土地周报 | 成交规模环比大涨，双控机制下溢价率延续回落(5.10-5.16）

2021年第20周（2021年5月10日-2021年05月16日），重点监测城市土地供求量双双上涨，不过平均地价却因城市成交结构改变而环比回落，溢价率也受“限地价、限房价”影响连续三周下滑。重点城市集中供地方面，本周合肥公告了首批集中出让的18宗宅地，且全部限房价，北京、深圳、厦门、青岛、福州和天津则迎来了首场集中拍地；从土拍热度来看，北京、深圳、厦门等热点城市土拍竞争仍然激烈，多宗地触顶成交，青岛、天津表现则较为冷静，底价成交地块居多。

土地政策

深圳今年居住用地供应规模同比增24%
但商品宅地规模占比仍然较低

5月15日，深圳召开深圳市七届人大一次会议。在政府工作报告中，深圳提出今年将实施大规模住房建设计划，居住用地供应规模将不低于3.6平方公里，较上年同比增长24%。不过，结合深圳市今年具体供地计划来看，商品住宅用地占比仅有4成左右，供应仍然维持在较低水平。

土地供应

挂牌量同比微增
合肥首批出让地块新增“限房价”条件

供应方面。本周重点监测城市土地挂牌量达1549万平方米，较上周大增，同比亦微涨了3%。集中供地的22个重点城市中，合肥于本周推出了首批集中供应宅地，共涉及18宗地，总建筑面积达286.6万平方米，土地供应紧缺的滨湖、经开等热点区域均有多宗土地推出，这些地块将于6月3日集中竞拍。值得注意的是，合肥此次供应的住宅用地全部设置了商品住宅销售限价，同时在竞拍方式上采取“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”的竞拍方式，以进一步稳定地价、房价。非重点城市中，热点三四线城市的供应量也有所回升，温州、六安、南通等城市均有多宗土地推出，供应建面也均在50万平方米以上。

土地成交

多城迎来首轮集中拍地
成交规模环比大涨

成交方面。五一假期过后，北京、深圳、厦门、天津、青岛、福州等六个城市在本周迎来了首场集中土拍，因此本周重点监测城市成交量较上周明显上涨。具体来看，重点监测城市成交总建筑面积为1977万平方米，同环比涨幅均在5成以上；成交金额也随之上涨，总成交金额达1788亿元，环比微涨10%；价格方面，受地价较低的青岛、天津成交高占比影响，平均地价回落至9042元/平方米，环比上周下降29%，但仍位居近一年较高水平。

各能级城市成交面积较上周也均呈上涨趋势。具体来看，一线城市本周北京和深圳均迎来了首轮集中土拍，其中北京共有25宗地出让，除10宗仍需竞高标准建设方案外，其余地块均已确认买主，卓越、融创、首开、金地等多家房企均有所得；深圳首轮供应的6宗地也全部成功出让，共揽金138亿元，龙光以80亿元的总价摘得南山西丽人才住房用地和光明凤凰街道地块，成为本场土拍最大赢家。二线城市中，共有4个城市迎来首场集中土拍，分别是天津、青岛、福州和厦门，其中天津、青岛的供应量相对较大，最终成交建面均在300万平方米以上，福州和厦门此次供地量较少，特别是厦门，首轮集中供地仅出让了5宗宅地，总建筑面积仅有53万平方米。重点监测的三四线城市本周出让地块质量较为一般，如嘉兴、湖州出让地块多为商业用地，优质宅地成交占比相对较低。

市场热度

限价因素下溢价率连续三周回落
土地流拍率小幅上涨

成交溢价方面。随着多个重点城市开启首轮集中拍地，土拍溢价率在各城市加大土地供应量、“控溢价、限地价、限房价”等调控措施的影响下连续三周下滑，本周重点监测城市的平均溢价率仅为14%，较上周下滑6个百分点。各能级城市中，二线城市溢价率降幅最为明显，本周平均溢价率仅为13%，较上周几近腰斩，集中拍地的青岛、天津、福州的溢价率均维持在20%以下，市场热度表现较为平稳。 

土地流拍方面。本周重点监测城市的土地流拍率较上周小幅上升，流拍率为8.8%，较上周上涨1.5个百分点。从流拍地块所在城市来看，本周集中供地的青岛、天津和福州均有多宗土地遭遇流拍或撤牌，尤其是天津，首轮集中供应的58宗地中共有13宗遭遇停牌。不过，结合流拍地块具体用途来看，这些地块或区位较为偏远，或保障房配建比例较高，土地素质较为一般，因此最终难免遭遇流拍。

周度TOP5

京深厦包揽双榜
双控机制下入榜地块多为低溢价成交

北京、深圳、厦门、福州、青岛、天津等6个重点城市首批次集中供应的土地在本周迎来集中出让，其中包含了多宗优质地块。在此影响下，两榜入榜门槛均较上周明显提升，其中本周总价榜入榜门槛达62亿元，较上周上涨了10个亿，单价榜单入榜门槛则提升至5万元/平方米以上，较上周大涨了近一倍。

从入榜地块所在城市来看，地价较高的北京、深圳和厦门成为入榜主力，三个城市瓜分了本周成交总价TOP5和单价TOP5榜单。不过，从入榜地块成交溢价情况来看，在各城市“控地价、控房价”的措施下，入榜地块中仅深圳的一宗地溢价率达到45%，北京和厦门入榜地块则均在30%以下，尤其是北京，入榜地块溢价率最高仅为5%，溢价率被控制在较低水平。

重点地块点评

融创联合体低溢价竞得
石景山衙门口棚改项目地块分析
5月10日-11日，备受关注的北京“千亿集中土拍”正式开场。除去之前已经成交的5宗地，共有25宗地在这两日集中开拍，海淀、朝阳、石景山等多个热门区域均有供地，吸引了多家规模房企参拍，其中如金地、保利、中海等企业更是报名了十宗以上的地块。最终，这25宗地全部成功出让，加上此前出让的5宗地，共揽金1100亿元，是第二个首轮集中土拍破千亿的重点城市。 
在已确定受让方的地块中，单价最高的地块为融创联合石泰竞得的石景山衙门口棚户区改造项目用地，该宗地平均楼板价达58116元/平方米，溢价率仅有4.6%。据地理位置来看，宗地位于五环内，地理位置较佳。不过，地块距离地铁相对较远，与之距离最近的地铁站2.3公里外的1号线八宝山站，地铁出行须依靠公交换乘。周边配套方面，地块周边商业以附近社区的配套底商为主，能充分满足居民日常生活需求，教育资源虽全但质量较为一般。周边楼市方面，地块周边在售项目较少，未来项目入市竞争压力也预计较轻；盈利空间方面，地块上住宅设有销售限价，为7.95万元/平方米，略高于周边在售项目均价，但由于宗地拿地成本明显上升，盈利空间也较周边项目有所收窄。

排版丨太阳克而瑞周报
▼

新房市场

二手房市场

土地市场

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)  多谢配合！

在看点这里