公司调研 | 绿地控股44%的净利来自金融业务，它2,300亿房地产销售不值700亿？ | 自由微信

公司调研 | 绿地控股44%的净利来自金融业务，它2,300亿房地产销售不值700亿？

原创 2016-07-12 公司调研 OF 爱分析ifenxi

绿地控股（600606）整体上市行将一周年，市值却已跌去2/3，从3,000亿萎缩至1,300亿。从房地产行业的净利润数据看，绿地控股位列万、保、招之后排名第四。但从市值看，绿地控股依然排名第二，这是否意味着泡沫仍未被挤净？

绿地控股未来的核心价值在于金融业务，而非地产、基建。绿地金融（绿地金融投资控股集团有限公司）2015年净利润30亿元，占公司净利润约44%，即是例证。今年一季度，绿地金融利润总额13亿元，同比增长 69.81%，表现继续抢眼。

而绿地控股的互联网金融创新能力同样值得称道。一手拥有数百万高净值业主群体，一手掌握数千亿地产项目融资需求，实现两者有机链接，是绿地创新（绿地创新投资有限责任公司）的独特之处。爱分析认为，我们更应该从金融创新的角度为绿地控股定价，而非传统地产。今天，我们来详细解析一下绿地控股的互联网金融业务。

因为金融业务的发展状况，将深刻影响它的估值。我们对绿地金融估值600亿。绿地控股目前市值不到1,300亿元，除去绿地金融600亿。剩余每年2,300亿房地产销售、近百家4S店、25家五星级酒店值不值700亿？你自己判断吧！

绿地的互联网金融探索

今年是绿地创新练内功、打基础的一年，获取牌照是核心工作之一。绿地创新的支付牌照行将落定，还在谋求公募基金、QFLP等牌照。母公司绿地金融在寻求银行、保险的牌照机会。

用社区金融服务庞大主客户群
相比其他互联网金融公司，地产公司的独特之处在于拥有庞大的业主客户群。绿地控股目前覆盖业主数量为350万，而且每年住宅合同销售面积近1,500万㎡，年新增业主约10万。这些业主从财富管理角度看待，均属于高净值或准高净值群体。诺亚财富2015年末累计注册客户9.9万，年交易客户1.26万，每客户平均投资金额786万。绿地创新只要每年实现5‰的客户交易转化率，就能达到诺亚财富的年交易客户数量级。因此，绿地创新第一步战略是建立财富管理中心，服务业主。
在线上，绿地创新通过吉客网提供财富管理服务。目前包括固定收益、房产及旅游产品销售。但由于目标客户是高净值群体，不能完全依靠线上，绿地创新线下采取了社区金融的模式，在小区内开设“吉客体验中心”。体验中心兼生活服务与财富管理于一身，在满足高品质生活标准的同时，为客户提供定制化金融服务。这与私人银行为客户提供高尔夫俱乐部等活动思路一致。4月，绿地创新首家体验中心开设于上海绿地海外滩中心，并计划未来3年于全球范围开设3,000家体验中心。
高端财富管理机构对于理财师专业水平要求较高，覆盖3,000家体验中心至少需要数千名理财师。而诺亚财富所有市场及销售队伍也仅仅1,600人左右，预计理财师在千级别。绿地创新想在3年时间打造数千名理财师队伍，存在难度。
海外不动产是绿地创新点
在销售的金融资产层面，绿地创新的特色在于海外不动产。绿地控股的海外房地产项目，已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚、日本、韩国等四大洲九个国家十余座城市。而国内高净值客户群体的跨境资产配置需求旺盛，特别是当前汇率不稳定的状态下。绿地金融旗下拥有绿地永续财富投资管理有限公司，爱分析尚不确认未来是否所有线上及线下财富管理业务都将集中于此公司，并纳入绿地创新。
满足地产项目融资需求及产业链融资需求
地产公司的第二个独特之处在于掌握巨额的项目融资需求。地产宝便是为地产项目进行融资的互联网金融产品，由绿地金融首创。以绿地地产宝1期381号为例，产品最终投向是绿地金融对绿地南昌旧改项目的委托贷款收益权。绿地创新为地产宝扮演着重要的销售和交易角色。销售角色通过吉客网实现，交易角色通过贵州金融资产交易中心（贵交所）实现。
绿地控股长期借款及应付债券总额在1,700-2,000亿之间，因此地产宝未来发行规模空间很大。地产宝目前年化利率约6.5%，绿地创新未来可以考虑将债权打包为ABS发行，以进一步降低利率。同时，还可以将资产证券化能力输出到整个房地产行业，继续放大贵交所的交易规模。
除了地产项目融资需求，绿地控股供应链上的企业融资需求也可以发布在贵交所上。以绿地控股为核心的上下游企业约80万家，数量极为庞大，甚至远远超过京东开放平台的10万商家。京东金融最新的供应链贷款余额超过了60亿，理论上绿地控股可以支撑的贷款余额将更高。碧桂园旗下的社区金融平台碧友信，首批理财产品便包括390万施工方供应链贷款。
在资产交易层面，绿地创新还设立了黑龙江股权金融资产交易所（龙交所），继续增加非标资产业务版块。龙交所股权投资合作伙伴众多，包括鼎晖、弘毅等PE机构，中金、中信等券商，工行、建行、交行等银行以及信达、长城等资管机构。此外，绿地创新还在争取公募基金以及跨境投资的QFLP牌照，进军标准化资产管理。
构建支付等基础设施
支付和技术研发中心是打通资产管理和财富管理等业务的基础设施。绿地支付预测的年交易额将在千亿级别。首先，绿地创新在和银行沟通大额支付，未来购房客户可以使用。其次，绿地控股还包括酒店、汽车、旅游等其他版块，也将使用绿地支付。第三，绿地支付将开通对公账户业务，服务绿地控股的供应商体系。
从绿地创新的业务版块看，绿地金融有5年经验积累的资产管理业务开拓将会更加顺利。在债权投资层面，绿地金融拥有上海、重庆等多家小额贷款公司，合计贷款余额超过20亿。因此，绿地创新在债权资产的风控方面拥有优势。在财富管理业务版块，绿地金融遇到的困难将更多。比如理财师团队的组建、业务客户的转化率等还是未知数。