武汉新规划的长江新城究竟有什么？凭什么对标雄安新区！

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我们在武汉调研的这几天，正好赶上武汉出台关于长江新城房地产市场的管控措施。

我们一看内容颇为熟悉；【新房停建，二手房停售】，看这意思是模仿着雄安新区的，也难怪有媒体称其为武汉的百年大计！

于是我们很好奇。

这个长江新城在哪儿？

凭什么对标雄安新区？定位规划是什么？

长江新城落地之后，房地产市场有何异动？

长江新城对于武汉意味着什么？

1

长江新城在哪儿？

7月17日上午，武汉市召开新闻发布会，公布长江新城选址范围：武汉中北部，将分三期建设。起步区位于谌家矶—武湖区块；

具体方位是：东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至江北铁路，约30到50平方公里。

中期发展区100平方公里，远程控制区500平方公里。

我们曾在《雄安新区的背后是京津冀，华北绝不会沦为下一个东北！》的稿子：在未来雄安新区的建设会进行整体安排和功能明确的部署。特别是在轨道交通方面，京津冀会和中国铁路总公司共同出资组建铁路交通建设的相关机构，共同开发京津冀区域的城市铁路，未来有轨交通交通将遍布雄安新区，甚至京津冀区域。

那么对标雄安的长江新区也是如此，至少在轨道交通方面，有多条地铁穿越长江新城。其中包括已建的1号线和21号线以及建设规划的20号线。

在7月17日，武汉市政府新闻办召开新闻发布会上表示，规划建设长江新城是“百年大计，武汉大事”，是复兴大武汉的战略决策，也是优化武汉城市发展空间布局的必然选择。因此，新城要走新路。

我们看到官方对其定位为：长江新城规划建设将对标雄安新区。

具体规划定位为：

围绕“高效高新产业集聚的创新名城、大江大湖魅力凸显的生态绿城、新一代信息技术领先应用的现代智城、对外开放合作水平一流的国际友城、百姓富裕安居乐业的创富之城”五个方面的功能定位，有计划、有步骤推进，最终将长江新城打造成为代表城市发展最高成就的展示区、全球未来城市的样板区。

按照“属地管理、协同管控”的原则，长江新城起步区规划范围内规划土地、城市建设、房产管理、城市管理、户籍人口迁移和工商注册登记行为的“六管控”措施正式实施，“暂停办理规划土地相关审批手续、全面实施二手房限售政策、控制人口非正常迁入”等条款被明确。

2

长江新城落地之后，房地产市场有何异动？

8月5日上午10点幸福湾8号楼开盘，178套房15秒清盘，精装修均价17000元/㎡秒清记录再创武汉新高，更值得一提的是相比起1月份的开盘上涨3500元/平，相较于其首次开盘8000元/左右上涨一倍。

而幸福湾所属堤角片区原本在2016年上涨行情中涨幅是落后于武汉平均值的，但是长江新城规划一定立马价格有了大的飞跃。

我们在前面提到长江新城从规划之初就已经实行了“六管控”其中新房停建、二手房全面实施限售政策等。    

具体措施为：

1、暂停办理规划土地相关审批手续，严控不动产变更登记；对已审批建设项目，其施工进度未超过地面正负零的，一律停止实施；

2、加强建设工程施工管理，停止新建项目的施工许可证办理；

3、严格执行已出台的住房限购限贷政策，全面实施二手房限售政策，加强新城范围内房地产市场整治力度；

而幸福湾位于张公堤以北，刚好在长江新城起步区范围之内。

显然，幸福湾是条漏网之鱼，它在长江新城问世之前已经出地面，被允许发放预售许可证。

这也许这次开盘是长江新城问世以来的首次开盘，也或许是最后一次开盘。

不过长江新城的规划明年才会出来，这个新城会一直伴随武汉未来很多年的发展，投资长江新城当然是很有前途的，只是近几年恐怕是被限售无法出手的。

目前在长江新城内，除幸福湾之外，还有佰昌公馆、长江凯旋城、汉口御江澜庭等四个项目。

我们看看周边的楼盘的情况。

佰昌公馆销售中心，暂停销售▼

在建项目▼

修建中的轻轨站点▼

街景▼

待拆建筑物▼

轻轨站点▼

小区商业▼

我们在这个片区转个一圈，想找一个二手房门店问问行情，但是没有。

后来又追问了几个路人，他们说现在二手房不让卖。

原来多少钱？

原来没卖过。原来也不关注。

显然，长江新区比我们预想的要冷静的多！

3

长江新城对于武汉意味着什么？

从长江新城的整体规划定位看，显然湖北省采用的创新思路，从这一点看，北有雄安新区，南有粤港澳大湾区，中部出了个长江新城，这是也许不是偶然。

就在8月4日，湖北省省委副书记、市委书记陈一新主持召开市委常委会，重点提到研究长江新城管理体制、运行机制和区域利益共享机制，称要遵循新发展理念，对标雄安新区，探索利益共享、责任共担的“区域股份合作制”，努力为全国提供可复制可推广的经验。

因此，调控重压之下，大中城市很多房地产市场逻辑变了。

虽然，武汉对于离婚、单身购房，商住以及限售等还有空隙可过，但大变局显然已经开始了。

我们和武汉当地的几个朋友沟通。有几个观点值得探讨：

其中一个称武汉百年大计的战略规划，竟然与光谷没有半点关系？甚至有媒体把“第四镇”的光环自动挪到长江新城头上了。说好的光谷第四镇？这是热点板块的转移吗？

在我们本次调研中，最直观的感受就是武汉是个多极化发展，多中心格局的城市，无论是三镇还是四镇，各自优势都非常明显！比如光谷、四新、江夏、白沙洲、阳逻、蔡甸........因此，对于未来规划1500-1700万人口的特大城市，着眼于未来百年大计，和光谷有没有关系，倒真的不重要，代表不了什么，更撼动不了光谷在武汉城市的地位。

那么长江新城的选址究竟有什么玄机呢？我们从目前公开的信息看，“长江新城”的定位是世界一流的城市亮点区块，未来围绕“长江新城”，将规划优化武汉长江主轴，重点围绕主城区长江段，集中展示长江文化、生态特色、发展成就和城市文明，打造世界级城市中轴文明景观带，进而成为代表城市发展最高成就的展示区、全球未来城市的样板。

因此，长江新城是原有规划的延续，而规划中提到的长江主轴，则是两江四岸规划的优化升级。

另外从区位看，虽然目前片区基础差，但临近机场和铁路港口，紧邻汉口主城区，长江沿江地带，土地资源充足。

所以一个当地朋友说，作为武汉百年大计，长江新城与长江主轴规划，如果能够锲而不舍持之以恒的走下去，是大武汉之兴。

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