这个城市的房价不高，租金不低，却鲜有人知！

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2016年以来，米宅考察的脚步踏遍了大江南北、长城内外。米宅提出了旗帜鲜明的“划线”，原则上讲，胡焕庸线以西的城市不做重点关注。

但是，人人都关注的红海里未必遍地是金银，人们注意力较少的去处也未必就没有机遇。抱着这种思路，我简单的考察调研了新疆维吾尔自治区首府乌鲁木齐市的有关情况。

1

米宅的脚步到新疆

新疆，在内地大多数人心里只是一个旅游符号。

被遗忘的广袤疆土。事实上，新疆维吾尔自治区是中国陆地面积最大的省级行政区，面积166万平方公里，占中国国土总面积六分之一。

新疆在全国的占比 ▼

天山南北的广大地区称谓统一都是“西域”。直到清政府彻底平定准噶尔部叛乱之后，就将这一带地区称为新疆，取的就是“故土新归”的意思。

新疆的地形，一般被概括为“三山夹两盆”，也就是说山脉与盆地相间排列，盆地被高山环抱：最北为阿尔泰山，最南是昆仑山，而天山则居于中部，将新疆分为南疆与北疆两部分。往南边有一个塔里木盆地，往北边则有准噶尔盆地。

三山夹两盆▼

一般说来，北疆的气候相对舒适，虽然降水明显的比内陆地区要少，但是由于有着塔里木河以及天山雪水的灌溉，遍地绿洲，适宜人居，以及农作物耕种，经济发展相对较好。而南疆则由于降水量少，水源稀缺，导致大面积的戈壁沙漠，相对经济落后，土地承载力比较差。近几十年的发展，也进一步加剧了这种态势，使得北疆的经济文化发展的程度明显高于南疆。

新疆的首府乌鲁木齐，是蒙古语的音译，意思就是优美的牧场。地处天山北麓准噶尔盆地的南缘。乌鲁木齐市三面环山。北部平原开阔，东边是博格达山，西边是喀拉扎山，南部是天格尔山。整个地区地势由东南向西北逐次降低。

卫星图上乌鲁木齐“东南皆山、西北趋平”的走势▼

近年来，乌鲁木齐的发展也基本遵循了“东延、西进、南控、北扩”的发展战略，城北、城西、城东成为城市发展的重点方向——毕竟，人类居住还是平原更适宜，建设成本也低太多。

乌鲁木齐虽然地处边陲，但是建地铁的豪气干云一点不亚于内地城市。目前，已经规划了9条轨道线路和1条磁悬浮。其中，地铁1、2、3、4号线的一期工程已经开工建设，预计1号线于2018年12月投入运营。

乌鲁木齐地铁线路规划图▼

2

新老城区有热点

在建国之初，乌鲁木齐建成面积仅十余平方公里的范围，跟内地一个小县城差不多。

1957年，原乌鲁木齐市第三区更名沙依巴克区。

1960年，建立天山区。

1961年，成立新市区，所以新市区并不那么“新”。

1969年，原水磨沟工矿区更名为水磨沟区。

近年来，随着新疆的发展，“一带一路”等重要战略的提出，乌鲁木齐市也步入发展建设的快车道。

2007年，成立了米东区，将原米东县纳入市辖。

2014年，成立了头屯河区（又称经开区），确定了利用高铁通过来带动经济发展的的规划。

目前乌鲁木齐市辖7区1县，市域面积1.4万平方公里，建成面积412.26平房公里。具体如下图所示：

乌鲁木齐市行政区域分划▼

其中，沙依巴克区、天山区、水磨沟区、新市区属于核心老城区，乃是自治区党委和政府机关所在地，学校、医院、商业配套齐全；米东区、头屯河区属于新城区。乌鲁木齐县、达坂城区已经进入天山区域，属于郊县，未列入本次考察范围之内。

1中坚老城区

沙依巴克区是乌鲁木齐市中心城区之一，区内有友好、火车南站两大商圈，旅游资源也十分丰富，且是乌鲁木齐市的陆路交通枢纽，交通地位相当于二七区之于郑州。

而且，沙依巴克区拥有完整的幼儿教育、基础教育、高等教育、职业教育、成人教育体系。截至2017年沙依巴克区有新疆师范大学、新疆大学（北校区）、新疆石油学院等高等院校5所，中等专业学校4所，普通中学23所，小学27所。也就是说，这个区相当于二七区的商业和高新区的教育做了加法。所以，沙依巴克区2017上半年的房屋销售量和销售金额都是各区的排名第一，简直毫无争议。

相比之下，同属老城区的天山区的“机关味”就浓厚一些。这里驻有自治区、乌鲁木齐市党、政、军和新疆生产建设兵团的首脑机关，也有新疆国际大巴扎景区、二道桥市场、团结剧场、二道桥剧院及新疆民街，更有大小西门、中山路、大巴扎等商圈，是乌鲁木齐市的政治、经济、文化、金融中心，也是房地产开发最早地片区，更是各种机关大院、家属区老楼最密集的区域。

目前政府正大力改造天山区老城区。

调查过程中发现，房屋成交量和总金额都不靠前的水磨沟区，在均价上却遥遥领先。究其原因，水磨沟区相对于新建城区配套更加完善，生活出行方便，加之吸引了绿城、中海、万科等大牌开发商进驻，形成了会展中心、红光山风景区、希尔顿酒店等高端配套，再有地铁4号线等规划的助力，于是吸引了不少投资客。

2老市区里新板块

目前，乌鲁木齐市在水磨沟区和新市区分别形成了红光山会展新区、高铁新区、城北新区三个活力楼市板块。这三大新区也以“金三角”的阵势撑起乌鲁木齐楼市半边天。

三个热门板块（会展、高铁、城北）的位置示意▼

红光山会展片区

按照乌鲁木齐“打造面向中西亚区域的国际城市”的发展战略，红光山会展片区获得了极高的规划定位——“唯一的CBD（中央商务区）+CLD（中央商驻区）集合区”，目标就是将成为未来国际化城市的形象展示窗口。

这个片区里地铁4号线和7号线交汇，直达会展中心。整个会展片区汇聚了希尔顿酒店、绿地中心、大成尔雅、新疆财富中心、新闻中心、六馆一心等诸多商务体系，形成了会展博览、高端居住、外事交流、文化科技、旅游餐饮、现代服务为一体的高端功能区域。

现在这个区域铺开还不算太久，但发展轨迹大概可以参考郑东新区。

居然在这里也有绿城百合，也有“绿城广场”▼

绿城、万科等大佬纷纷在这里下注。万科建中央公园，而绿城则再次祭出绿城百合公寓，依然走他的低密度华府风。早先郑东新区绿城百合4千块一平的时候，大多数群众看着东区的荒土望而却步，直到今天飙到3万才嗟叹追悔。都说“降维打击”，但是错失过郑州绿城百合的人，面对乌鲁木齐的绿城百合三期每平14000元的价格，又有几个能横下心去追？

乌鲁木齐绿城百合公寓内景▼

绿城百合的大盘规划▼

高铁片区

新疆极为广大。公路运输为主的年代，翻山越岭驰骋戈壁往往旷日持久。而对于地广人稀的新疆而言，高铁的打通绝对是一件开天辟地的大事。下面这张地图看起来似乎有点怪，但是它的比例却是完全正确的——从北京出发，你以为已经到达西北重镇西安了，可实际上，连前往乌鲁木齐一半的路程都还没有走完！这就是新疆辽阔到可怕的地方。

通向乌鲁木齐的高铁线路▼

政府将高铁片区规划为“集金融商贸中心、总部商务中心、生活服务中心、度假休闲中心为一体的中亚国际商贸金融中心核心区”。万科、宝能、广汇等大牌房企都在此布局，使得高铁新城成了房屋品性的风向标。

三年以前的楼盘到今年，基本都上涨了超过100%。

高铁片区规划范围▼

高铁片区及周边楼盘售价大致如下表所示▼

有时候觉得“太阳底下无新鲜事”这话太过分。但是仔细看看高铁区这些楼盘的套路，都是奔着大底商、多写字楼、高地标而去，和我大郑州的高铁片区还真是如出一辙。

乌鲁木齐经开万达广场设计效果▼

乌鲁木齐经开区宝能城设计效果▼

城北新区

与会展新区、高铁片区的高房价不同，城北新区目前还算是个价值洼地，目前城北新区总体房价在5000元/平方米左右，动辄还爆出个每平四千的亲民价，远低于目前乌鲁木齐平均房价（6500元），从而吸引了大量刚需和投资人群到此落户，也反衬出这片区域的升值空间。

根据《乌鲁木齐市城市总体规划(2014-2020年)》草案，未来5年，乌鲁木齐将在城市南北地区分别打造一个城市中心。其中，北部中心就在城北新区，主要发展行政、会议、体育等职能，计划用5年到10年时间，建成面积约268平方公里的集居住、教育、文化、商贸等功能于一体的城北新区。换言之，这里的不搞那么多面向世界的高大上，定位就是居住区。

城北新区建设刚起步▼

目前北京路北沿线方向至青湖经济开发区集合了多个大型城市综合体项目，包括普通住宅和别墅，如君豪·御园、君豪·玉玺、阳光·恒昌万象天地、绿地城、金科·廊桥水乡、新疆总部基地等，这个洼地的商业配套还显薄弱，但已经开始聚集物流和人流。

3

全国猛虎本地狼

至2017年8月止，乌鲁木齐房地产市场共有万科、绿城、万达、绿地、恒大、中海、金科7家全国TOP10房企进疆。其中，万达、绿地、万科、绿城已经驻高铁片区和会展片区两大热门板块。

目前，作为大央企的保利集团也洽谈土地坐落等细节问题，准备正式进疆。

全国大房企的楼盘分布如下图所示▼

大房企的主要楼盘分布▼

2017年排名前五的新疆本地的房地产开发公司如下表所示▼

这几家公司开发的主要楼盘如下表所示▼

可以发现，本地开发商的产品大都面向刚需，与全国大型房企的产品相比，定位偏低，价格亦然。

4

2017的新态势

在内地大多数省会城市的房地产市场都猛踩刹车、进入“急冻”状态的时候，乌鲁木齐的房市显得相当平稳。

一方面是投资平稳。2017年上半年，全市房地产开发投资完成108.93亿元，比去年同期增长4.7%。 但是这其中，办公楼投资保持快速增长，较去年同期增长34%；住宅投资与商业营业用房投资略有下滑，较去年同期下降2.7%；商业营业用房投资较去年同期下降1.7%。

住宅类的建设投资中，90平方米及以下住宅完成投资同比下降18.2%；90-144平方米住宅完成投资同比下降1%；144平方米以上住宅同比增长24.6%；别墅、高档公寓完成投资5.14亿元，同比增长19.2%。

换言之，乌鲁木齐开发商对小房子退烧了，都奔着大的去了。

另一方面是销售平稳。2017年上半年，乌鲁木齐市新建商品房签约16084套，签约金额130.19亿元。其中住宅签约13007套，签约金额90.57亿元。二手房1-5月签约18369套，签约金额85.35亿元，其中二手住宅签约17696套，签约金额80.8亿元。

可以看出，1-6月乌鲁木齐二手房销售活跃，成交量超过了新房，住宅的流通量远远大于非住宅。

路边的小店的学区二手房信息简单粗暴▼

乌鲁木齐楼市成交新建商品住宅中，90-120平方米的改善型房源成交占比最大，为40.48%，成交5265套。90平方米以下户型占比列第二，为32.51%，成交4228套。120-144平方米占比第三，为19.14%，成交2490套。

可以看出，90-120平方米的改善型房源更受乌鲁木齐购房者青睐，这一点和郑州目前的趋势也是一致的。

但乌鲁木齐还有另外一个特点，确实大郑州没有的。那就是房子租金相对较高——通常净租金回报率在4%左右已经属于很高了，而乌鲁木齐租金回报率高达3.81％，其他大城市回报率如下图：

乌鲁木齐属于第三产业发达城市，工资不高消费高，常住市人口343万，流动人口超过110万，外来人口比例也比较高，内地来乌的人口占比也不小。由于大环境影响，外来人口购房意愿不强，组团炒房现象也不严重。相对西北五省省会城市，乌鲁木齐住房总价适中，租赁市场相对活跃，部分高端楼盘租金较高，带来了不少“包租公”的小春天。

一方面，稳定压倒一切的政治目标带来了空前的安全稳定；另一方面，一带一路的推进和高铁的打通带来了新的活力。目前，乌鲁木齐仍然在绝大多数房产投资者的视野之外，也许，是时候多给予一些关注了。

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