半年血亏20万！买这种房子的南京人泪奔

年初买的房，还没到年末呢，已经亏了20万，业主直喊：“我真的要报警了。”

楼市下行阶段，南京新盘降价、打折，其中最令人心痛的还得是公寓，降的幅度都够付首付了。

南京的公寓就真的碰不得吗？

今天，笔者在朋友圈看到，某酒店式公寓推出了特价房源，面积段为35㎡（北/南）、42㎡（南），总价43万起，精装交付，比原来便宜20万。

当然，这也不是项目第一次降价了，早在今年3月份，项目就推出了一口价房源，当时35㎡的全款总价56万起，贷款总价58万起。

而除了活动的一口价房源，项目均价在1.8万/㎡左右，总价63万起。

半年过去，买房人血亏13-20万，心都要碎了。

降价的本质在于项目不好卖，2019年项目开盘2次，除去底商，还有210套公寓没卖出去。

2020-2021年，项目先后推出公寓和商办，可惜去化艰难，网房显示卖出去的4套房都是底商，公寓一套都没卖出去。

该项目体量较大，涵盖了商业、写字楼、公寓，也是地铁上盖，交通比较方便。

不过，该项目为40年产权的公寓，它有着无法避免的弊端：不能落户、无学区、得房率低，水电费高、交易税费较高、居住人群混乱等等。这些都是项目难卖的原因。

如你想在南京买房，欢迎扫描以下二维码，添加总编微信，拉你进群。

在公寓的产品中，无论是新房还是二手房，几乎全在降价，去化不畅。

江北一酒店式公寓推出了几套一口价房源，建面约35㎡，原总价72万起，贷款总价51万起，全款总价50万起，优惠20万。

比起住宅全部卖光的战绩，酒店式公寓简直就是一把心酸一把泪，两年了才卖个三成不到。

尽管它与住宅享受着同样的地段、同样的城市资源，但表现不温不火，想要达到完全去化比较难。

河西的涵碧楼开盘7年，还有超100套公寓没卖完。

实际上，面对去化不佳的局面，涵碧楼早已放下身段。

2016年，项目在售二期房源，主力户型117㎡、130㎡、230㎡，均价为4-4.5万/㎡，总价段约在460-1000万。

2017年，二期房源均价为3.8-4万/㎡，跌幅达5000元/㎡，目前，项目均价为3.9万/㎡，但据中介说，价格以及首付都可以到案场谈。

即使身处城市的顶尖区域，享受尖端资源，依然摆脱不了公寓难卖的铁律。

而市场上在售的二手房，房价连年下滑，业主亏本卖，甚至还有新房在售，销售周期长得离谱。

东方万汇城：小区今年以来的成交单价在1.1-1.4万/㎡左右，而3年前的成交价却能达到1.3-1.6万/㎡左右，3年房价倒退2000元/㎡。

东方万汇城南区还有少量公寓房源在售，主力户型建筑面积约54、58㎡，均价约1.7万/㎡，相比之下，自然是二手房更香，性价比更高。

升龙汇金中心：小区今年来的成交价在1.4-1.8万/㎡，2020年的成交单价在2.1-2.3万/㎡左右，2年房价下滑约6000元/㎡。

2014-2015年，项目均价在1.6-1.8万/㎡左右，2016年到现在，项目均价在2.8-3.6万/㎡，无论是何时买的房子，现在二手房的成交价都比买入价要低了不少。

此前朋友圈有人卖房，原价240万，现在只卖140万，亏本100万出售。

万科九都荟：小区今年以来的成交价在1.4-1.5万/㎡左右，而去年的成交价在1.6-1.9万/㎡左右，如今的价格已经远低于当年的售价，业主血亏。

据了解，酒店式公寓并不好卖，不过在二手市场上，其因价格低成为不少年轻人过渡的产品，价格一旦过高，就没人买单了。

公寓为什么会这么难卖呢？

1、开发商水平不一，市场存量较高，同类产品过剩。

2、南京不少区域尚未形成商业聚集、产业聚集，根本没有客群消耗大量的公寓产品。

3、大多数公寓存在精装和毛坯同时销售的情况，后期散装和托管混乱，管理并不容易。

对于很多人而言，住宅的保值增值性强，变现更快，从投资属性来说，更具备价值。而公寓的升值空间微小，租金回报率不稳定，转手困难，两相对比，谁更受欢迎一目了然。

也是因为这种思维，导致南京市场上的主流产品依然是住宅，公寓能分到的羹极少。

在我们的传统思维中，公寓都是30-60㎡的小面积产品，总价比较低。其实南京也有高端的公寓项目，比如涵碧楼，还有230㎡的大户型，这就是有钱人的藏品。

但再高端的项目也改不了其酒店式公寓的本质，“40年产权到期后也许无法自动续期”、“公寓交易要缴纳高昂税费”、“无学区溢价”简直成了压死公寓市场的稻草。

除此之外，城市的国际化开放程度有限，能够接受高端商办产品的人群不多，供大于求。而且南京的高端商务氛围并不浓厚，再加上思维定式，这种产品于当下的市场来说，无疑是超前的。

当然，公寓还有一种，就是70年产权的住宅式公寓，可以落户，可以享受教育资源，民用水电，交易也是正常的税费，与商业公寓有本质区别。

但和普通住宅相比，住宅式公寓的公摊面积更大，一梯多户，人口密度大，居住体验远比不上普通住宅。

南京是一个包容性很强的城市，很多年轻人够不到住宅高昂的房价，又不想离工作单位太远，此时买一套小户型的低总价公寓，也是个不错的选择。

存在即合理，每个产品都有其适合的人群。

笔者认为，即便选择公寓，也要综合各方面来考虑：

1、位于主城的地铁上盖公寓，更能聚集人流量。

2、必须拥有商管公司统一运营的大型自持商业。

3、尽量处于CBD核心地段，周边有较为庞大的办公楼或酒店，拉动租金的涨幅。

无论是选择哪种公寓，想必业主都做好了长期持有的准备，如果抱着投资的心理，那就一定要依靠稳定的租金获得收益。

稳定的租金除了受市场大环境的影响，更依靠产品力，不仅要小而精，更要占据城市的优势地段，拥有一站式的生活配套。

所以，房企和公寓品牌商的运营能力尤为重要，各方面齐头并进，方能在长线投资作战中立于不败之地。

偏向保守的南京，需要有更多差异化、更多创新的产品设计，这才是更成熟、更多元化的城市。终有一天，南京走向世界的，不仅仅是江湾城。

-END-

南京 · 楼盘

【河西】

【城南】

【城北】

【仙林】

【城东】

【江宁】

【江北】