交房、办证与诉讼时效 | 民商辛说

辛正郁按：

2002年底，我从日本回到国内，想着勉强算是学成而归，要有所总结才对，因此有了一篇《日本物权法中若干问题的探讨》（载《民事审判指导与参考》2003年第1卷），不过涉猎问题虽然不少，与审判实践的联系却并不紧密。

2003年6月1日，《商品房买卖解释》开始施行。彼时，人民法院民事审判的热点难点几乎都与房地产、房屋买卖相关，很多民事法官都把思考的重点集中在这个领域。《交房、办证与诉讼时效》一文，源于《民事审判信息月报》中相关问题的研讨，形成于策划编辑《中国民事审判前沿》（2005年1月第1集）的过程中。本文虽受交付、登记等制度构建及理论养分尚较匮乏，甚至物权法亦付阙如所限，但主要还是囿于自己研究思考能力乃至走笔行文的青涩浅薄，检视以往，感触很多。十几年转瞬即逝，今竟判若云泥了。既然目前似以码字为业，索性原文刊出，权作回顾与纪念吧。

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辛正郁：在最高人民法院工作20余年，曾任民一庭审判长，2016年3月加入北京市天同律师事务所。中国政法大学法学学士，日本九州大学法学硕士。

长期从事民事审判及司法解释、政策制定等工作：审结各类民事案件近千件，近20篇裁判文书（案件）被最高人民法院公报刊载，获评年度十大民事案件、精品裁判文书；执笔或负责起草建筑物区分所有权、物权法等4部司法解释，参与民法总则、物权法等法律制定、修订工作，参加近20部司法解释论证研究工作。

2006年起担任《民事审判指导与参考》一书的编委（至2009年兼任执行编辑）；在各类学术书刊中发表文章、撰稿百余篇次；为各地法院、法学院校、行业协会等授课、讲座数十次。

【内容提要】

司法实践中，商品房买卖合同纠纷案件是民事审判所面临的重大课题。其中，买受人超过合同约定的交房日期请求出卖人交付所购房屋以及超过合同约定的办理房屋权属变更登记日期而请求出卖人移转房屋所有权的纠纷占有较大比重。这些都涉及了诉讼时效制度的适用客体、诉讼时效期间的起算等问题。因处理原则的确定事关广大购房人权利的实现，故明确以上问题，需要从诉讼时效制度的目的、功能以及相关立法的立法目的层面进行深入研究和探讨。案件实态纷繁复杂，本文在区分具体情况的基础上力求得出一个符合法律规定、法理要求并契合于实务的结论。

【关键词】

交房  办证  诉讼时效

【问题的提出】

商品房买卖合同（包括预售合同）对出卖人向买受人交付房屋及办理所有权登记（俗称交房和办证）的期限作出约定。如果买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房或者出卖人虽已交付房屋，但未在合同约定的期限内办理房屋所有权变更登记，买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，其诉讼请求是否超过诉讼时效期间？此问题涉及买受人实体请求权成立与否，实务及理论界亦争议颇多。

【主要观点及理由】

关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见：

一、买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。理由是，出卖人在合同约定的交房期限届满后未向买受人交付房屋即构成对买受人民事权利的侵害。因交房期限已经明确约定于买卖合同之中，所以买受人对其权利受到侵害是知道的。根据《民法通则》第135条和第137条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

二、买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。如果出卖人在约定交房期限届满时已具备交房条件，买受人请求出卖人交付房屋无任何障碍，仅由于买受人不及时行使权利的消极状态导致其未请求出卖人交付房屋，则因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权；如果出卖人在约定交房期间届满时不具备交房条件，买受人即使请求出卖人交房，亦因房屋不具备交付条件而无法实现。此时诉讼时效期间应自房屋具备交房条件时起计算。

关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，也有两种意见：

一、出卖人所承担的主给付义务为移转房屋的占有，更为重要的是移转房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行移转房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。

二、房屋已交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。因为，如果买受人在接收房屋后因超过诉讼期间而不能请求对方为其办理房屋所有权证，就会出现占有与所有相分离的状态，即由买受人占有房屋，出卖人享有房屋所有权。因此，为了维持社会秩序的稳定，保护当事人的合法权益，买受人在接收房屋后主张对方为其办理房屋所有权证的，不因超过约定办证时间两年而丧失胜诉权。

【作者观点及理由】

上述涉及诉讼时效的制度功能和目的、适用的客体、诉讼时效期间的起算以及交房、办证请求权的性质等一系列问题，现分述如下。

一、诉讼时效

时效是一定期间的时间经过与一定法律效果相结合的产物。伴随一定事实状态的期间经过属于法律事实范畴，而由此产生的效果则是与立法者意志紧密相连的，因此时效属于（民事）法律制度之一种。由此，时效是指一定的事实状态在法定期间内持续存在，从而产生与该事实状态相适应的法律效果的法律制度。

诉讼时效是指权利人于一定期间内不行使其权利而产生一定法律效果的民事法律制度。诉讼时效制度肇始于古罗马裁判官法（法制史学者认为，我国古代虽无系统、完整的诉讼时效制度，但从史料中仍可找到有关诉讼时效的零散记载。如《周礼地官质人》中就有涉及“出诉期限”的内容，《宋刑统》记载：唐穆宗长庆四年就有疆界纠纷“经二十年以上不论”的规定，《宋本名公书判清明集》也有“经二十年而诉典卖不平，不得受理”的判词内容记载，等等），其发端远远晚于取得时效。其在现代各国民法中得以确立，应当归功于“不仅仅是法国私法的核心，而且也是整个罗马法系诸法典编纂的伟大范例”（茨威格特、克茨著：《比较法总论》，潘汉典等译，贵州人民出版社1992年版，第144页）的《法国民法典》。正是在《法国民法典》之后，诉讼时效制度才成为各国民法普遍确立的一项民事法律制度。此一制度第一次走进中国民法典编纂者的视野，是在1911年《大清民律草案》的时候。完整的时效制度应当由取得时效和消灭时效所组成，《民法通则》中所规定的诉讼时效相当于消灭时效，而取得时效制度尤付阙如。

（一）诉讼时效的制度目的和功能

1.避免证据的收集和判断困难，及时解决纠纷，提高司法效率。民事案件证据的收集一般较为复杂，年代愈久，诉累愈重，而司法裁判是建立在证据基础之上的，一项事实状态若长久存在，往往会导致证据的湮灭，这样的纠纷提交到法院，势必造成裁判上的困难。因此说时效法欲保护的应该是被告免受由很久以前的事件引起的陈年旧账般的权利主张的困扰（See David Oughton,J ohn Lowery, Robert Merkin, Limitation of Action, LLP 1998, p.4.），这无疑对迅速解决纠纷具有重要意义。从这个意义上讲，时效法不仅仅是一个技术性的规定，而且还是一个组织良好的法制度的基础（See Calvin W. Corman: Limitation of Action, Little, Brown and Company (Canada) Limited, 1991,Vo12p.8.）。

2.维护长期既存之社会秩序的稳定。这里涉及个别正义与社会秩序的冲突问题。一项事实状态长期存在，人们就会对这种事实状态产生信赖，并以此为基础发生诸多法律关系，若无视这种既成的安定状态，容许原正当权利人主张权利，就会颠覆长久存在的事实状态，并导致多米诺骨牌般的一系列法律关系的紊乱，进而影响到社会秩序的安定（对此，英国法官Best在A’ Court v. Cross(1825年)一案中曾有过一段著名的论述：长眠之后的权利主张，其残忍性常常多于其公正性(Long dormant claims have often more of cruelty than of justice in them)。See Andrew McGee: Limitation Periods, Sweet & Maxwell 1990, p. 15.）。而任何一个法律制度莫不是以和平的社会秩序为其追求的最高目标，因为社会秩序是为其他一切权利提供了基础的一项神圣权利（卢梭：《社会契约论》，何兆武译，商务印书馆1980年版，第8页）。从法律发展史看，诉讼时效制度是制定法以公权利设置的干预私权纠纷的手段，这种干预并非为了追求个体正义，而是为着社会秩序的安定，亦即社会正义。

3.督促权利人及时行使权利，促进社会财富的增长。诉讼时效体现了“法律保护勤勉者，而不保护懒惰者”的理念。权利界限的明确有助于交易的进行，而权利的界定是体现在不断变化的动态过程之中。权利人对权利的主观评价是权利交换的源泉，财产的各种潜在价值是在权利交换中被人们发现并实现最大化。权利交换需要权利界限的明晰，如果权利人睡眠于权利之上，只能导致权利状态的模糊，减损权利交换的源动力，社会财富也将得不到有效率的利用。诉讼时效制度之所以历久不衰，正是因为其能够督促权利人及早行使权利，尽可能消除权利模糊状态，激发权利主体的创造欲，并最终有利于社会财富的增加。

由此以观，避免证据的收集和判断困难，及时解决纠纷，提高司法效率是诉讼时效制度产生的直接动因，维护长期既存之社会秩序的稳定是考量社会正义的结果，而促进社会财富的增长则是诉讼时效制度长久存在的社会发展的内在需求。

（二）诉讼时效的客体和诉讼时效期间届满后的效果

诉讼时效的客体也就是诉讼时效的适用范围。各国立法例以及学术界对此存在不同的规定和见解。

1.实体权利。《日本民法典》第167条将债权、财产权（所有权以外）规定为诉讼时效的客体。《意大利民法典》第2934条将诉讼时效的客体统称为权利，但不可处分或者法律另有规定的权利除外。《瑞士债务法》第127条则将债权规定为诉讼时效的客体。

2.请求权。《德国民法典》第194条以及我国台湾地区“民法”第125条将请求他人作为或者不作为的权利（请求权）规定为诉讼时效的客体。

3.诉权。《法国民法典》第2262条以及《苏俄民法典》第44条均将诉权规定为诉讼时效的客体。英国《1980年时效法》（Limitation Act）亦同。此种立场下，禁止救济是诉讼时效届满的通常结果（See Andrew McGee: Limitation Periods, Sweet & Maxwell 1990, p.27.）。

诉讼时效的客体究为何属，学者见仁见智。实体权利说实际上是为权利预定了存续期间，不仅与法理不符，而且将使自然债之债权人受领债务人的自愿履行丧失基础。诉权说将本属诉讼公权性质的诉权纳入诉讼时效这一私法制度的适用范围，亦有不妥。故应以请求权说为适宜。

关于诉讼时效期间届满的效果，学理上的分类基本上有三种：（1）实体权利消灭主义；（2）抗辩权发生主义；（3）诉权消灭主义。此外还有学者认为，在我国《民法通则》立法体制下，诉讼时效期间经过的效果是胜诉权消灭。在讨论这个问题之前，首先应当解决的是法院（法官）能否主动援引诉讼时效进行裁判的问题。从学理和相关立法例的层面讲，答案无疑是否定的。也就是说，法官不得主动（依职权）援引未经当事人主张的时效。作者认为，在此基础上探讨诉讼时效期间届满的效果问题，前述分类是有逻辑错误的。因为时效利益的主体是当事人，是否寻求时效利益，取决于当事人是否援引。在当事人未援引或者说寻求时效利益（提出主张）的情况下，诉讼时效期间事实上的经过不会产生任何效果。只有当事人援引诉讼时效寻求保护（行使抗辩权），才涉及其主张成立后对诉讼时效客体产生何种影响的问题。作者认为，诉讼时效期间经过的法律效果只有一个，即当事人抗辩权的发生。如果该抗辩成立则在实体上消灭对方的请求权（义务人得拒绝给付）。前述分类将诉讼时效届满的效果（抗辩权发生）与抗辩成立后对诉讼时效客体的效果混为一谈，是不正确的。因为两者之间实为一种因果关系。

（三）请求权

请求权是指权利人得要求他人作为或者不作为的权利。请求权系由德国学者温特夏德所发现，其重要意义体现在无论是绝对权抑或相对权，其功能之发挥或者圆满状态之恢复均需借助于请求权的行使。请求权系由基础性权利所引发，依其基础权利之不同，请求权可以分为债权请求权、物权请求权以及亲属法上之请求权等等。着眼于本文所涉问题，以下只讨论前两者。

债权请求权是指基于债之关系产生的请求权。债权是债权请求权产生的基础，债权请求权是债权固有的功能之一。依发生原因，债的关系主要有契约（合同）之债、侵权之债、无因管理之债以及不当得利之债。凡此种种，其所以构成债之关系的内在统一者，乃其法律效果之形式相同性。易言之，即上述各种法律事实，在形式上均产生相同之法律效果：一方当事人得向他方当事人请求特定行为（给付）。此种特定人间得请求特定行为之法律关系，即属债之关系（王泽鉴：《民法学说与判例研究》（4），中国政法大学出版社1998年版，第91页）。与此相适应，债权请求权亦主要包括上述四类情形。诉讼时效适用范围应当包括债权请求权，已是通例，几无争议（债权请求权适用诉讼时效也只是原则，在一些债之关系中，也有排除诉讼时效适用的情形，比如储蓄关系。在活期或者定期（定期届满后转为活期）储蓄中，储户有权随时行使请求权要求银行支付存款。基于储蓄关系的特质、金融业赖以生存的信誉要求以及公共利益保护的考虑，该请求权不罹于诉讼时效。当然也有学者认为，储蓄（存款）关系中，储户（存款人）对存入款项仍享有所有权，其请求权属于物权请求权，因而不适用诉讼时效）。此间存在的问题在于，对一些特殊的债权请求权，诉讼时效期间的起算是有其特殊性的。如未定履行期限或者保证合同等。

物权请求权是指物权遭受侵害或有遭受侵害之虞时，物权人享有的请求恢复物权之圆满状态或者消除侵害危险的请求权，主要包括所有物返还请求权、排除妨害请求权、危险消除请求权、物权确认请求权等。对物权请求权得否成为诉讼时效之客体，主要有三种观点：

1.肯定说。物权请求权是在侵害物权行为发生后，基于物权之排他性而生。虽其基于基本物权发生，但究非基本物权之一部。就权利之性质言，物权请求权是对物权侵害人的权利，而基本物权是对物权客体的权利；就权利内容言，物权请求权是以特定侵害人积极的给付行为为内容，而基本物权是以直接支配管领物权客体为标的。因此，物权请求权区别于基本物权，应罹于诉讼时效（洪逊欣：《中国民法总则》，三民书局1982年版，第564页）。物权请求权属民事权利范畴，既然立法将请求权作为诉讼时效之客体，自然亦应包含物权请求权在内。《德国民法典》以及我国台湾地区“民法”即采此种立场，其项下诉讼时效之客体并未将物权请求权别除于外。只不过登记物权所生之物权请求权不属此例。

2.否定说。物权请求权基于物权产生，物权不消灭，物权请求权也不消灭（马俊驹、余延满：《民法原论》（上），法律出版社1998年版，第326～330页）。倘若物权请求权罹于诉讼时效，不仅会造成物权因无法回复圆满状态（失去其本质），也将导致物权名实割裂的结果。日本的司法实务以及学界亦采此说，认为物权请求权系物权作用之一种，并非由此所发生的独立的权利，不能脱离物权而独立存在，若物权请求权得罹于诉讼时效，则物权将变成没有实质内容的空虚的物权。

3.区别说。我国许多学者采此说立场。认为物权请求权中的排除妨害请求权、消除危险请求权以及确认物权请求权依其性质不适用诉讼时效，但所有物返还请求权和恢复原状请求权应适用诉讼时效（梁慧星：《民法总论》法律出版社1996年版，第272～273页）。

以上各说，宜采否定说。理由是：

1.绝对权之权能有积极与消极两方面，对物权客体的管领、支配是物权的积极权能，物权请求权则是物权消极防御的权能。离开物权请求权如影随形地呵护，对物权客体的管领支配无异于一纸空谈。物权请求权是物权效力的体现，其存在与物权之存在同其命运。物权属于支配权，不适用诉讼时效，故作为物权效力表彰途径的物权请求权亦应不因诉讼时效期间届满而消灭。

2.物权请求权是物权保护的方法，其功能在于维护物权的圆满状态。如果物权请求权得罹于诉讼时效，无异于剥夺了物权人对物的支配力，必将引起病态物权的出现。对排除妨害、消除危险等物权请求权而言，只要这种妨害及危险存在，物权人即有权行使相应的请求权。因为这种妨害及危险不因一定时间的经过而合法化。对于所有物返还请求权，在我国尚未建立取得时效制度的情况下，若其罹于诉讼时效，则会导致该物之上所有权的无法确定。实际上，即使在有取得时效规定的立法体例下，只要取得时效与诉讼时效期间的长度不一，同样也会导致所有权名实错位的混乱现象，出现权利真空。诉讼时效制度的目的并不在于架空某一权利的实质内容，如因此出现更大范围的权利模糊，更会有损其制度价值。

3.《民法通则》未采纳物权概念，物权请求权的内容是以与侵害民事权利之民事责任的形式体现的。在《民法通则》第135条规定体制下，强调物权请求权不适用诉讼时效更具有现实意义。如持相反立场，将会引发侵害他人物权的激情，不利于对物权的保护。

（四）诉讼时效期间的起算

关于诉讼时效期间的起算，各国立法例的规定不尽相同。《俄罗斯民法典》（第200条）、《葡萄牙民法典》（第498条）以及我国《民法通则》（第137条）规定以受害人知道或者应当知道权利被侵害时（之日）起算；《日本民法典》（第166条）、《意大利民法典》（第2935条）以及我国台湾地区“民法”（第128条）规定以权利（请求权）可行使（主张）时（之日）起算；《美国统一商法典》（UCC）（第2-275条）以及英国《1980年时效法》则规定自诉因发生（产生）之日起算。

二、买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间

（一）买受人请求出卖人交房之权利性质

买受人与出卖人签订商品房买卖合同后，两者之间确立了商品房买卖的法律关系，这种法律关系属于债的关系。在商品房买卖法律关系项下，买受人负有按约支付购房价款的义务，而出卖人负有的主义务之一就是向买受人移转房屋的占有。从债的发生原因看，两者之间债的关系属于依契约发生之债。由是，买受人请求出卖人交付房屋之请求权属于债权请求权。债权请求权属于诉讼时效之客体。

（二）诉讼时效期间的起算问题

在买受人请求出卖人交付房屋请求权适用诉讼时效的问题上，应当区分不同情形决定诉讼时效期间的起算问题。

1.合同约定的交房期限届至且房屋具备法定交付条件的。建筑物的安全性事关人的生命、财产，各国立法通例均对建筑物的交付条件作出严格规定。《建筑法》第61条以及《城市房地产开发经营管理条例》第17条亦规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。合同约定的交房期限届至且房屋具备法定交付条件的，买受人作为合同当事人一方，自应知道出卖人已经构成违约。换言之，只要出卖人在合同约定的最后履行期到来以后，未交付房屋，买受人即已知晓其权利受到侵害，诉讼时效期间开始计算。从诉讼时效的制度目的看，消除物之权利的不确定状态，增进社会财富是其根本所在。房屋具备法定交付条件且合同约定的交房期限届至，如果买受人长期不行使交付房屋请求权，则可能使房屋效用无法发挥，并最终导致社会财富的浪费。

所以，在房屋具备法定交房条件的情况下，如果买受人在合同约定的交房期限届满两年后行使交付房屋的请求权，出卖人寻求时效利益的抗辩权发生（买受人是否会沦于钱房两空境地的问题，笔者认为不然，因为买受人仍可借助于合同解除权来寻求救济。因此问题不属本文讨论范围，于此不赘）。

需要说明的问题还有：

（1）继续性侵权与继续性债权。继续性侵权是指处于连续状态之中的侵权行为。关于继续性侵权与诉讼时效的问题，一种观点认为仍应适用诉讼时效，但诉讼时效期间的起算点应自侵权行为实施终了之日起计算（张佩霖主编：《中国民法》，中国政法大学出版社1994年版，第497页）；第二种观点认为应当分段计算法，即对于已经超过诉讼时效的那部分侵权行为应不予追究，但对尚未超过诉讼时效的那部分侵权行为，仍然应予追究（孙建、罗东川主编：《知识产权名案评析》（2），中国法制出版社1998年版，第83～84页）。此说的立法例根据是英国判例法，在连续性侵权行为（continuing torts）中，侵权行为延续的每一天都产生新的诉因（a fresh cause of action accrues every day），只能对尚未超过6年诉讼时效期间的那部分侵权行为提起诉讼（but the right to bring an action is restricted to that part of the wrong committed in the past six years）（See Andrew McGee: Limitation Periods, Sweet & Maxwell 1990, p. 61.）。作者认为，出卖人在合同约定的期限届满之后未向买受人交付房屋固然构成对买受人权利的侵害，但此种行为属于违约行为。买受人得以请求出卖人交付房屋系依据合同的约定，此时买受人对尚未交付的房屋尚不具有物权，而仍需借助于债权。此权利还不属于侵权法保护的客体。换言之，出卖人迟延交房的行为并非什么继续性侵权行为。无论我们选择上述的何种观点，都不可能为买受人超过合同约定的交房期限两年后请求出卖人交房的诉讼时效问题提供帮助。

继续性债权是指是与一时性债权相对应的概念，是指债权的内容在合同订立时没有也无法确定，其内容和范围与时间因素具有密切联系的债权。继续性债权主要包括违约金债权以及租赁、使用等特定类型的债权。对继续性债权与诉讼时效的问题，有观点认为应自违约行为终了时起计算诉讼时效期间，也有观点认为应当将继续性债权区分为若干“个别债权”，基于这些个别债权具有的经济上或者法理上的独立性，应就每个个别债权分别适用诉讼时效（崔建远：“继续性债权与诉讼时效”一文，载《人民法院报》2003年6月27日第3版）。作者认为，出卖人对买受人所负之交付房屋的合同义务的内容和范围在合同订立时是确定无疑的，时间因素对此义务的范围和内容并不具有决定作用。故买受人此时享有的债权亦不属于继续性债权。

（2）预售登记和备案。《房地产管理法》第44条及《城市房地产开发经营管理条例》第27条均规定，商品房预售合同应报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。已经办理预售合同登记备案的买受人在合同约定交房期限届满之日起两年以后请求出卖人交付房屋的，是否也应适用诉讼时效呢？有观点认为预售登记具有预告登记的性质，一经预售登记，买受人对未交付的房屋便具有物权，其请求出卖人交付房屋之请求权亦随之具有物权请求权的属性，所以不应适用诉讼时效。作者认为，对现行预售登记的性质，尚不能认为其具有预告登记的性质。预告登记是指登记申请程序上需要的条件尚未具备，或者欲保全不动产权利（如所有权、抵押权等）的设定、移转、变更和消灭的请求权时以暂时的处分而为的登记，其主要目的是保全日后所为本登记的顺位以及目的在于转让、废止或者变更物权的内容或者顺位的请求权。换言之，就是“限制登记义务人不当处分财产以及保全日后本登记的顺位”。预告登记制度作为不动产登记制度的有机组成部分，理应规定于统一的不动产登记法或者物权法中，而一般认为前述《房地产管理法》第44条及《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定的预售登记尚不可以解释为具有预告登记性质（最高人民法院在制定《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》过程中，曾试图以两个条文作出努力，但最终放弃了此种尝试）。退而言之，即便采纳肯定的立场，也无法为“买受人在合同约定交房期限届满之日起两年以后请求出卖人交付房屋不适用诉讼时效”的观点提供依据。因为，基于预告登记的特殊性，各国立法均对预告登记的效力作出一定限制。全国人大法工委《中华人民共和国物权法（草案）》（二次审议稿）第23条就有“预告登记后，债权人自能够进行不动产物权登记之日起3个月内未申请登记的，该预告登记失效”的表述。合同约定的交房期限届满且房屋具备法定交付条件的，就属于买受人能够进行本登记的情形。所以说，即使在物权法已经出台的情况下，该预售登记亦已失其效力。

2.合同约定的交房期限届至但房屋不具备法定交付条件的。合同约定的交房期限届至但房屋不具备法定交付条件的情况下，买受人之请求权亦应适用诉讼时效的规定应无异议。问题的关键是如何确定诉讼时效期间的起算。若仍以合同约定的交房期限届满之日起算，买受人权利行使可以有（实际上是只有）三种选择：一是依据合同约定请求出卖人交付房屋；二是请求出卖人承担迟延履行的违约责任；三是行使合同解除权。

在第一种情形下，判决出卖人交付房屋不仅没有事实依据，也不具有法律依据，因为房屋尚未竣工验收合格而不具备法定的交付条件。在第二种情形下，买受人取得房屋的合同目的同样无法实现，且徒增当事人诉累及交易成本。而在第三种情况下，势必造成大量合同解除，对那些虽延期超过两年，但当事人亦有推迟履约意愿的合同而言，构成不经济，因而对交易的达成不利。当然，买受人可以在两年内与出卖人协商变更房屋交付期限，如果无法形成变更合意，则表明出卖人已无履约诚意。此种协商即可构成时效的中断，又可为买受人选择合同解除提供依据。但不能否认的是，对广大的购房人而言，要求他们都能具有这样的法律素养（尽管不高）显然是不现实的。

那么，如何看待《民法通则》第137条规定的自“知道或者应当知道权利被侵害时起”计算诉讼时效期间的规定呢？单纯从文义理解该规定含义，只能推出自合同约定的交付房屋期限届满时起算诉讼时效期间的结论。但如前所述，此与诉讼时效之制度目的不符，因此有必要结合民法设立诉讼时效制度之旨趣灵活解决此时诉讼时效期间的起算问题。在房屋尚不具备法定交付条件的情况下，要求出卖人向买受人交付房屋不仅在事实上，而且在法律上存在障碍，其在两年内未行使请求权与前一种情形显不相同。不能认为其系“权利睡眠”；其次，此时不存在提高使用效率和加速财产流转的问题，也不涉及“维护既存社会秩序的稳定”；最后，买受人未于合同约定的交房期限届满之日请求出卖人交付房屋的原因系于法定交付条件的不具备，这种单一的事实认定不会带来证据湮灭、裁判困难的后果。故而亦不会对“及时解决纠纷的目的”构成威胁。由此看来，以《民法通则》第137条之规定将此种情形下的诉讼时效期间起算确定为合同约定的交房期限届满之日，显然不是《民法通则》设置诉讼时效制度的目的所在，其后果也将与一般的社会正义观念相悖，并在事实上助长了出卖人迟延交付房屋的激情。

以请求权可以行使时起算诉讼时效期间的立场对解决这一问题具有重要的参考价值。此例下，诉讼时效期间以权利可以行使而不行使之时为起算点，因为不考虑存在妨碍权利行使之法律上之障碍，即以其不行使之故而使其请求权罹于诉讼时效，未免过酷（史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第634页）。买受人在房屋不具备法定交付条件的情况下，其交付房屋请求权的行使应当可以解释为有法律上之障碍。买受人基于对合同的信赖而等待出卖人履行合同，符合其获得房屋的合同目的。

因此，商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算，不仅符合诉讼时效制度之设置目的，亦具有合理性和适当性。

三、商品房买卖合同签订后，出卖人虽已交付房屋，但未在合同约定的期限内办理房屋所有权变更登记，买受人在合同约定期限届满之日起超过两年提出请求的，是否超过诉讼时效期间

（一）交付的法律地位（本文所提“交付”仅指移转占有。在买卖关系中，交付本身应当被赋予移转所有权的内涵，这也是其与借用、租赁中之交付的分野之处。基于此，《合同法》第133条才规定标的物的所有权自标的物交付时起转移。但在不动产情形，不动产交付是否即可充分了所有权移转的要件（或者说完成了所有权移转的过程），应有所区分。从《合同法》第133条后段以及第135条136条的规定内容看，在不动产买卖法律关系中，“交付”的真实含义应为移转占有。此种交付属于出卖人向买受人移转所有权意思之实施的一部分）

所有权的取得以及变更属于物权变动的一种。《民法通则》（第72条）以及《合同法》（第133条）均规定，财产（标的物）所有权自财产（标的物）交付时移转，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。两种除外情形中，前者主要应当考察有关不动产物权变动的规定，而后者主要是指当事人对交付形式以及效果的特约。因我国尚无统一的《物权法》，对前者的考察主要体现在一些特别法之中，如《房地产管理法》。在《房地产管理法》中（第60条），规定房地产转让应当办理变更登记。此规定是否意在确立登记要件主义，学界存有争论。从学界对物权变动应采何种模式的探讨情况看，多数观点认为应采登记要件主义（限于本文所要讨论的问题，下文对登记要件主义下对登记制度的要求与我国目前登记制度现状的差距以及我国应采何种（单一或者复合）不动产物权变动模式的问题不予涉及。另，本文所涉物权变动均指依法律行为所生的情形）。

登记要件主义的前提是对物权变动的原因与物权变动本身加以区分，而此种区分的逻辑前提则是区分请求权与支配权、负担行为与处分行为、债权关系变动与物权关系变动。以登记为要件的正是物权变动本身，而登记是否做成与债权合意的效力无关。商品房买卖中不独为负担行为，其中购房款的支付、房屋所有权的移转等就属于处分行为。区分原则告诉我们，物权变动发生的真正根据并不是不动产登记，而是支持不动产登记的法律行为，即当事人要求以不动产登记来完成物权变动的意思表示。这种意思表示通常可以在当事人之物权行为中得以体现，亦即，两者一般是一致的。因此说，以登记作为确认不动产物权变动的依据一般也是正确的。但实践中遂出现了一种“只有登记才是不动产物权变动的法律根据”的观点，将登记作为决定不动产物权变动能否生效绝对化，这种观点是否正确或者说妥当是值得商榷的。

1.大量“事实（未登记）物权”的存在，要求不能将登记作为决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效之效力绝对化。登记行为需要符合一定程序，也需要一定时间。如果绝对地认为登记才是不动产物权变动生效的依据，那么在占有移转之后至登记做成之前，势必产生物权尚未变动的结论。不动产转让方仍得以物权人身份向他人移转该物之所有权。这对受让人显失公正。

2.不动产登记在本质上不是行政管理权，而是不动产物权状态的公示方式，换言之，它是不动产物权法律行为的表现方式。物权法律行为与不动产登记之间的关系只不过是物权变动的意思合致与其表现形式之间的关系（孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第63页以下）。买卖合同当事人之间移转房屋占有（交付）的行为足以表彰当事人就移转所有权的内心真意，这种交付属于法律行为之一种，理应产生相应的法律效果。

3.不论学界如何看待我国物权变动模式的选择问题，但房屋交付完毕，买受人实现并继续维持对该房屋之占有使用却未办理登记领证的事实是大量存在的（在城市和农村的房屋买卖中，此类“事实物权”大量存在的原因是极其复杂的）。一概否认这些权利人对房屋的所有权，在立法政策角度而言无疑是不客观的。即便是常为我国民法学者凡举的《德国民法典》，其第873条之立法理由书也不采对此类“事实物权人”之物权地位绝对否定的立场。

所以说，对房屋的实际交付在法律上的重要意义不能被否定，应当肯定其可以产生一定的物权变动的效果。但如下问题值得提出：

1.此种交付应当具备要式法律行为的基础。房屋的交付应当是符合当事人关于引发不动产物权变动的真实意思。对交付的把握应当具备一定要素：一是受让人取得了对物的占有，而让与人彻底脱离了对物的任何关系；二是出让人已经将占有取得的处分权（或者支配权）移转给了取得人；三是该项占有以及支配权的移转是当事人之间“故意”的结果，即当事人的出让和受让的动机相结合形成的结果（Deutsches Rechtslexikon, Verlag C. H. Beck, Seite 709.转引自孙宪忠：“确定物权归属的方法以及法理问题”一文，载《民事审判指导与参考》（总第17期））。

2.因交付引发的物权变动，对登记权利人以外的第三人可以产生排斥力，但不得排斥登记权利人。而大量无法排斥登记权利人的“权利”存在，无疑是不安定的，因此应当尽可能地为这些权利向登记权利转化提供途径。

（二）买受人此项请求权的性质

买受人请求出卖人移转房屋所有权的依据是买卖合同，其目的是要求出卖人履行一定的作为义务，从而实现买受人的合同目的，即取得具有完全排他效力的所有权。移转房屋所有权主要体现在出卖人与买受人协力促成房屋权属的变更登记。尽管《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定房地产开发企业应当“协助”买受人办理房地产权属变更登记手续，但不能认为其此项义务仅仅就是协助义务。因为《合同法》第130条、第135条和第138条的规定，移转房屋的占有和所有权是出卖人的主要合同义务。此请求权虽基于合同产生，但并不能简单地说它就属于债权请求权，详言之：

1.如前所述，买受人依出卖人交付而实现之对房屋的占有，属于合法占有。尽管现行立法并无对占有的规定，但占有作为一种事实，是不容无视的。占有作为所有权之权能之一已成定论，大陆法系国家或者地区民法大多在其物权编中单列章节予以规定。占有制度的应有之义就是占有的权利正当性推定。买受人请求出卖人完成房屋权属变更登记并获取权利凭证的目的只不过是在于取得具有完全排他效力的圆满的所有权。因此，该请求权与一般之债权请求权异其情形。更直接地说，此项请求权具有极强的物权性倾向。

2.登记在我国仍然具有较强的行政权行使的特征和痕迹，而基于复杂的然而却是众所周知的原因，登记行为现状与大量的登记需求之间存在巨大的反差。效率不高、制度不健全，甚至无相关登记制度的情形均有之。修正对登记制度性质的模糊认识，建立起科学完整的不动产登记制度，还需要时间。房屋权属登记的变更（登记作成）以及权利凭证的获取，是需要登记法律、制度的不断完备。如果是这种原因导致登记无法作成（实践中，多年无法办理相关登记、领证的情况绝非罕见），而又将买受人此请求权纳入诉讼时效调整范围，对买受人更属不公。

若持应适用诉讼时效的观点，则买受人的选择只有两种：一是解除合同；二是预防性地不断通过主张权利造成时效的中断。

情形一的弊端是将导致大量的履行程度较深的买卖合同解除。买受人对房屋已经有了较长时间的占有使用，其对房屋不仅投入了大量的物质添附，甚至还有可能基于该房屋建立起一定的社会交际网络并产生相当的情感联系。尽管买受人可以得到损失赔偿，但这种权利行使怎么样也谈不到是经济的。当然在理论上，买受人还可以重新进行有效益的交易。但大量的合同被解除后，出卖人相应的支付能力势必面临极大考验，买受人拿回已付购房款及损失赔偿的成功率就会大大降低。此外，“登记慢、登记难”的问题具有相当的普遍性，一个新的交易是否就能够以顺利的登记作成而告终，不无疑问。由此，所谓新的交易能否就是有效益的，颇值怀疑。情形二的问题则是，如何证明权利主张的存在。从已知的相关类型案件的情况可知，确定诉讼时效是否中断是案件处理的难点之一。

3.如果原因存乎出卖人方面，那么赋予其时效利益的弊端更加明显。一是导致持续时间长久的“事实物权”大量存在，这不仅会损害权利人的利益而且对登记制度的健全和有效率运转不利。因为有权占有具有对抗本权的效力。二是很可能由此引发出卖人为不诚信行为的激情。

4.从诉讼时效之制度目的看，大多数在“两年后”起诉出卖人的买受人并非属于权利睡眠者。其与出卖人以及登记机关之间就相关事宜的沟通和磋商是存在的，只不过涉讼后很难证明而已。此外，买受人已经实现了对房屋的占有使用并可能持续了较长的时间，在该房屋之上不会出现诉讼时效制度意欲保护的其他的“既存的稳定的社会秩序”。在尊重已经实现占有之买受人利益的基础上，为其疏通获得具有完全排他效力的所有权的渠道，恰恰有利于维护稳定的社会秩序，也有利于发挥物之效用。所以说将买受人此项请求权别除于诉讼时效制度的适用范围不会害及他人以及社会的利益。

一种请求权是否应当罹于诉讼时效，当然应当严格依照法律的规定，但通过诉讼时效制度调整买受人此项请求权的必要不明显，后果不积极且与诉讼时效立法的目的不甚相符。实践中的确不排除存在权利睡眠的情形，这些人可能永远不会行使此请求权，那么，其理应自负其权利的瑕疵状态导致的后果。另外，买受人此项请求权具有某些明确其为登记权利人的性质，而法理肯认确认物权请求权不应罹于诉讼时效，借鉴相关法理思考问题至少是很有必要的。因为在取得时效制度尤付阙如的情况下，相反的立场等于使买受人永久丧失了递进为登记权利人的机会，并可能导致大量的有实无名（反之则为有名无实）的“变态权利”存在。

综上所述，作者认为如果出卖人已经将房屋交付买受人，则买受人请求出卖人移转房屋所有权（办理房屋所有权登记）不仅有买卖合同的依据，亦有其作为房屋合法占有人的基础，故该请求权不应受诉讼时效制度调整。

注：本文原载最高人民法院民一庭编：《中国民事审判前沿》2005年第1集（总第1集），法律出版社2005年1月第1版，第197-217页。

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