刚需盘冲刺，星合映、香悦和鸣、时光里加推选房指南 | 房叔选房No.241
共10盘预售公示、登记，列表见文末↓
星合映，项目楼盘位于余杭区崇贤街道崇杭街与崇长路家插口，位于崇贤板块核心区。
在崇贤板块星合映区位优越，靠近上亿广场，地铁规划4号线4期预期会横向穿过崇贤，只是站点位置尚不明确，而规划14、15号线也可能会以两翼之势合围，未来潜力较为明确。
在城北及主城区通勤的刚需可以考虑，有购房资格作投资规划也不妨一试。
临平新城的香悦和鸣领证，楼盘不利因素较明显，东南侧寺庙及铁路线，但未来楼盘或能近享地铁便捷红利，且是难得的无自持、无公租项目，小户型设计拉低总价门槛。
丰收湖又迎时光里领证，近邻意法轻纺城，周边日常生活有保证，后续将近享市政公园的景观资源，且有小户型89㎡边套设计，拉低总价门槛。
星合映
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：12号楼（1-7F）、13号楼（1-18F）
均价：精装均价23000元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：89㎡户型34套，99㎡户型60套
无房户倾斜：约47套
人才倾斜：约16套
验资门槛：冻资首套50万，二套100万
登记时间：2021.3.30-4.1
| PART 2 |
配套介绍
楼盘占地66440㎡，容积率2.2，绿化率35%，规划了20幢高层，其中4号楼为公租房，共计1433户，建面89-125㎡5种户型，祥生自营物业。
小区主入口位于11号楼南侧，消防次入口位于南侧崇杭街，次入口位于19号楼北侧，均为人车共用，特别指出此次登记12号楼洋房，13号楼高层的一层设有物业办公用房；
机动车地下车库出入口有两个设置在19号楼北侧，一个在11号楼南侧，一个在2号楼西侧，共计4个；
小区南面及东面设有底层商铺和餐饮，内部设有园心花园、体育活动区，西北侧配建幼儿园。
小区南侧为城市次干道，在图标①如上图；
图标③为小区西侧，如上图；
图标④为小区东南方，光合映正对地块，相当大的规划商住两用性质土地，极有潜力成为崇贤板块未来新的商业与商务极，如上图；
⑤为崇贤上亿广场，如上图；
⑥为卧龙滨公园，如上图；
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
12号楼 →
东侧一层设有底商，噪声与异味影响；
南侧为景观绿化，距离南侧高层11号楼约45m，低层日照采光会有一定影响；
西侧为小区道路与同时在售13号楼；
北侧为入户平台及消防登高面，设有尾气井，平台北面设有垃圾投放点，北侧即配建幼儿园，平台东面有餐饮商业，异味及噪声情况都不甚理想。
13号楼 →
东侧为小区道路与同时在售12号楼；
南侧为景观及小区横轴铺地，距离南侧21号楼约50m，低层日照采光会有一定影响；
西侧为小区内道路，靠近小区纵轴铺地，设有景观廊架；
北侧为入户平台及消防登高面，同时设有室外活动区，可能有噪声因素。
| 户型分析 |
高层约89㎡户型3房2厅2卫 →
位置：13号楼中间套
套数：34套
价格：198.59-210.07万元
优点：
三开间朝南，带入户过渡玄关，U型厨房；
缺点：
阳台较小，餐厅采光不足，书房是刀把型空间，有犄角。
高层约99㎡户型3房2厅2卫→
位置：13号楼东西边套
套数：32套
价格：198.59-240.97万元
优点：
三房朝南，U形厨房，带入户玄关，采光有保证；
缺点：
阳台较小，餐厅采光不足。
洋房约99㎡户型3房2厅2卫→
位置：12号楼洋房户型
套数：28套
价格：215.15-240.31万元
优点：
三房朝南，U形厨房，带入户玄关，书房较大，采光有保证；
缺点：
阳台较小，餐厅采光不足，南侧次卧使用厕所不便。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约89㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：13号楼中间套
2. 采光因素：整体较好，与南侧11号楼相距60米；
3. 噪声因素：13号楼整体较好；
4. 户型因素：较为方正，动线清晰不交叉，阳台较小，餐厅采光略不足；
5. 价格因素：价格最高在17层，3-17层价差在10w以内，价差不大，1、2层及顶层备选以外，建议在5-17层之间选择，特殊数字13、14不介意可以考虑。
| 约99㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：12号楼洋房户型，13号楼东西边套；
2. 采光因素：整体较好，低层日照时间略有不足；
3. 噪声因素：12号楼东侧为底商，北侧有配建幼儿园，噪声影响较大；
4. 户型因素：整体不错，除北侧次卧是刀把型空间室内有犄角，其他问题不大；
5. 价格因素：12号楼洋房价格最高在5、6F，1层有底商，除2层和顶层外价差只在3w之内，不介意特殊数字4的话，建议在4-6层选择；13号楼东西边套价格最高在17层，3-17层价差在11w以内，价差不大，1、2层及顶层备选以外，建议在5-17层之间选择，特殊数字13、14不介意可以考虑。
12号楼虽是洋房价格与高层一致，然而靠近垃圾投放点、底商、餐饮及幼儿园在噪声和异味的影响上使得降分不少，和13号楼相比位置较为不利，西边套4-6层最佳，中间和东边备选为好；
13号楼在小区内位置优势明显，景观不错不利因素少，摇中不妨出手，西边套优于东边套优于中间套，5-17F为佳。
香悦和鸣
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：18号楼（1-18F）
均价：高层精装均价27436元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：89㎡户型36套，120㎡户型36套
无房户倾斜：50%比例，约36户
人才倾斜：15%比例，约10户
验资门槛：50万元存款证明
登记时间：2021.3.30-4.1
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了10幢18层的高层和11幢7层叠墅，高层呈三排设在北侧，叠墅呈三排设在南侧。
售楼部设在楼盘东侧12、16号楼之间，后期将作为社区配套用房。
楼盘目前最近的地铁站为1号楼余杭高铁站，步行距离约1.5km，后续或近临南北快线站；而驾车则可以通过留石高架、东湖高架。
小区出入口设在东侧12、16号楼之间和北侧21号楼西侧。
楼盘东侧为星河南路，对面为规划商业地块；
南侧目前为荒地，后续建成星都大道；东南侧约350m有寺庙，约400m为铁路；
西侧为华二信达国际学校，九年一贯制的民办学校；
北侧为文正街，对面为在建翡丽云邸。
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| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
18号楼 →
南侧设有景观亭、室外文化活动场地、儿童活动场地；
东侧设有地下出地面风井；
西侧设有地下出地面风井、垃圾收集点；
北侧设有植物认知园、地面机动车车位。
| 户型分析 |
高层约89㎡三房两卫户型 →
位置：18号楼中间套
套数：36套
价格：192.51-250.21万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；
缺点：
北向书房尺寸一般。
高层约120㎡四房两卫户型 →
位置：18号楼东西边套
套数：36套
价格：266.01-352.36万元
优点：
两房朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；
缺点：
北向书房尺寸一般。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约89㎡、120㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：均处在18号楼，约89㎡处在中间套，约120㎡处在东西边套；
2. 采光因素：与南侧楼幢间距近1:1，采光影响较小；
3. 噪声因素：东南侧铁路对楼盘有一定噪声影响；西侧学校对楼盘有一定噪声影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：总层数18F，总价最高在次楼顶17F，16F与17F之间价差约1万元，15F与16F之间价差约4400-6000元，14F与15F之间价差约1-3万元，优惠不大；再往下以约1万元的价格递减，4F与5F之间价差约4-5万元。
南侧采光基本无影响，建议从4F往上选；在选择东西边套时，东边套高于西边套约6万元，不介意与西侧学校较近，可优选西边套；
顶楼价格相当于4F，在南侧采光基本无影响的情况下，顶楼做末选。
时光里
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：13号楼（1-15F）
均价：高层精装均价约30000元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：89㎡户型60套，99㎡户型58套，特殊79㎡户型2套
无房户倾斜：50%比例，约60户
人才倾斜：15%比例，约18户
验资门槛：60万元存款证明
登记时间：2021.3.30-4.1
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了17幢13-15F高层，其中西北角17号楼为公租房。
售楼处设在胜启街上，在4、8号楼之间，后续做物业经营用房；此外，在8、12号楼西侧为市政在建的胜稼三幼幼儿园。
小区出入口设在南侧2、3号楼之间，次出入口设在北侧14、15号楼之间，人行出入口设在西北侧16、17号楼之间。
楼盘东侧为杭乔路，一路之隔为长粼府，目前仅剩一幢小高层待加推；
南侧为三卫路，对面为国际服装城、在建的九天泽一国际；
西侧为胜启路和通盛路，西南侧一路之隔为市政公园，西北侧一路之隔为意法轻纺城；
北侧为科卫路，对面为安置房胜稼红星嘉园。
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| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
13号楼 →
东侧为杭乔路；
南侧设有地下非机动车库出入口、消防登高场地、开关站、垃圾回收站；
西侧设有地下机动车库出入口；
北侧为科卫路。
| 户型分析 |
高层约89㎡三房两卫户型 →
位置：13号楼东西边套、夹边套
套数：30套
价格：241.1-279.72万元
优点：
独立玄关；U型厨房；公卫干湿分离；
缺点：
两房朝北，北向书房尺寸一般。
高层约99㎡四房两卫户型 →
位置：13号楼中间套
套数：58套
价格：267.64-306.73万元
优点：
三开间朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；
缺点：
南北通透性略弱。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约89㎡、99㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：均处在13号楼，约89㎡处在东西边套、夹边套，约99㎡处在中间套；
2. 采光因素：西单元与南侧楼幢间距近1:1，采光影响较小；东单元南侧无楼幢遮挡；
3. 噪声因素：东侧、北侧均为道路，有一定噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套最优，其次夹边套，再次中间套；
5. 价格因素：总层数15F，总价最高在12F，往上以约1-2万元的价格递减；往下至6F以约1-2万元的价格递减，西边套10F与11F之间价差约3万元；再往下4F与5F之间价差约2-3万元，3F与4F价格一致。
南侧采光影响较小，鉴于道路尾气影响，上下层价差不大，建议从次顶楼往下选，从西往东选；在边套选择上，优选西边套；
顶楼价格接近于6F，价格偏高，做末选。
| 今日登记楼盘 |
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文/阿寻、一叶 编辑/阿寻、一叶
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2021杭州地铁楼盘图（3月版）
活动截止时间：2021年3月28日9:00
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