搞懂城市更新涉税，看这里（上）（下）

房地产建安财税学习平台 2021-12-10

搞懂城市更新涉税，看这里（上）

城市更新一般流程是，政府依照城市发展规划，按照法定程序收回土地使用权，并向土地使用人（被征收方）支付补偿。补偿的形式有货币补偿和实物补偿等方式。

因城市更新模式较多，不能一一展开，本文以“政府主导、统一规划、整体更新”的情况为例，即政府招标、毛地出让、企业自行拆迁为例，其中涉及到三方，即征收方（政府）、被征收方（原土地使用人）、和土地受让方（房地产开发企业）。土地受让方（房地产开发企业）作为残局收拾者，需要搞清搞透，否则隐患迭生。

一般情况下，被征收方（原土地使用人）又可以分为个人、企业、基层组织（村委或街道）三种类型，土地被收回时要涉及如下税种。

一、增值税

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）文件第一条第（三十七）项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

这一点与营业税有本质的不同，《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发〔1993〕149号)规定，不征收营业税。

因此，不论拆迁户是个人还是企业，原则上都应办理免征增值税优惠备案。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十一条规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

三、契税

至于拆迁的契税，依据《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

四、所得税

除了上述税种，还涉及到所得税。

（一）个人

被征收方属于个人，即我们常说的拆迁户，按照《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）文件第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

（二）企业

1.符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。

2.不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。

（三）基层组织（村委或街道）

因政府征收土地及地上建筑物而取得的货币补偿和实物补偿，不征收企业所得税。

比较而言，对被征收方来说，货币安置涉税比较简单，但是对受让方的涉税影响，尤其是实物安置时则比较复杂。

搞懂城市更新涉税，看这里（下）

城市更新时，土地受让方（房地产开发企业，以下简称房地产企业）以出让方式取得土地使用权，向被征收方（原土地使用人）支付补偿。

补偿形式一般有货币补偿和实物补偿两大类。货币补偿税务处理一般比较简单，但是实物补偿时因为情况各异分为多种类型，各地税务机关也认定不一。针对“政府主导、统一规划、整体更新”模式，我分享在咨询服务时的理解与思路，供大家分析探讨。

一、增值税

（一）货币补偿

房地产企业支付货币补偿时，依据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条规定，应作为“向政府部门支付的土地价款”的一部分，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，采用一般计税时，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

根据国家税务总局公告2016年18号文件第五条规定，销售额的计算公式如下：

销售额=（销售收入-土地价款）/(1+税率)

（二）实物补偿

如果属于实物补偿的，则还需要进一步区分具体情况：

1.房地产企业承担土地出让价款

房地产开发企业承担土地出让价款时，向原居民无偿转让回迁安置房所有权时，其销售额按下列方法和顺序确定 :

（1）按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

（2）按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

需要注意的是，确认销售额时，方法有先后次序。

2.房地产企业不承担土地出让价款

（1）以自己的名义立项

以自己名义立项，但不承担土地出让价款时，向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，暂且可以参照营业税时的处理精神，即《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）文件，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率），公式中成本不包含土地成本。

（2）不以自己的名义立项

既不承担土地价款又不以自己名义立项时，为了降低涉税风险，房地产企业可以考虑协调，构建其他的业务形式，例如构建委托代建业务，如果按照委托代建业务处理，涉税分析可以参照牛老师在微信公众号——九鼎财税说上刊发的《代建业务涉税风险管理与应对》。当然也可以结合政府要求和谈判情况，筹划安排为其他形式，在此不再一一展开。

二、土地增值税

房地产企业支付货币补偿时，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条第（二）项规定，拆迁补偿费取得相关的凭证后，允许计入土地征用及拆迁补偿费，并可以加计扣除。

如果实物补偿时，应结合补偿的形态和类型，按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件第六条“关于拆迁安置土地增值税计算问题”处理，具体如下：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户

安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　（二）开发企业采取异地安置

1.异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；即视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；即处理方法等同于货币补偿。

　（三）货币安置拆迁的

房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

三、企业所得税

企业所得税主要依据是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件。

如果是货币补偿，依据第二十七条第（一）项，计入土地征用费及拆迁补偿费，税前扣除。

如果属于实物补偿，应认定为房地产开发企业以开发产品换取非货币性资产——土地，则依据第七条处理。第七条规定如下：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

房地产企业按上述方法确认收入后，应以相同金额确认作为房地产开发计税成本中的拆迁补偿费，计入开发成本。

四、契税

房地产企业支付补偿时，不论是货币补偿还是实务补偿，均应把补偿作为契税的计税依据缴纳契税，政策依据是《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

因为城市更新情况复杂，以上仅为“政府主导、统一规划、整体更新”模式下的个人理解，各位读者可以参考借鉴，但是不作为税务处理的政策依据。

来源：九鼎财税

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