上周南京三大神盘开盘基本卖光,尖端板块再一次撑起了楼市信心。而除了头部板块,其他区域的楼盘依然面临着前所未有的困境,除了降价无路可退。
桥北的滨江雅园推出了一套特价房源,户型建面约88.75㎡,原总价约193万,特惠总价约170万,直降24万(2700元/㎡),相当于打了88折。
当然,这也不是滨江雅园第一次推出特价房源了,今年年初,项目曾发过涨价的海报,遗憾的是,涨价失败,后续接连推出了降价房,涨价不过是噱头。
据了解,项目其他房源也有优惠,只不过力度小一点,具体要到案场谈。滨江雅园是北外滩水城的新组团,北外滩水城作为南京第一大盘,共有24个街区,销售周期长得离谱。滨江雅园共规划12栋住宅,其中8#楼27层,其余楼栋均为33层,户型建筑面积约88、115、117、127㎡,毛坯交付。项目于2021年5月1日首开,已经推出8栋楼,共1542套房源,随着时间的推移,房子也在慢慢去化中,目前卖了1030套,接近7成。其实,北外滩水城的价格在一定程度上能够衡量楼市的温度,因为拿地较早,成本低,所以价格能够跟着楼市的变化而变化。2016年,项目毛坯改精装,价格从13800元/㎡涨到19688元/㎡。2018年11月,项目推出2、4号楼开盘,精装均价更是达到了2.1万/㎡。2019年5月,项目推出16号楼,精装改毛坯,销许均价降至18600元/㎡。2021年5月,项目开盘,毛坯销许均价21525元/㎡,涨幅不大。
楼市火热时,项目毛坯改精装,有了涨价的理由,楼市下行期,精装又改毛坯,降价抢跑,在任何时间都能收放自如。从长远的时间线来看,项目是涨价的,但是从近1年的房价来看,基本没啥波澜。偏远板块的楼盘受楼市影响尤为严重,在桥北这种以地缘客为主的板块中,购房需求有限,外来人口不足,想要回笼资金,降价是唯一的捷径。
作为桥北沉寂多年的老盘,荣锦瑞府改名卷土重来,在楼市下行期冲进市场,激流勇进。
但数据说明,项目光有勇气不够,400套房还有290套房没卖出去,去化不到3成。
面对卖不动的现实,工抵房、特价房席卷市场,当然这也是所有难卖项目的必用手段。
在二手房方面,桥北的房价也平静如水,一直没有实现大跨步,反而随着房龄的增长,连年下滑。桥北二手房整体的挂牌均价约2.1万/㎡,在挂牌量大的区域内,内卷严重,成交量只能用价格去换。
就拿紧靠地铁口的天润城第九街区来说,小区3年房价不涨反跌,可以说它是桥北众多小区的缩影。金象朗诗红树林算是桥北的标杆住宅,在链家上小区今年成交了2套房源,均价在3万/㎡上下。300万左右的总价,比起其他老小区,总价相差了100万左右,而对于选择桥北的刚需来说,100万也许是掏空钱包都凑不齐的。这也是金象朗诗红树林成交量比不上其他老小区的原因。每个板块在楼市中沉浮,楼市火热,偏远区域也能乘着东风吃到红利,楼市下行,除了尖端板块,其他片区的项目只能自救。
上周,南京全市二手房成交量1727套(含高淳、溧水),环比下滑3.8%,其中主城9区成交1605套。
2022年南京二手住宅周成交量及环比情况
数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套
在这种大环境下,桥北声量小,只能靠地缘客和刚需消化的市场,必然要经历漫长的销售周期。
但是,桥北真的没有魅力吗?
从上周各区成交来看,上周江宁成交313套,仍排名全市第一;浦口则排在第二位,成交量246套;鼓楼稳居第三,成交210套。
8.8-8.28南京各区周二手住宅成交量情况
数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套
整个浦口区的成交量位居全市第二,桥北作为其中一员,也做了很大的贡献,这也说明了桥北的吸引力。桥北房价低,但给大多数刚来南京的年轻人留了个容身之处。
笔者有个朋友,要结婚了,在桥北天润城看中了套房子,装修蛮新的,总价190万,来问我能不能买。
我当时的回答是:自住可以,未来卖的话要做好亏本的准备。
她回答我说:“其实我觉得天润城挺好的,靠地铁、靠学校,弘阳广场就在旁边,很适合我们这类年轻人。”
你看,这就是大多数人选择桥北的理由,很现实也够朴实。桥北的商圈几乎只有新街口能够匹敌,晚上七点,人流如潮,地铁门口的摊贩、小区楼下的底商、弘阳广场的餐饮店,无论哪里,都是热气腾腾的,香味能飘几里路。
更别提,桥北的金象城购物中心将在下个月正式开业,能撑起商场的其实是人流量,商场一个接着一个开,侧面说明片区的人够多,够有烟火气。就在前天,原南京市河西中学正式更名为南京江北新区实验初级中学,并加入南京民办育英第二外国语学校教育集团,周边小区有大华锦绣华城阅江山、浦园村、香邑美颂、香鸢美颂、香榭美颂等,这对桥北来说又是一个重大利好。有人说桥北交通不便,地铁太挤了,这只是一时的,而住在桥北的时光也是“一时”的。桥北总被我们称为一个容器,容纳了很多初来南京的人的不安,当他们习惯了南京的节奏,事业上升后,自然会换到更中心的地段。虽然,桥北有很多不完美的地方,但有多少人离开,就有多少人不舍。
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