上周南京三大神盘开盘基本卖光，尖端板块再一次撑起了楼市信心。而除了头部板块，其他区域的楼盘依然面临着前所未有的困境，除了降价无路可退。
桥北的滨江雅园推出了一套特价房源，户型建面约88.75㎡，原总价约193万，特惠总价约170万，直降24万（2700元/㎡），相当于打了88折。
当然，这也不是滨江雅园第一次推出特价房源了，今年年初，项目曾发过涨价的海报，遗憾的是，涨价失败，后续接连推出了降价房，涨价不过是噱头。
据了解，项目其他房源也有优惠，只不过力度小一点，具体要到案场谈。滨江雅园是北外滩水城的新组团，北外滩水城作为南京第一大盘，共有24个街区，销售周期长得离谱。滨江雅园共规划12栋住宅，其中8#楼27层，其余楼栋均为33层，户型建筑面积约88、115、117、127㎡，毛坯交付。项目于2021年5月1日首开，已经推出8栋楼，共1542套房源，随着时间的推移，房子也在慢慢去化中，目前卖了1030套，接近7成。其实，北外滩水城的价格在一定程度上能够衡量楼市的温度，因为拿地较早，成本低，所以价格能够跟着楼市的变化而变化。2016年，项目毛坯改精装，价格从13800元/㎡涨到19688元/㎡。2018年11月，项目推出2、4号楼开盘，精装均价更是达到了2.1万/㎡。2019年5月，项目推出16号楼，精装改毛坯，销许均价降至18600元/㎡。2021年5月，项目开盘，毛坯销许均价21525元/㎡，涨幅不大。
楼市火热时，项目毛坯改精装，有了涨价的理由，楼市下行期，精装又改毛坯，降价抢跑，在任何时间都能收放自如。从长远的时间线来看，项目是涨价的，但是从近1年的房价来看，基本没啥波澜。偏远板块的楼盘受楼市影响尤为严重，在桥北这种以地缘客为主的板块中，购房需求有限，外来人口不足，想要回笼资金，降价是唯一的捷径。
作为桥北沉寂多年的老盘，荣锦瑞府改名卷土重来，在楼市下行期冲进市场，激流勇进。
但数据说明，项目光有勇气不够，400套房还有290套房没卖出去，去化不到3成。
面对卖不动的现实，工抵房、特价房席卷市场，当然这也是所有难卖项目的必用手段。
在二手房方面，桥北的房价也平静如水，一直没有实现大跨步，反而随着房龄的增长，连年下滑。桥北二手房整体的挂牌均价约2.1万/㎡，在挂牌量大的区域内，内卷严重，成交量只能用价格去换。
就拿紧靠地铁口的天润城第九街区来说，小区3年房价不涨反跌，可以说它是桥北众多小区的缩影。金象朗诗红树林算是桥北的标杆住宅，在链家上小区今年成交了2套房源，均价在3万/㎡上下。300万左右的总价，比起其他老小区，总价相差了100万左右，而对于选择桥北的刚需来说，100万也许是掏空钱包都凑不齐的。这也是金象朗诗红树林成交量比不上其他老小区的原因。每个板块在楼市中沉浮，楼市火热，偏远区域也能乘着东风吃到红利，楼市下行，除了尖端板块，其他片区的项目只能自救。
上周，南京全市二手房成交量1727套（含高淳、溧水），环比下滑3.8%，其中主城9区成交1605套。
2022年南京二手住宅周成交量及环比情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套
在这种大环境下，桥北声量小，只能靠地缘客和刚需消化的市场，必然要经历漫长的销售周期。
但是，桥北真的没有魅力吗？
从上周各区成交来看，上周江宁成交313套，仍排名全市第一；浦口则排在第二位，成交量246套；鼓楼稳居第三，成交210套。
8.8-8.28南京各区周二手住宅成交量情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套
整个浦口区的成交量位居全市第二，桥北作为其中一员，也做了很大的贡献，这也说明了桥北的吸引力。桥北房价低，但给大多数刚来南京的年轻人留了个容身之处。
笔者有个朋友，要结婚了，在桥北天润城看中了套房子，装修蛮新的，总价190万，来问我能不能买。
我当时的回答是：自住可以，未来卖的话要做好亏本的准备。
她回答我说：“其实我觉得天润城挺好的，靠地铁、靠学校，弘阳广场就在旁边，很适合我们这类年轻人。”
你看，这就是大多数人选择桥北的理由，很现实也够朴实。桥北的商圈几乎只有新街口能够匹敌，晚上七点，人流如潮，地铁门口的摊贩、小区楼下的底商、弘阳广场的餐饮店，无论哪里，都是热气腾腾的，香味能飘几里路。
更别提，桥北的金象城购物中心将在下个月正式开业，能撑起商场的其实是人流量，商场一个接着一个开，侧面说明片区的人够多，够有烟火气。就在前天，原南京市河西中学正式更名为南京江北新区实验初级中学，并加入南京民办育英第二外国语学校教育集团，周边小区有大华锦绣华城阅江山、浦园村、香邑美颂、香鸢美颂、香榭美颂等，这对桥北来说又是一个重大利好。有人说桥北交通不便，地铁太挤了，这只是一时的，而住在桥北的时光也是“一时”的。桥北总被我们称为一个容器，容纳了很多初来南京的人的不安，当他们习惯了南京的节奏，事业上升后，自然会换到更中心的地段。虽然，桥北有很多不完美的地方，但有多少人离开，就有多少人不舍。
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