【楼盘测评】洪都新城，离地铁远，这个盘有点尴尬……
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今日测评楼盘：新力睿园
看点预览
1、新力在青云谱的又一个园系产品，实体样板间可参考性强。
2、青云谱的三限房，毛坯限价10800元/平，装修备案价4000元/平。
3、高层+小高的设计，产品面积105平起，偏改善。
简评
这是我们测评的第一个新力在青云谱的项目。新力在青云谱的产品，全都是园系。像是之前的新力锦园、江铃新力臻园，现在的新力尊园，新力睿园之后的新力鸿园。
为什么一向驻扎在九龙湖的新力突然在青云谱有了这么多的项目呢？
一切都要归咎于2017年12月底的一场土拍，当天洪都9宗地块出让，共计300亩，可谓是当年声势浩大的一场土拍，新力和保利开展了一场拉锯战，一直到晚上8点多，足足历经12个多小时，最后一块地才终于拍完。
就在那一场土拍中，新力拿下了3块地，就是现在接连面世的新力X园，而保利将其余的6块收入囊中，而后新力在青云谱或联合拿地或联合开发，形成了如今保利和新力在青云谱互相竞争的局面。
通勤时间
青云谱的盘，依然以八一广场为起点。走八一大道到解放西路再转到上海南路到墅溪路，全程7.5公里，20分钟左右。如果，上下班高峰期堵车的话，时间就要更长点了。
另外，如果乘坐地铁的话，也要等二号线东沿线正式批复后的建成通车，需要的时间会很长。因为具体站点也不是非常明确，但是可以看出地铁二号线的延长线离项目的话比保利和光稍微更远个几百米，加上上下地铁和进站出站的时间，从项目到八一广场得40分钟了。
项目基础信息
项目地处青云谱区墅溪路与上海南路交汇处，西面就是墅溪公寓。当时保利的置业顾问跟我说，之后新力睿园和这个墅溪公寓将是同一个大门进小区，但其实我们在地图上就可以看到，这完全是两个分开的小区，有共同一段路罢了。
新力睿园总占地41.5亩，总建筑面积为87505方，容积率约2.5，绿化率35%，由6栋小高层、2栋高层加3292平米的沿街商业组成，总规划户数538户。
因为道路的原因，目前看来，新力睿园的售楼部设置地比较隐秘，要绕过墅溪公寓才看得到。样板间是实体的样板间，四楼，特意关了一下灯，采光也可以。当然也可能前面就是以前的飞机跑道，现在还什么都没有，完全无挡。
装修的话，房管局显示装修备案价是4千/平，看了一下，大概就是园系高层一贯的标准，具体如何还是要等交付后的情况。想特意提一点，入户门很重，厚实。
小区车位540个，车位配比1:1，还是比较充足的。
物业是新力物业，物业费3.2元，新力园系物业的一贯标准。物业水平的话，我也就不多说了，南昌人心中的好评物业。
产品信息
新力睿园的面积段设置了105~134平的三房和四房户型。最小都是三房两厅两卫，两卫现在真的是一种趋势。
107平的三房也是常规的中间户设计，半通透。入户专门设计了一个玄关的位置，提高了利用率。每个房间都有一个飘窗，公卫台盆和马桶有门隔开，洗漱和如厕分开，互不影响。
127平的三房两厅两卫，南北双阳台，全通透。每个房间都有飘窗，明厨明卫，户型方正，是南昌人心中的好户型。过道还有内嵌的储物柜设计，还是很懂买房人收纳的痛点。
134平的四房设计跟127平的三房设计可以说一毛一样，就是在入户处南面多了房间，实现了4房。也没什么槽点。
周边配套
洪都新城作为南昌市十三五重点打造的六大新城之一，本身也是规划了不少配套，定位也是商业商务、都市休闲、生态居住的新城。涵盖了商业、学校，还有体育中心/灯光球场、中央公园等娱乐休闲设施。但是，这都得需要时间去建成。而需要多久，我们现在也不知道。现成的商业配套，可以开车去3公里左右的青山湖万达。另外，小区自己带有商业街，能建成什么样子也得看入住率了。
学校方面，旁边有教育用地，就是保利承诺会引进名校的地块。但是现在还没开建，交房后也不一定能建成使用。所以，就要看学校的建设进度了。
交通方面，就是地铁二号线的东延了，虽然稍微离得有点远，但是总算是有。不过地铁东延具体开工时间和通车时间都是未知数，只能等了。另外还有规划新溪桥高架，可以改善青云谱现在比较难走的路况。
其他配套的话，就看洪都新城有什么新的规划和利好了。
未来规划
项目南面就是曾经的机场跑道，周边还有很多空地待开发，有空地就有想象。对了，项目南面不远处就是前不久国贸拍下的洪都地块，楼面价7822.5元/平，毛坯限价11653元/平。
（睿园南面，图片来源：自己拍的）
洪都已经全部搬迁，挪出了大片的土地可以来规划和发展洪都新城，但是路网还不完善。而且路网的修建进度有点慢，已经拍出的地块都没有市政通路，整个路网进程又会比较慢。整个洪都新城规划学校、商圈、绿化景观等等，但就像每一个新城一样，需要发展的时间会比较长。目前洪都新城似乎还处在一个容易被忽视的阶段。
优势
1、实体样板间，可参考性强。
2、周边有学校、商业等配套规划。
3、新力园系作品，新力物业，有品牌背书。
劣势
1、洪都新城目前还在规划发展中，需要很长的时间去发展建成。
2、地铁稍微远了点，周边配套目前都是空地。
适宜人群：青云谱的楼盘有着很强的地域性，基本都是周边购买的人群比较多。睿园的话，比较适合周边稍微讲究品质的改善居民。
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