二手房跌5000元/㎡！南京楼市的幕后推手，正在消失
河西南毛坯限价由46350元/㎡涨至48000元/㎡，涨了1650元/㎡；南部新城毛坯限价由45800元/㎡涨至48000元/㎡，涨了2200元/㎡； 燕子矶毛坯限价由32000元/㎡涨至32640元/㎡，涨了640元/㎡；
人居森林毛坯限价由33000元/㎡涨至36500元/㎡，涨了3500元/㎡；
正方新城毛坯限价由24200元/㎡涨至24800元/㎡，涨了600元/㎡；
浦口城南中心毛坯限价由29120元/平涨至31000元/平，涨了1880元/㎡；
雨山路毛坯限价从28000元/平涨至28280元/平，涨了280元/㎡；
仙林湖毛坯限价由34000元/㎡涨至39000元/㎡，涨了5000元/㎡。
毛坯限价涨了，新房房价就会站上一个新的台阶。
而在不设限价的地块中，河西南G29无疑是最吸睛的，有人猜测未来房价将达7万/㎡，这也就意味着，南京新房房价将被提到一个前所未有高度。
目前，买房成本除了房子本身，还有一个就是装修包的费用。当然，不设限价的地块后期很可能不会做装修包。
现在市面上装修包的价格在2000-5000元/㎡左右，基本是按板块热度、楼盘品质决定价格高低。
河西、南部新城：4000-5000元/㎡
江核：2000-3000元/㎡
其他板块的楼盘一般在2000元/㎡左右
如果按100㎡的面积来算，那一套房子装修包费用在20-50万不等，而且现在的地块大多都是品牌开发商拿下，一些开发商从拿地的那一刻起，就预定了高价装修包的局面，比如金基。
当然市场上还留存着一些地价较低的楼盘，但这些项目无一不打着涨价的念头。
不过老盘涨价加推，市场反应已经明明白白地告诉我们，倒挂空间缩小+产品老旧，买房人不买账了。
要说倒挂盘大多集中在哪里，基本都是热门板块，具备一定的保值升值空间。
只有热门板块的二手房才能卖出高价，从而跟新房产生价差。而现在的局面是，全市二手房都不好卖，价格跌的还挺厉害。
我们先来看下河西南二手房的成交价：
升龙天汇：2021年：6-6.4万/㎡；2022年：5.4-6万/㎡
佳兆业：2021年：6.5-7万/㎡；2022年：6-6.6万/㎡
正荣润峯：2021年：6.3-7万/㎡；2022年：6.2-6.7万/㎡
鲁能公馆：2021年：5.9-7万/㎡；2022年：6万/㎡左右
招商雍和府：2021年：5.6-6.3万/㎡；2022年：5.4-5.9万/㎡
朗诗熙华府：2021年：6-6.6万/㎡；2022年：5.8万/㎡左右
五矿崇文金城：2021年：5.8-6.6万/㎡；2022年：5.8-6万/㎡
海峡城：2021年：5.2-6.2万/㎡；2022年：4.8-5.4万/㎡
非常明显，河西老“星八客”的房价都下滑了，一年时间，差不多跌了5000元/㎡左右。
而新上市的二手房因为市场大环境以及供应量过多，也难以卖出高价：
海珀滨江：5.7-6.2万/㎡
正荣滨江紫阙：6-6.5万/㎡
佳兆业三期：5.5-6万/㎡
而河西南目前的新房均价在5万/㎡左右，未来河西南G30、G31的均价预计要达到5.4万/㎡左右，基本不存在多少倒挂空间了。
再来看江核，江核曾经仰仗倒挂被无数投资客捧上神坛，而如今摘除一系列滤镜后(包括强倒挂)，又被赶下了神坛，几个小区成交价一年下滑了约5000元/㎡。（雅居乐滨江国际因其江景大平层的优势，价格还算坚挺。）
华润国际社区：2021年：4.2-4.8万/㎡；2022年：3.3-4.1万/㎡
正荣润锦城：2021年：4.2-5.2万/㎡；2022年：3.6-4.4万/㎡
正荣润江城：2021年：4.5-5万/㎡；2022年：4-4.6万/㎡
雅居乐滨江国际：2021年：3.2-4.8万/㎡；2022年：3.5-4.5万/㎡
保利西江月：2021年：3.5-4.1万/㎡；2022年：3.1-3.7万/㎡
江核正核的新房均价已达4万/㎡，青奥板块的新房均价3.6万/㎡，与二手房价格快要持平。
江核新拍的3块地不设限价，可见品质和房价都有一定的想象空间，刷新江核房价也不是不可能。
最后来看下南部新城，大校场次新房不多，南站新房也少。
保利堂悦：2021年：4.5-5.8万/㎡；2022年：4.9-5万/㎡
复地宴南都：2021年：5-5.7万/㎡；2022年：4.6-5.6万/㎡
大校场次新房的价格出现了明显的回调，成交量也大不如前。
目前大校场新房均价约5.2万/㎡，新拍的限价地块未来房价将达到5.4万/㎡，G27如何定价更是给了大家十足的期待空间。
尽管一些楼盘可能还存在一些微薄的倒挂空间，但是随着这些楼盘慢慢收官，新地块的毛坯限价被连年拔高，二手房市场也回归理性，迟早有一天，倒挂两个字会完全消失。
这一天，来的不会晚。
从前，很多人对待倒挂盘的看法就是：买到就是赚到。
但其实，现实不容乐观，很多倒挂盘如今卖得比当初开盘价还低。
比如翠屏城，2019年的收官均价约1.2万/㎡，彼时二手房成交价约1.6万/㎡，妥妥的“鸡腿盘”。
套利空间引得一群投资客蜂拥而至，而如今小区成交价只在1-1.3万/㎡左右，数不清有多少人悔不当初。
所以，即便是买倒挂盘，什么时候入场、入哪里的场也非常重要。
其实，这个道理很多人已经明白了。
今年年初，金浦御龙湾重出江湖，倒挂成了它最大的卖点。而项目开盘当天并没有卖完，后面的加推在市场上已经没了声音。
这已经说明很多问题了：2022年，是楼市重新洗牌的一年，买房逻辑变了。仅凭倒挂2字就想赢取买房人的“芳心”，显然不够有力。
从另一角度看，倒挂太多是个问题，一来老盘的户型和产品都跟不上时代，后续能不能卖上现在二手房的价格，尚且未知。
二来新房倒挂空间大，价格低，就要担心其品质问题了，毕竟开发商不是慈善家，降标减配是非常有可能的。
三来高价二手房是否存在泡沫，江核就是前例，新上市的几个小区房价很难回到巅峰期了，信心也很难恢复。
当市场回归理性，其实是否有倒挂并不重要了，最重要的是房子的品质。
当新房限价取消，聚集了地段、产品价值之后，其稀缺属性必然不缺人买单。
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