贵出天际！3.88万/㎡！万万没想到，打败洲悦的竟然是这个楼盘……
大润发创始人黄明端离职的时候说：即使你战胜了所有对手，但同样输给了时代。
2017年末阿里巴巴完成了对大润发母公司的收购，2018年初，大润发创始人黄明端离职并说出了上面那句名言。
其实这句话说的不对，大润发并没有战胜所有对手，他战胜的只是明面上的对手而已。有一句话更适合大润发：真正打败你的，都是你看不见的对手。
在南昌，在地产圈，这一次洲悦败了…………
本以为，在未来打败新力洲悦3.7万每平米南昌之巅的对手，要么是融创的壹号院，要么是金茂府……
（融创壹号院与金茂府，本以为可能是它们）
但是始终却没有想到，打败洲悦的却是灌婴路上出身草莽的一个无名英雄。
曾经处心积虑地盘点了南昌下半年八大烧钱盘，万万没想到，有些本该烧钱的盘没烧，真正的烧钱项目根本不在我们的视野里，却在一个意想不到的地方冒出来……
01
南水玖悦府昨日取证，并进行了价格公示，其中3号楼一套一楼的洋房公示价格38796元每平米。
当然，我必须承认我标题党了，因为玖悦府肯定不是洲悦的对手，这一套3.88万的单价也仅有一套而已，但是这套冲出天际的公示单价确实引起了我的注意。（虽然极大的概率卖不到这个价格，但是确实有点意思）
为何能做到如此高的单价？南昌不是限价非常严格么？多个烧钱盘都未能如愿达到如此限价，凭什么南水玖悦府能？
从房管局获取的信息来看，苏宁檀悦毛坯价格区间为17254-21107元/㎡。另外，我还手动查了一下富力华庭的价格公示，基本估算毛坯限价在18500左右，还是比较平均的。难道南水玖悦府违规了？
那倒没有！
2018年2月8日，江西省众鑫房地产开发有限公司联合南昌市水投房地产开发有限公司3.02亿拿下西湖区最贵的三限房地块（限价18500元/㎡），折算楼面价9028.32元/㎡。
是的，它的毛坯限价是18500元。我相信不少朋友是比较纳闷的，南水玖悦府的地段很好么？还是有什么信仰？凭什么毛坯限价的上限可以和富力华庭以及苏宁檀悦相差无几？
猜想限价的上限应该是由地段和容积率综合判定，每一块容积率低的土地都有给出偏高的价格上限。
至于地段因素方面，大概猜想可能是和曾经划分的一类二类地段有关系。
2014年4月25日南昌市房管局出台《关于调整南昌市城区普通商品房住房标准的批复》，这份文件对南昌市区板块进行了划分，不包括新建（那时还是县）和南昌县，一共分了五类地段，看完之后除了对一类二类不明确之外，感觉湾里有躺枪之感。
我就花了一个草图关于一类和二类地段的，细节上可能有误差，大方向不会错。
二类地段除了图中所示还有九龙湖新城和朝阳新城，比较热门的高新区艾溪湖东板块是属于三类地段的。
本来凭记忆中的地段划分，感觉南水应该是一类地段，以及一些其他信息佐证，比如新力弘阳府的限价在15100元。
但是重温地段划分之后，发现原来九龙湖也是二类地段（2014年的九龙湖还是一片荒土），然后力高雍湖国际和海上明月的限价也提醒我，可能限价的天花板不全是参考地段划分。
所以，很大概率是容积率偏低占了主导因素。项目处于一类、二类地段的交界之处，容积率超低只有1.2，所以给了一个比较高的限价。
02
那么问题来了，18500元的限价是如何做到3.88万的价格呢？
其实也很简单，通常很多楼盘的做法是用做几套很便宜的房源，拉低整体的均价，使之符合限价的要求，但是很多房源的价格都在限价左右和限价之上，维持整体市场对价格的印象。
但是南水这个就是相反的操作，把其中几套房子的极值往高了做，然后就会有多数房源的价格是低于限价的，那么市场上很多人购买起来就抗性不会那么大。
南水的做法其实是对客户比较友好的，因为大部分人可以购买那些相对实惠的房源，小部分人最求最好的那些房源，就多承受一些价格了。至于那个别两套冲出天际的房源，就只得姜太公钓鱼了……这也算是一种“劫富济贫”吧……
两种做法都是符合最终限价标准的，只是不同的项目有不同的诉求，前者适合强势项目，而后者适合弱势项目。
所以我也是闲的蛋疼，把南水8栋房源的均价做了一个相当简单粗暴的计算，计算过程请忽略，结果略有误差，但不会太大。
1号楼 20882.5元 10套
2号楼 22197 元 8套
3号楼 22836元 8套 34950 （最贵一套）
4号楼 21829.6元 10套
5号楼 17230.9元 19套 15687 （最低一套）
6号楼 16445.3元 24套
7号楼 16397元 30套
8号楼 19375元 26套
你们可以看到均价20000元往上的楼栋虽多，但是套数不多，1.6/1.7万的虽然只有三栋楼，但是套数很多，拉低了均价。
03
哇，还有均价16000出头的。是的，均价16000出头，意味着还有15000多的，没错，突然好有购买欲啊！但是啊…………
请注意，我所计算的都是毛坯的价格，这个项目的装修价统一都是3846元，所以以上每栋楼的均价还得往上加一个3846元。
为什么是3846元？不是3500元的标准么？
南昌“全装修”房被分为4500元/平米和3500元/平米两个档次分别限价，除了面积小于144平米之外，还有一个时间标准。
4500元/平米限价对象：8月24日之前拿地的住宅项目、144平米以上的豪宅项目。
3500元/平米限价对象：8月24日之后拿地的项目。
南水玖悦府的拿地时间在新政之前，所以装修限价的上限其实是4500元，开发商没有用足上限空间。上一个没有用足装修上限的是华润万象汇，华润表示追求合理利润就好。南水没有用足装修空间值得肯定，但是把3846元的装修价格加上之后，画风就变成这样了……
于是整体的均价变成了：
1号楼 24728.5元
2号楼 26043元
3号楼 26682元
4号楼 25675.6元
5号楼 21076.9元
6号楼 20291.3元
7号楼 20243元
8号楼 23221元
妈的，看完瞬间心凉了半截，购买欲消失……但是别忘了，这是容积率只有1.2的纯洋房社区，还是可以高看一眼的。
当然，这个只是限价，不超过这个价而已，也有可能实际价格比这低一些，开盘就知道了！
不过最终是否决定购买，还是要自己去现场看，对产品、对地段、对周边环境、对配套资源、对内部装修，都要有一个详实的了解，再做决定。此处挂一个我们的测评
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