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市场综述
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【调研笔记】三四线市场调研纪要（十七）安庆篇
正文共：5111字
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文／ 马千里 周奇
调研感受
南临长江，西接石化厂，城市向东向北发展
高铁线沿长江北岸5公里敷设，制约新区连点成片发展
老城区整体面貌破旧，新区人气不足，人气旺盛的地方只在新老城区交接处
房价水平与下辖县差距较小，拉动周边县镇置业需求向市区导入
棚改仍是购房需求的重要支柱之一
客户看房热情高，但大多凑热闹，购房较为理智
市场上客户刚需为主，价格敏感性高
住宅多为高层、小高层，洋房和别墅极为少见
主推面积段为110~130平方米三房，且户型同质化严重
房地产市场仍处于初级发展阶段
购房需求以纯刚需为主
随着“房票”等安置方式的大力推行，安庆的房地产市场热度也快速上升，2016年以后商品房成交量逐年上升，至2018年成功突破500万平方米，创下新高；价格更是连年增长，至2019年上半年成交均价已经达到6656元/平方米。因此，安庆房地产市场发展在早期可以说就是靠棚改来驱动。为了缓解棚改带来的市场热度快速攀升，安庆市政府在2018年开始对备案价实施管控，同时开始供应“双限房”地块，因此商品住宅价格涨幅在2018年有明显的回落，2019年房价上涨速度明显趋缓。
进入2019年下半年以来，随着货币化安置的逐渐退出，楼市热度有所下滑，客户观望期明显变长，即使是不差钱的“房票”客户也是如此，导致项目去化速度较上半年有明显的下跌，如东方印项目现在的去化速度较5月之前下跌近三成，恒大观澜府开盘当天虽然好位置的户型仍遭到争抢，但大部分仍未售出，市场热度有着较明显的下滑。
区域上，安庆市的项目大多集中在政府重点发展的东部新城，市政配套早前已经搬迁至此，板块内基础配套基本齐备，人气较旺的吾悦广场、欧尚、星光荟等大型商业都在此范围。未来还有滨江CBD等多个利好规划，最重要的是区域范围内无污染型工业，环境较为友好。客户对此区域认可度最高，房价也是安庆最高的，在售项目均价可达1万元/平方米。购房客户方面，市场主要以纯刚需客户为主，这些客户受制于低水平的购买力，对价格的敏感度极高，130万的总价已是天花板，单价在8千到9千/平方米的产品最受青睐；但由于政府对推地速度的把控较为精准，开发商拿地成本攀升，产品价格也在缓慢上涨，市面上在售产品单价已经向1万元/平方米逼近，低总价的产品也因此更加畅销。调控政策方面，整个政策环境较为宽松，政府虽然对备案价进行管控，但主要是根据地价限房价，是最传统的限价方式。
整体而言，安庆的房地产市场发展还处于初级阶段，在售和待售项目加一起不足还15个，相对较少。市场随着棚改需求的退场也出现了一定的降温，但得益于下辖县市购房需求支撑力较强，并且城区仍有大量的需求亟待释放，政府对城市发展走向也有明确的规划，就此来看安庆的房地产市场发展仍有上升空间。不过，目前市面上不同房企的产品较为雷同，同质化较为严重。
02
区域规划
城市发展向东向北
市民对东部新城认可度逐渐升高
当前，主城区大致可分为四个板块：老城区、东部新城、北部新城和开发区。老城区学校、医疗等各项配套齐全，但由于石化厂就在城西，污染较为严重，因此安庆目前主力向东向北发展。东部新城是安庆市政府主力发展的区域，政府早期就将政务配套、教育配套和医疗配套迁移至此，目前各类配套基本齐全，在售项目也多齐聚于此，随着环保观念的日益深入，安庆市居民对此区域也已经认可，房价约在1万元/平方米左右。北部新城发展始于几年前，以学区为主，基础设施方面还有待完善，因此房价也比东部新城低2000元/平米。开发区则主要以产业用地为主，基本无房地产项目。
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棚改规模
2019年棚改量缩减四成
仍是楼市需求的重要支撑
安庆的棚改大幅提速始于2016年，在三年的高增长后，2018年的棚改量到达巅峰，规模高达3.4万套。也是在2016年，安庆开始着力推行“房票”安置，前期政府补贴力度较大，“房票”不仅用不完可退，而且还能享受更多的购房优惠【1】，因此，选择“房票”安置比例一直居高，特别是在2018年后政府规定“房票”只能用于购入新房，对安庆的房地产市场前期发展起到了极大的支撑作用。 【1】房票金额使用不完可退，但使用率须超过7成，如果不超过，也只能退余下3成；被征收人对被征收房屋全部选择房票安置，并在规定期限内签约和搬迁，且用于购房资金达到或超过房票金额70%的，由征收人按实际使用房票金额的4%给予奖励。
但根据安庆政府最新公布数据来看，2019年棚改计划量大幅缩减四成，并且要求库存不足的地区多采用实物安置；在楼盘调研中棚改客户的比例已不及往年，但仍是购房需求的重要支撑，占比可达两成左右。
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客户结构
下辖县市进城置业需求成为主力
高峰期可达5成
具体来看，市场上客源主要有以下几个来源：一是来自下面有优势产业支撑的县市返乡置业客户，平时可占三成，春节或长假节点甚至超过5成，主要是市区房价不高，东部新城房价相比县城房价仅高出2000元/平方米，在此背景下这类客户也愿意在市区置业，并且“老带新”现象明显；二是本地“持房票”的棚改客户，占比约在2成左右；三是政府、医院、学校等事业单位收入水平相对较高的客户，这类客户有公积金保障，相对安庆100万左右的套均总价，现行45万的公积金贷款额度已经足够充裕，这些人群是新房市场上的一大购房主力。
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购房偏好
小面积产品更加畅销
低容积率、边套产品价差优势可达5%-10%
目前市场上成交主力面积段是110㎡~130 ㎡，单套价格基本在130万以下。受制于购买力水平，安庆客户对价格敏感性较高，总价在130万以上的产品去化较为困难，小面积低总价产品明显更加畅销，如碧桂园中梁东方印95㎡的小户型由于总价低在开盘当天基本一售而空，而130㎡的大户型由于总价高去化速度相对较慢。客户价格敏感性极高还体现在对毛坯和精装的选择上，客户本身对毛坯和精装并无特殊偏好，但如果毛坯和精装差价在1500元/平方米之上，购房客户更倾向于选择毛坯。
就各类产品价差来看，一方面，安庆购房客户较青睐于采光较好、南北通透的东西边户，如恒大观澜府、碧桂园中梁东方印等项目同一栋楼边户比中间户的价格可高出500元/平方米，另一方面，低密度的小高层（当地人称之为多层）比高层价格可高出1000元/平方米，而不同面积段的产品价格相差却不多。
06
土地市场
下半年来土拍热度明显回落
供地计划量恐难以完成
从安庆市2019年市区商品住宅用地供应计划来看，土地供应主力仍集中在东部新城，占比将近7成，其次是经开区，北部新城和老城区土地供应较少。因此，2019年上半年土地成交也主要集中在东部新城板块。结合2019年以来的土地成交情况来看，安庆市区前7个月仅成交17宗地，总成交量仅占今年供地计划量的18%。土拍热度也在4、5月份较高，下半年明显下滑，最近一次土拍中出让地块基本底价成交，同时安庆的流拍现象也比较严重，前期多是由于未达底价而流拍，而8月份多宗地因报名数不足而取消拍卖，市场明显转冷。综合来看，安庆接下来的土地供应量充裕，但由于市场转冷，房企多在观望，拿地积极性不高，供地计划估计难以完成。
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产业支撑
产业发展水平偏低
但下辖县市有一定输出产业优势
整个安庆目前支柱产业仍以石化、纺织等传统产业为主，虽然政府近几年发展思路有所转变，着力推进新能源汽车制造等新兴产业发展，但这些产业还未能对整体经济产生较强的拉动力。不过，安庆下辖县市居民外出务工多是以做“小本生意”为主，如怀宁面点、装修、服装加工等，这些人群的购买力比较强，一定的民富基础。
08
企业竞争
近两年新入房企明显增多
碧桂园、恒大市场份额靠前
受前两年市场火热影响，房企也在加速进驻安庆市场，碧桂园、恒大、融创、中梁、绿地等均有布局，在售、代售项目合计基本都在1~2个；整体而言，市场上份额较大的当属碧桂园、恒大等这类深耕三四线的品牌房企。从调研情况来看，安庆客户对房企品牌、规模尚无明显偏向，在价格接近的情况下，会着重考察产品；另外，客户对新进房企有较高的好奇度，接受度也相对较高。
市场难点棚改已经降温
但新的购买力群体仍未形成
总体来看，安庆房地产市场目前楼市和地市热度均有所下滑，随着棚改的逐渐退场，安庆接下来商品房成交量可能会继续缩减。不过政府只要能继续管控好地价、房价以及土地供应节奏，市区凭借公共配套优势和较低的房价水平，还是能够继续保持对周边县市购买力的吸引力，成交规模下滑幅度有望维持在可控范围以内。
典型项目一：碧桂园中梁•东方印
地理位置：安庆市独秀大道与中山大道交汇处
物业类型：高层
建筑面积：63万平方米
装修状况：精装；毛坯
最近开盘时间：2019年5月
交房时间：2022年9月
最新一期售价：9800元/平方米-10700元/平方米（精装）
项目点评：
该项目是安庆2019年前7月的销冠，区位与配套在全市范围内相对较优：项目位于安庆市东部新城的白泽板块，是安庆市政府打造的高端居住区，周边4公里范围内可享市政、医疗、教育、商业等生活配套。该项目于2018年9月中旬首次开盘，由于上一年新房供应偏少，因此开盘当天推出的楼盘去化9成以上。目前楼盘处于加推中，主打110㎡的三室和130 ㎡的四室，精装均价在9800~10700元/㎡，装修标准在1300~1500元/㎡。受天气炎热以及楼市热度整体下滑影响，客户来访量较之前有所减少，但每月来访量仍能维持在700组以上。从客户构成上看，整体上还是以刚需客户为主，房票客户和下辖县市的返乡置业客户占比较多，合计比例超过5成；产品去化方面，由于安庆客户价格敏感性较高，总价较低的小户型去化最好，95㎡的户型基本去化完毕。
▲项目区位/沙盘
典型项目二：恒大•观澜府
地理位置：安庆市宜秀区独秀大街与白泽路交汇处
物业类型：高层、“多层”
建筑面积：19.70万平方米
装修：精装、毛坯
开盘时间：2019年8月24日（首开）
交房时间：2021年8月
售价：（毛坯）8693~10216元/平方米
项目点评：
该项目同样位于白泽板块，紧挨独秀大道，周边自然环境良好，医疗、教育、商业等各类配套较完善，但项目一侧距离铁道较近，有噪音影响，是销售的不利因素。观澜府于8月24号首次开盘，共推出10栋，包括4栋20层、2栋22层的高层，2栋8层、2栋10层的“多层”，在售毛坯价格在8693~10216元/平方米，精装则在此基础上加价1600元/平方米。楼盘营销奖励手段多样，如老带新成功认购老业主可享2%的佣金，新客户到访即有礼品赠送，认购成功除赠送家电外可根据成交总价享受不同区间的奖励，因此客户看房热情较高。不过，从去化情况来看，并没有出现一抢而空的现象，依旧留存有部分房源；另外，总价较低的高层相较更受欢迎，而位置较好的楼王15栋由于价格相对较高，客户抗性较强，去化速度明显不及价格较低的对面10号楼。
▲项目区位/沙盘
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