下，但是职业很稳定。有些甚至几代人都在为同一个小区进行管理，他们对所在小区的设施设备情况了如指掌，业主也不会轻易更换。具体数值以3000美元月薪计算，折合人民币不到20000元，一年24万元。

顺便提一下，美国的HA主席，一般是按照社工做的，本身不拿钱，但是社工在美国社会很受尊重，也会为其政治前途加分，因此美国很多的议员都有过HA的经历。

中国呢？由于大量的公共职能，是的物业管理的主要任务就是和人打交道，因此人少了是肯定不行的。在我国一个物业管理公司的管理费每年大概需要占到物业费的三分之一（根据小区规模差别很大），哪一个15万平米的小区来说，假设2元钱物业费，管理费就要花去0.7元，折合每个月10万元，一年100万元。仅此一项，就超过美国4倍。！

再说治安服务，

美国的大厦管理更多见的是在传达室安排一个本大厦的社工，本身并不承担治安责任。些许的津贴也不会有太多的负担。这方面的开支没有统计，权且按经理的一半计算，算10000元津贴。每年10万。

而我们的保安每年消耗的就远不止这些了，还以上述小区举例，两个大门、三个巡逻、一个监控、再加两名队长。按照每岗四人计算，需要26人，再加上消防中控，五人（消防中空要求日间双岗），整整31人（这是符合劳动法的人员安排，每周40小时，每日6小时，吃空额等情形不计）。按照目前的行情，2500元每月每人。一个月就是77500元，每年合93万元，再加上警用设备和食宿开支，大约得120万元。

其它的公共服务，

美国这些服务布什政府提供就是机构向使用人提供，与产权人无关。产权人不用承担费用。园区保洁、绿化、垃圾清运、水煤电气热等事项又要占去大约50万元（估数，非计算），前面三项加起来看看：

美国：34万。中国，270万（折合每平米每月1.5元）

另外，中国物业公司还需要一笔不菲的利润，按照行业管理约占8%，折合0.16元，

真正用于设施设备的钱有多少？

如果再考虑美国的人均收入用于参考，美国的物业费对于正常家庭而言几乎可以忽略不计，而在中国则是一笔不菲的开支，因为美国的不动产管理费全都用在了不动产管理中，而中国的物业费中有至少80%是用于设施设备之外的支出，而这些支出本身不应当属于业主！至少不应当属于目前中国的绝大部分业主！

我问过美国的物业负担，按照预算每年不等，一般是300-500美元一年，而且美国不区分中大修，全都在里面。国人还要承担一笔额外的中大修费用。美国的社会救济标准是1600元左右，中国是800元上下，这样比较，美国的管理费相当于救济金的四分之一，我国则高达数倍。以此作为可比价格的话，我国国民的物业费负担是美国的十余倍！

这实际上也造成了纠纷的日益严重，因为这实在是一笔不小的开支，必须关注，而每个人的经济条件和容忍度有巨大差异，纠纷变得不可避免。

三、为什么物业管理中的公共职能无法剥离？

拿保安举例：

我们国家在计划经济时期，治安，尤其是大院的治安一般都是由单位负责的，随着单位制的解体，原有的治安力量无法承接如此巨大的社会治安需求的爆炸式增长，只好由物业管理这个改革开放的巨大的收容站承接。美国的警察数量是每10万人325人，而中国只有130人，而全民皆兵时期的治安是令人羡慕的，这不仅仅因为当时的经济不甚发达，更由于单位大院体制承担的治安责任，红箍满天飞的年代的确解决了很多治安问题。而改革开放后，警察的人数并不是优先考虑的事项，我们每个派出所的警力尽管依靠超负荷的工作依然无法满足辖区的需求。在我们国家，除了重点及形象区域，我们何曾见过到处游荡的巡逻警察？除了人数比例低之外，分工的过细进一步加剧了警力的紧张。此外我们还有一个重要工作需要完成，那就是特殊勤务和稳定保障，这个就不细说了。

综上这些原因，导致了警力的严重不足，也就造成了单位大院解体后社会治安力量必须依靠民间的力量加以补充，小区聘用保安也就顺理成章了。

其他的公共产品也是类似的情况，转型的政府尚无法承接这些陡然增加的负担。

国民起码的公共产品是政府的职责，也终将由政府承担最终责任，正因为如此，这些事物影响到公共利益，因此，政府对物业管理的关注和干预也就不可避免了，甚至在物业管理缺失的小区，即便在理论上物业管理属于私人事务，但是由于这些公共产品的存在，政府也不得不接手。北京市很多小区的政府介入就是这个原因。

四、为什么居民的事务由业主来承担？

业主，顾名思义就是房产所有人，对使用人的义务就是保证所提供房产的正常运行和使用。对使用人的生活服务原本不是产权人的责任。但是，由于现实中居民的自治组织居委会不断强化的行政职能导致了自治职能的不断凋敝颓萎，已无力承担居住事物，再加上居民因为没有不动产作保障，组织难度很大，更因为多年已经习惯了等靠要的理念，交钱办自己屋外的事更别想。再有因为我国现阶段业主与居民的重合度非常高，很多居住事物落在业主头上就变得水到渠成了。停车管理、卫生管理、环境整治等等事物也就顺理成章的变成了业主的职责。

这么说大家可能还不甚清晰，举个例子吧：

如果你有个院子，租给了一家人，你会在帮他管理他的车么？你会帮他来清运垃圾么？你会帮他来整花弄草么？我想你不会，他也不会因为这些事情找你，因为大家都知道这不是你的责任。只有房屋或设施坏了，他才会找你，这才是你作为产权人的职责，你会干预他的不当使用，比如野蛮装修危机结构，拆除设备损害财产，这才是你的权利。一个人如此，多少人也是一样。

再比如保安，是保证业主的安全还是保证居民的安全？假如你的住户有超过基本治安标准的需求，需要请保安，会让你帮他请么？有一次我在给一个政府机关培训的时候，恰好这个机关的办公楼是租用的，我问他们，你们的保安是谁请的？他们说是政府办统一请的，我说这不是产权人的权利么？为什么不让他给你们请？很显然，自身的安全在超出社会平均治安水平后，还是需要自己来保障的。保安与业主无关，除非你住在这里，成为居民。

这里还有另一个问题，停车收益归谁所有？停车是居住事物，应当由居民负责，那么停车管理费就应当由居民支付，结余就应当归属于居民。有人会说，这不是业主共有的场地么？是共有的，但是专有部分和共有部分是不可分割的，在你出租专有部分时，共有部分也一同出租了，业主应得的停车场收益，已经包含在房屋租金之中了。只是居民每个人都有相应比例的车位使用权，在实际使用比例出现不一致的时候，需要用金钱的方式来调节使用比例的不均衡而已。当然，自己住，自己就是居民，自然有居民的责权利。如果你租了整栋大厦，业主会来向你收取配套车位的停车费么？显然不会，来收你也不给。

来源：

新浪博客-路漫漫

2012-07-21

———— REVIEW ————

北野 | 陈凤山 | 舒可心 | 廖小斌 | 王兆春

梁晓东/彦羽 | 王荷/风月 | 向阳 |宋安成

毛寿龙 | 陈伟│ 赵凯 | 黄安永│秦兵

编辑：赵翌序