对不起！南昌中心太多了！老城区才是“宇宙中心”！

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层出不穷的新城，各项资源的分配，老城区不断的更新，新城不断的崛起，关于城市中心论也是各有各的说法。

灵魂拷问，你觉得南昌哪里才是中心？

南昌规划的新城真的特别多，从最开始的红谷滩中心区到朝阳新城再到高新区、九龙湖新城，而其实这些所谓的新城，大部分都还没有非常完善，如果说要从中挑选一个，有资本称作为城市中心的也就只有红谷滩中心区。

红谷滩中心区是以金融为核心发展起来的新城，从1997年提出建设以来，到现在已经有23年的时间，对比其他新城，“年纪”也是最大的，当然配套也是最丰富的，也是最有资格去竞争城市中心的。但是对于江对面的“老大哥”来讲，红谷滩中心区似乎还嫩了一点。南昌人对于市中心的定义，相信很多人的第一反应还会是老城区。

为什么是老城区？

首先我们从基本盘-人口密度分布看，老城区还是人口中心。无论何时，老城区的人口热力图永远是最红的，颜色最鲜艳的，强大的人口也支撑了老城区市中心的地位。

其次，我们从最资源配置看，当很多新城人还在期望名校期望地铁的时候，老城区的人们仍旧保持着我行我素，不争不抢，因为资源真的太多了，南昌4条地铁线路全部都经过老城区，还拥有大量的名校本部如南昌二中、师大附中、育新学校等等，省直属的医院本部如南大一附院、省妇幼保健院、省中医院等，高端的商业如财富广场、苏宁广场等，多少新城渴望不来的资源，老城区统统都有，不得不说的是，任由新城风云变幻，老城区的市中心地位岿然不动，依旧是南昌的“宇宙中心”。

那么老城区又究竟是哪里？

南昌赣江西岸主城区由东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区组成，但我们可以确定的是，东、西湖区一直是南昌市中心的代表，也是传统的老城区，上面所聊到的城市原生资源也基本集中在这两个区域。如果要细化这些配套资源，东湖区是最大的受益者，包括4条地铁，主要的医疗资源，核心商圈基本都位于东湖区。

为什么老城区的房价不够高？

事实上，老城区即使是掌握了让新城羡慕的无敌配套，但是也没能得到压倒性的认可，对于能体现价值高度的房价而言，在某些程度上确定不如新城区。其中最主要的原因，还是因为它缺少一些具有代表性和品质的作品，更重要的是，你会发现，在老城区几乎没有连续性的大规模土地开发，资本想进进不来，价值便一直沉在“湖”底。

我们来看，老城区近几年新增的项目很多，其中包括绿地象南中心、万寿宫历史文化街区、绳金塔历史文化街区、苏宁广场，但都是以旧改单个项目为主，未曾有过连片的大体量净地。假设老城区能圈出一块地，在进行开发，那就像是往“湖”里，丢下一块石头，那整个湖就将被“点燃"。

但实际上，我们从东湖区和西湖区的土地收储示意图看，老城区几乎不可能大规模开发，而我们以此为逻辑关系，去寻找突破点，找寻既距离老城区近，又有大量土地的区域。好像就只有东湖区有预留，且不需要很长的周期，他就是青山湖西岸。

从区位上看，青山湖西岸紧邻老城中心区，是东湖区目前最唯一的新城，区域位于沿江快速路以南，青山湖以北，洪都大道快速路以东区域，区域面积约3.19平方公里。

老城区价值在青山湖西岸得到体现

实际上，青山湖西岸已经通过优质的区位优势延续了老城中心区的价值，从区域近几年成交的住宅地块平均楼面价看，高达8458元/㎡，如果将中电投安置地块剔除，平均楼面价高9151元/㎡，在南昌排名第二。区域不仅地价高，住宅限价也高，平均限价高达14582.5元/㎡，在南昌排名第一。

青山湖西岸不管是地价还是楼面价，在南昌一直都是价值高地，而且如果没有限价的约束，区域楼面价还会更高。毕竟，青山湖西岸的起点放在现在仍然是南昌大多数新城的天花板。

当然，地价高限价高，意味着买房起点也高。虽然说买房起点高，但是区域的新房成交数据也还不错，毕竟区位摆在这里。那么为何青山湖西岸会受追捧？首先他与老城中心区接壤，无缝对接老城区的同时也将享受到老城中心区顶级的城市资源，而这也意味着他会成为老城区购买力外溢的主要接收区域，其次，青山湖西岸东侧是南昌老牌富人圈，西侧为川流不息赣江，依江拥湖的绝佳区位也造就了区域的高热度。

实际上，现阶段的青山湖西岸仍然有较大的成长空间，规划的效果图虽然很漂亮，但因为区域一直处于基础建设的开发期，先是地下综合管廊，后是有地铁，现在区域路网建设又启动，连续几年的围挡施工，导致区域的城市界面不够整洁，但这些都是每个新城或多或少都历经过的，好在青山湖西岸拥有足够足的底气，毕竟区域体量不大，开发速度会很快，更重要的是区位优势明显，我们可以从资本市场直接感受到。

青山湖西岸目前已经集合了中骏、中海、融创、奥园、中电投、力高、彰泰等开发商，前期还是以单一的住宅为主。当然，区域的开发都是从居住开发，但是住宅只是一个方面，能快速聚拢区域人气，但层级拔高与真正的骨架扩展必须是要有商业综合体。这一点，政府也很清楚，早在2017年就放出消息要在西岸引进商业综合体，但迟迟未确定招商，直到2019年6月，区域才正式出让了位于地铁口的大型商住用地，最后由中骏拿下，并引进了中骏世界城。

从区位上看，中骏世界城项目位于青山湖西岸最核心位置，西北侧为地铁4号线七里站，东侧一线临青山湖，南侧为南昌二中，北侧为城市阳台与丹霞公园。

项目规划效果图

从规划方案看，规划了商业街与办公，商业MALL，高层办公，住宅等。其中多层仿古商业街区放置在沿湖，商业MALL位于青山北路主干道，充分对接了轨道交通，其中负一层商业无缝对接地铁。

项目规划效果图

从体量上看，项目总用地面积75592.68㎡，总建筑面积279174.18㎡，总计容建筑面积216466.14㎡，其中住宅建筑面积99197.39㎡，商业服务建筑面积115881.49㎡。

项目规划效果图

从定位上看，中骏世界城定位为都市奥莱，项目将融合奥特莱斯的高性价比的商品和购物中心的优质购物环境，以沉浸式的体验业态创新了商业模式。当然，所有大型商业综合体必不可少的业态，中骏世界城也有，包括巨幕4D影城，大型超市，亲子乐园等等。

青山湖西岸理应更好

回到此篇文章的主题上，老城区作为南昌的中心区，但实际上因为开发的局限性，价值并没有得到很好的诠释，而作为紧邻老城区，有大量土地的青山湖西岸理应受到关注，只有这里才能直接延续老城区的价值，同理，作为青山湖西岸首个大型商业综合体项目，中骏世界城也已经开启了西岸时代，以商业联动了世界级生态扬子洲和沿江总部经济带，同时区域的城市阳台也将项目与赣江与青山湖进行连接，未来项目也将成为青山湖西岸商、住、办、文、旅的3.0时代。其实在如此高的基调下，青山湖西岸也理应受到更多的关注。

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