雄安新区的背后是京津冀，华北绝不会沦为下一个东北！

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自雄安新区高调面世以来，就与国家“千年大计”绑在一起。

我们知道雄安新区是在2017年4月1日正式公之于众，但其实2016年7月份，雄安新区范围内产业的招商、落地、项目建设，包括户口就已经全面冻结了。一直到现在这些冻结也还在进行之中，包括所有的工商注册、企业等也全部截止了，可以说雄安新区处在冰冻状态。

习惯了在时代浪潮中翻滚的资本以及被裹挟的民间炒房散户们，在中央政府突然宣布全面支持新区，开始了新一轮的逐利撕咬。

趋之若鹜的人潮涌动而来，也有来自远方的引经据典将它与深圳特区相比较，称时代错过了就是错过了，再无来者。

但雄安的千年大计首先讲明的就是，前无古人！

6月8日，京津冀协同发展专家咨询委员会组长、中国工程院主席团名誉主席徐匡迪表示，在日前召开的中国城市百人论坛2017年会上透露，雄安新区的规划方案编制有望于9月底前出炉。

近日有幸参与一位在北京做产业园的朋友深入雄安新区一线调研之后的分享，感触良多，对于之前一直关注的几个问题也有了答案。

1

雄安“千年大计”四个字从何而来？

国家层面对雄安新区有限的描述可谓是惜字如金，但从有限描述可以看出国家层面上是非常重要的，绝不是某些人揶揄的那样，千年大计是拍马捧哏。

去年六七月份的时候，当地一些政府官员就得到一些消息，但是他们的判断是会在雄安新区所在范围会成立一个新的白洋淀市，级别可能是副厅级或者最高可能是副部级城市，但是当雄安新区这个消息公布之后，所有人都懵掉了，这大大超乎了他们的意料。

从目前得到相关的消息，包括规划方面的信息来看，雄安绝对是国家战略层面的安排，一定高举高打的架势，在整个城市未来的定位和趋势上，有两个方面一定要提到：

首先，它一定是生态宜居城市。围绕白洋淀水系，目前除了雄安新区所在三个县，旁边的任丘也将苟各庄、七间房、鄚州三个乡镇划归雄安新区，因为这三个也在白洋淀水域范围内，未来白洋淀周边老百姓一定迁出白洋淀水域区域。

同时水系也将是城市繁衍生息的主脉络，我们判断水系会贯穿整个雄安新区起步区核心区的规划和建设，未来这会是一个水和城完全融合城市，非常宜居的城市。

其次，在城市规划和治理方面，现在最先进的理念也会在这里得到实验。我们看到一些报道说人和车是地上地下分流的方式，当然在整个雄安全部做到难度非常大，有可能会在核心区起步区的有限的范围内，但是在未来即使是地面交通，比如绿波带等新的手段都会得到大面积的应用。

第三，为了吸引人口迁入以及非首都功能的疏解，雄安新区的公共服务的配套定位是参照北京标准，但是高于北京标准。主要体现在医疗条件、教育配套条件和公共服务的条件。

综上来说，可以总结为宜居的生态环境 、城市治理的先进性、公共服务的极大的提升这三方面应用来吸引人才和产业向雄安进行迁移。

因此，无需质疑雄安新区的未来。

这次雄安新区是极高级别的国家战略，对外可比照一带一路，无论是在国际上开辟亚欧非的战略结合，还是国内雄安新区战略安排，都是中国强大和发展到相当程度的必然结果，也是使用增量方式来解决存量问题的高招，甩开原有利益牵绊另辟蹊径。

至于房地产开发，现在已经非常确定会以新制度进行雄安新区开发，政府不会靠土地财政，甚至土地都不太会溢价。

2

新制度开发是计划还是？

千年大计提出之后，蜂拥而去的各路炒房客成了一个时代特有的音符。

但是并不是去的太晚了，悲观的说根本就没有啥机会，特别在基建领域分食没戏。因为雄安新区是“具有中国特色社会主义市场经济下的新型计划经济模式“。

关于雄安新区和锁定流通性的关系，有间接关系没有直接关系。

雄安是我国经济发展模式的一次重大创新，大规模的基建投资必然会带来投资以及拉动经济的效果，但这是过程不是目的，目的还是经济发展的创新模式。

那么，雄安新区的土地和房地产的政策以及现在在做什么事呢？

雄安新区远期2000平方公里，但是核心区域是100平方公里，在核心区还有一个更核心的起步区。这个区域目前看应该是30平方公里左右。

非常有意思，这个核心区的起步区是在三县交界的非常空白的地方，没有什么遗留问题，就像一张白纸可以更好的规划建设，这个地方在大王镇的小王村，那么就有一个段子说要搞好雄安，先把大小王弄好。

这个起步区的规划设计方案，原本预计是在6月份应该就出来了，后面关于各个区块的规划会进行全球招标方案。

在房地产开发方面，有一些媒体之前已经报道过，以租赁以及类似安置和国家分房的形式解决房地产问题。

具体执行是河北省会调一个正厅级的干部到雄安主持地产和房地产开发，会打造属于国家高度管控房地产开发平台，整体协调房地产开发。

开发平台统一开发，以租为主，用于交易但是一定会有限制条件的。相对应的转让周期可能会是十年，因此在雄安炒房是没有可能的。

而大家一直猜测的迁入对象基本已经确定，主要包括央企、行政事业单位、科研院所、或者其他机构。

会按照年度的迁入人口的数量和指标上报用房指标的机构，由平台开发商建设，如果是用于居住的，会有两种形式：一是租赁形式，二是有产权交易。

从目前看用于交易会限制交易过程中的条件，比如前五年是不能转让。如果你离开，只能无条件退回；五年之后，也是有条件的转让，转让给特定的人特定的价格，相对自由转让或许是十年之后。

但是在十年之后新区的核心区起步区基本建设完成了，用房需求基本稳定，因此房地产炒作的空间已经被压缩到了最小甚至没有，所以大家不用在这件事上耗费精力去琢磨这件事的。

3

北京非首都的功能疏解到底是什么产业？

雄安靠什么产业支撑，北京有可能做什么疏解？这也一度是争议的重点之一。

实际上十八大之后，从2013年开始，北京市的经信委就开始召集北京很多产业园区投资运营的开发商和企业过去开会， 主要意思就是通过两种手段对北京的一些产业进行外移：

一种就是拉的手段，主要就是做这类企业的工作，通过给他们一些政策支持以及和河北当地的政府进行合作，建设新的产业园区，吸引企业过去。

另一种方式就是推的方式，通过排污费，包括相关的收费，只要是北京受限制的产业，排污、环评等等因素都会很高的标准的要求，包括有些费用是成倍的，甚至是十倍八倍的上涨，太高的企业经营成本，逼着企业进行外迁。

回过头看是非常明显的趋势，从近5年对北京产业发展的的检测来看，也反映了这种情况：

2013年，北京的一、二、三产业的比值是0.8：22.3：76.9；

2017年第一季度北京市GDP是6040亿，一、二、三产业的比值是0.3：18：81.7；

也就是在短短的四五年，北京的第二产业，也就是制造业、工业，由13年的22.3下降为不足18，基本上是以每年一个点相对快速的转移。

这样一个数据有了一个非常有意思的启示，北京非首都的功能疏解到底是什么产业？

是第一产业吗？肯定不是，北京的农业产值也就占到GDP的0.3％，有点农业也就是采摘和特色农业了。

是第二产业吗？从目前来看，实际上这个进程也已经基本完成了。

最近四五年里，北京相对低端的产业以及北京限制禁止目录里面的产业已经基本上外移了，目前第二产业也就占到GDP的18％，这个18％里面主要是信息技术、计算机、与电子信息制造以及汽车相关的。

所以未来转移中以第三产业为主。

4

我知道你最关心房子！

作为普通个人，在当地的房产投资有没有空间？

在雄安的冰冻期内，任何炒房和炒作行为都是被禁止的，特别是未来雄安新的住房住宅开发、租赁限售的模式，在雄安新区的行政范围内，进行相关房产操作，这个难度是非常大。

但是在围绕雄安的几个重点县市，环雄也许还有机会。

现在已经确定的有两条轨道交通会直达雄安新区：

一条是从新建的二机场-固安-雄安新区；

还有一条是京九的高铁，原来的线路是经固安-霸州向南，新的方案是固安-霸州向西-雄安向南。

所以在环雄的区域，最直接受益的是固安和霸州的范围。

另外因为雄安新区新的房地产开发模式的限制，也缺少商品住宅的流通，因此除了前面提到的固安和霸州，还有任丘、徐水、高阳都有房产投资的机会和潜力，我更倾向于高阳，为什么呢？因为固安和霸州区域，因为前期华夏幸福的孔雀城已经大幅的炒作和拉升过了，空间在一定程度被大大压缩了，但是雄安新区并不是仅仅的是面北的。

从北京的二机场建设开始，实际上北京的重心已经南移了，那么雄安新区的设立，使得首都的重心也南移了。

现在在保定这个区域，实际上是京津冀的核心区域，那么雄安新区未来承载人口将超过500万，是未来对周边人口有巨大吸引力的地方。但是人是从四面八方来，不可能只从北边来，那么从南边来的，比如邯郸、邢台、石家庄方向来的，高阳是南大门。

5

雄安新区是京津冀的经济杠杆

雄安新区的建设迁入的对象基本已经确定了包括央企的总部，科研院所、部分行政和事业单位以及金融机构，在未来的一定时间内会带走北京大概500万户籍人口。

在产业介绍中已经说过了，北京能疏解的不是农业，也不是第二产业，核心疏解的是占到北京GDP80％以上第三产业。

第三产业和第一、第二产业不一样，它不是以生产线路制造大型设备设施拉动的，服务业是和人高度相关的，只有人去了，服务业才有可能被迁移的，因为未来这里会是一个快速建设、快速人口聚集的过程。

从行政管辖和规划上，目前雄安新区归河北省管，但是在规划上整体上是一盘棋。

具体来说，包括北京，行政副中心和北三县现在是一张规划图；大兴、廊坊、固安、永清现在是一张规划图；新机场和空港新区是一张规划图；

一句话，环京都市圈未来的图景将是，东西城是首都特区，通州、北三县等地是新北京区域，雄安新区成为京津冀新的经济杠杆。

未来的建设会进行整体安排和功能明确的部署。

特别是在轨道交通方面，京津冀会和中国铁路总公司共同出资组建铁路交通建设的相关机构，共同开发京津冀区域的城市铁路，未来有轨交通将遍布雄安新区，甚至京津冀区域。

6

白洋淀是个风景区，解放前是革命老区，革命老区基本都不富裕。 

79年一位在南海边画了一个圈，是摒弃了姓社姓资的问题，发展是硬道理，允许一部分人先富起来后，才有了私产。到2000年，房产改革基本普及到全国，才有了现在所谓房产泡沫。 

而2017年雄安新区面世前已经停止该区域不动产交易，政府完成土地征收，最小的代价取得最基础的生产资料—土地。

所以不要拿深圳特区来对比雄安新区，早已不是一个时代了；也无需质疑雄安新区的前途，它不是某个城市的新区。

从目前雄安新区释放的信息来看，毋庸置疑的是，未来十年，中国投资力度最大的区域是雄安新区及京津冀城市群或者叫环京都市圈。

从京津冀交通一体化的不断建设、到北京副中心建设再到最近的千年大计雄安新区的设立都可以看出，中央领导一再强调的京津冀一体化是国家战略一直在坚定不移的稳步推进，并且还在不断的加快加大力度。

按照中央政府的目标设定，未来的京津冀是要超越纽约、东京大都市圈的。

东北振兴的一蹶不振，中部崛起的不尽如人意，无论雄安承认与否，华北不能塌陷都是它必须承担也必定要完成的历史使命。

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