房地产企业股权收购与资产收购涉税处理分析

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摘要：2018年以来，随着房地产政策调控延续，金融监管政策不断加强，房地产行业的变革渐渐拉开序幕。目前，房地产行业已累积到相当大的规模，行业整合是大的趋势。在企业并购重组中，股权收购和资产收购是比较常见的两种模式，这两种模式下的税收规定差异明显，税收成本也大不相同。本文拟通过对两种收购模式的税收分析，探讨不同交易模式的利弊，以期帮助相关企业根据交易目标及收购业务实际，选择合适的并购模式，实现合理节税，减少交易成本。

关键词：房地产；股权收购；资产收购；涉税处理

股权收购与资产收购是房地产企业并购中常见的两种模式。所谓股权收购，是指一家企业购买另一家企业的股权，以实现对被收购企业控制的交易；资产收购，是指一家企业购买另一家企业实质经营性资产的交易。这两种模式中受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合，且购往往属于重大涉税交易，不同并购模式的税收政策规定差异较大。

一

增值税

在股权收购中，营改增之前，根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号），股权转让不征收营业税；营改增之后，依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）股权收购中股权转让行为不属于增值税的征收范围。因此，房地产企业并购中股权转让不征收增值税。

在资产收购中，转让方将货物、固定资产等实质经营性资产转让给受让方，无论受让方以货币支付对价还是以非货币性资产支付对价，都属于货物销售行为，转让方均应缴纳增值税。另外，根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）、《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第66号）规定，在资产收购中，如果转让方除转让资产本身之外，还同时转让与资产相关联的债权、债务和劳动力的，不属于增值税的征税范围，即使经多次转让亦不征增值税。

二

企业所得税

财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）、《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）规定了企业并购重组中股权收购和资产收购中企业所得税的一般性税务处理和特殊性税务处理原则。

（一）一般性税务处理

在适用一般性税务处理的情况下，企业股权收购、资产收购重组交易按以下规定处理：

1.被收购方应确认股权、资产转让所得或损失；

2.收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定；

3.被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

（二）特殊性税务处理

股权收购或资产收购符合规定条件的，可以适用特殊性税务处理规定，具体处理方式如下：

可见，符合适用特殊性税务处理规定的，无论股权收购还是资产收购，交易各方对股权支付部分可以按照原有计税基础确定，暂不确认有关资产的转让所得或损失；交易中非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。

非股权支付对应的资产转让所得或损失=（被转让资产的公允价值-被转让资产的计税基础）×（非股权支付金额÷被转让资产的公允价值）

三

个人所得税

如果股权转让方或资产转让方为自然人，根据《个人所得税法》的规定，属于财产转让所得，转让方应当按照20%的税率缴纳个人所得税，应纳税所得额为转让收入额减去股权或资产原值及合理费用后的余额。

四

土地增值税

在股权转让模式下，根据《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函【2000】687号）规定，如果一次性转让100%股权，且该等以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按规定缴纳土地增值税。实践中，可以采取一定方式合理规避税务机关适用【2000】687号文征收土地增值税。

在资产收购模式下，就转让方而言，土地增值税是最大的一个税种。《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位，为土地增值税的纳税义务人，应就其所取得的增值额缴纳土地增值税。土地增值税根据增值额实行30%至60%的四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

五

契税

根据《财政部、国家税务总局关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）第九条规定：“在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”

在资产收购中，以货币资金为对价取得转让方的土地、房屋所有权，属于购买行为；以非货币资金为对价取得转让方的土地、房屋权属，属于交换行为，无论何种支付方式均发生了土地、房屋权属的转移，受让方应当按照收购合同中土地、房屋的价格缴纳契税。如果合同价格不公允，以市场价格作为计税基础③。

六

印花税

股权收购转让方和受让方应当分别缴纳印花税。《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税法[1991]155号）规定，“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。产权转移书据印花税应该按照合同记载金额的万分之五征收。

资产收购中转让方与受让方应当分别缴纳印花税，《印花税暂行条例》《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对资产购售合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据应按照合同记载金额的万分之五征收印花税。

七

股权收购与资产收购的税收比较

根据以上分析，房地产企业股权收购与资产收购中转让方和受让方纳税情况如下：

由上图可以清晰看到，股权收购模式的税收成本相对较少，交易成本较低。通过股权收购模式进行房地产项目并购，地产资产的权属不发生变更，只是转让企业的股权结构发生了变化，该模式下受让方仅缴纳万分之五的印花税，不需要缴纳契税；转让方除了缴纳企业所得税、印花税之外，可以节省增值税、土地增值税两大税种的成本。但对于受让方而言，由于股权溢价部分不可以计入资产成本，如果将来土地出售，土地增值税的增值额将会大增，而承担的税负转大。

通过资产收购模式进行房地产项目并购，转让方的股权结构不发生变化，所转让资产的权属由转让方变更为受让方。该模式下转让方要承担企业所得税、增值税、土地增值税、印花税，受让方除要缴纳印花税外还要缴纳契税，可见资产收购交易的税负成本更重。但对受让方而言，由于土地增值部分可以计入资产成本，如果将来销售不动产时，可以减轻增值额，获得节税利益。

总之，资产收购和股权收购各有利弊，在房地产企业并购中，应当在对标的企业、地产资产进行尽职调查的基础上，结合企业实际需求和税收政策要求，设计合理的交易结构和交易模式，选择适当的收购方式，以降低税收成本和税收法律风险，促进房地产企业的资源有效整合。

房地产企业股权收购优势及风险建议

一、房地产企业股权并购模式分析

房地产企业股权并购，是指收购方通过购入被收购方股权的方式实现对被收购企业的实际控制，从而取得地产项目的开发权。股权并购的标的是被收购方企业的股权，是被收购方企业股东层面的变动，并不影响被收购方企业资产的运营，交易的实质为股权转让或增资，并购方通过并购行为成为被收购方企业的股东，并获得了在被收购方企业的股东权如分红权、表决权等，但被收购方企业的资产并没有变化。在房地产领域的并购中，通常有以下几种方式：

（一）股权转让

收购方通过受让目标公司（主要指目标房地产项目所属公司）的全部或者部分股权方式，通过行使股东权利的方式间接获得对目标公司以及目标项目的控制和开发权利。此外，也有更为间接的方式，即通过受让目标公司的股东公司的股权来实现对最终目标项目的开发。

（二）资产划转后转让

房地产并购中的资产划转是指母公司将目标项目资产无偿划转至其全资子公司，再通过收购子公司的全部或部分股权来实现对目标项目的开发。这种模式下需要注意的是，由于资产划转过程按照账面净值计算，存在税负上的优势，故国税局要求自股权转让或资产划转完成之日起连续12个月内不得改变被划转股权或资产原来实质性经营活动。

（三）增资后收购

增资收并购实际上是收购方通过与目标公司股东的合资过程实现的并购，系通过增资或是增资后再进行收购来实现对目标公司的控制。

二、股权并购模式的优势

（一）省时省事

在房地产并购项目中，股权转让只是目标公司的股东发生变化，法律意义上的开发主体并没有发生变更，因此各项资产无需作为销售处理，房屋、土地等无需办理过户手续；项目开发中的各种证照、法律文件等只要在有效期内，均无需进行任何变更，只需收购方与出让方达成股权转让协议，办理工商变更登记，再进行董事、监事改选即可。同时，股权转让与其他收购模式相比，在一定程度上规避了房地产类项目转让时常见的附加条件，即须“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定。因此股权转让在法律程序上操作简单，可以为项目开发节省大量时间。

在目前的房地产行业，虽然以碧桂园为首的大批房企推崇的“高周转模式”饱受争议，但不可否认的是这反应了目前大量房地产企业对于缩短项目开发周期、加快资金回笼速度，提高资金利用效率的强烈需求，这也是目前股权收购模式成为房地产并购主流模式的原因之一。

（二）交易时交易双方的税负相对较轻

房地产企业并购属于重大涉税交易，在整个交易对价中，税收成本占据了较大的比例，而不同的并购方式对后续税负的种类及金额都会产生重大影响。因此，在拟订交易前期对交易模式进行策划时，税负承担是尤为重要的一个考量因素。

在资产收购模式下，收购方需要缴纳成交价3%-5%的契税以及合同所载金额0.5‰的印花税。被收购方则需要缴纳契税、印花税、增值税、土地增值税、企业所得税。

在股权收购模式下，收购方免征契税，仅需要缴纳印花税即可，而被收购方仅需要缴纳印花税、企业所得税即可。

因此，通过比较可以发现相较于资产收购模式，在股权收购的交易模式下，不论是收购方还是被收购方的税负都较轻，尤其是被收购方可以减免增值税和土地增值税。在磋商交易对价时，双方都会将税收成本作为确定交易价格的重要因素，在双方都承担较低税负的情况下，更有利于促进交易的实现，因而股权收购的交易方式目前仍是大多数房地产类并购项目的优先选项。

三、股权并购模式的风险及建议

（一）目标公司合法性的风险

1.目标公司自身或存在重大风险，如新的股东使用资金出资方式不合法、未依法定期年检等。若目标公司本身并不合法，最终将会给收购方造成损失。

2.风险预防建议：

要对项目公司自身进行合法性评估，在交易前应当进行充分的法律尽职调查、财务尽职调查，重点关注以下几个方面:股东是否足额缴纳注册资金;非货币财产出资作价是否符合法律强制性规定;非货币财产作价出资是否办理财产权属转移手续；是否依法年检;是否处于诉讼仲裁中等。

（二）股东优先购买权的风险

1.在股权收购模式中，若目标公司股东仅为一人，则不存在其他股东主张优先购买权的问题，但若是目标公司股东为二人及以上时，拟订交易就有可能出现障碍。例如：在与其中一位股东签订股权转让协议后，出让方因房地产市场更景气或其他有利因素出现可能会出现反悔的想法，而以“股东优先购买权”为手段，由目标公司小股东出面阻止股权转让交易。或是小股东自身系其他上市公司的子公司资金实力雄厚，也欲以股东优先购买权拿下被收购方的股权进而取得目标公司的控制权。

2风险预防建议：

在考虑是否进行拟订交易前，谨慎注意其他股东的优先购买权问题，将要求其他股东出具放弃优先购买权的声明函作为交易的前置条件。

（三）目标公司员工的风险

1.收购方如不能妥善安置项目公司的老员工，很可能会带来劳务纠纷，甚至引发群体性事件。届时，不仅收购方会经济受损、声誉受损、商业秘密外泄等，更有甚者会导致项目后续无法运营。

2.风险提示建议：

收购方应对项目公司员工的情况进行充分了解，对企业有用的员工都应尽可能挽留下来。同时，收购方应该要求出让方在正式签约后，由出让方协助项目公司将不再留用的员工清退。

1.或有债务是指尚未到期或将来发生的可能性很大的债务，主要包括：为第三方担保形成的债务、未决诉讼 (或潜在诉讼)形成的债务、潜在行政罚款导致的债务、票据责任导致的债务等。由于或有债务在房地产类项目转让时尚未发生，金额也尚未确定，所以在项目收购中较易被遗漏或者被出让方隐瞒，但一旦发生，很可能从根本上改变项目价值，使收购方在项目收购后陷入债务困境。

2.风险预防建议：

（1）在项目收购的前期准备阶段，收购方可聘请专业的律师、会计师等，对目标公司及项目进行全面的尽职调查，查清被收购目标公司的真实财务状况；

（2）可约定收购方向出让方分期支付股权转让费，根据或有债务金额确定时间期适当调整尾款支付时间和金额，确保收购方权益。

（3）起草完善的股权转让协议，收购方可在协议中明确约定出让方对或有债务承担连带担保义务。或根据项目实际情况，使出让方保留目标公司的一定比例股份，这样既能给出让方一定远期收益预期，促使其积极行使职责，进而加快交易流程；同时，也可通过协议约定，对目标公司的或有负债承担不可撤销的无限连带清偿责任。

（五）欺诈行为的风险提示

1.股权转让中，出让方欺诈行为的主要表现为:1.故意隐瞒现存债务;2.利用曾经控制目标公司公章及财务资料的便利虚构债务;3.假冒目标公司印章伪造公司债务。

2.风险预防建议：

（1）完善股权转让协议条款，可增加出让方恶意违约的成本;

（2）加强对项目公司印章的管理，可约定在签订股权转让协议阶段共管公司印章，或者销毁原印章重新启用新印章，同时在收购协议中约定，除印章共管前或者启用新印章启用前已经发生的所有债务外均与收购方无关。

（六）项目本身的风险

1.项目本身的风险会有很多，如土地所有权使用权的风险、项目主体工程建设的风险、一些老城区土地动迁房屋拆迁的风险、在规划时如遇到地形复杂地区存在规划的风险、与土地周围相邻的建筑环境存在相邻关系的风险、在办理各种项目建设所需证件时存在未通过政府审批的风险、由于监管不力出现的违法违规建设的风险、由于建设水平不达标导致的建设工程的工程质量的风险等。

2.风险预防建议：

对于股权类房地产类项目来说，涉及的专业性问题较多，收购方应聘请律师等专专业人士，必要时全程跟进项目，做好充分的尽职调查，关注项目最新动态。

四、结语

随着土地供给资源日益紧张，目前土地招拍挂市场的竞争日趋激烈，房地产企业之间的收并购已经成为房企获取土地的较佳方式之一。而股权收购作为主流的过并购方式之一有其明显的优势，当然也会存在一定的风险，需要房地产企业在拟订交易前充分衡量各个环节选取最优方式。

房地产企业股权收购中财务总监的工作清单

01作为财务总监，要参与股权收购的全过程，包括尽职调查、谈判、合同签署、款项支付和重要节点控制。

02收购方和被收购方在此兼并重组过程中的关注要点是完全不同的，成功的收购必须在坚持己方底线基础上兼顾对方底线。

03

收购方财务总监应关注的要点如下：

——财税尽职调查应作为谈判的第一步，充分发现和暴露问题；

——项目收购总价款中股权收购款和债权收购款的组成与计算；

——收购价款的支付对象应准确界定，避免资金流混乱；

——收购中原股东有无股权转让溢价，是否需要收购方代扣代缴个人所得税或企业所得税（境外股东）；

——土地账面成本与收购总价款之间的溢价是无法重新计入土地成本的，谈判的关键不是设计假发票来冲账，而是这部分溢价引发的未来潜在税款双方在谈判中如何看待，如何承担；

——潜在或有负债的风险是否有应对策略，协议中有无解决方案；

——收购款项支付的节点设计与事后把控与监督；

——目标公司现有业务与合同未来的衔接与风险。

04

被收购方财务总监应关注的要点如下：

——尽职调查中的财税问题与风险有无解决方案和弥补办法，尽可能减少因财税风险导致谈判被动；

——己方取得的收购总价款中股权收购价款和债券收购价款的计算与认定；

——己方股东和投资人收购中的支付对价如何设计路径，尤其是债权债务的清理工作；

——己方股东是否存在股权转让溢价，如何缴税，是否需要对方代扣代缴；

——收购款项支付的节点设计与事后把控与监督。

05

特殊旧城改造收购项目关注要点：

——项目改造主体、投资主体和开发主体分别是谁，是否存在三者一体或者两者一体情况；

——在新设项目公司拍地模式中，新设公司土地成本的确认至关重要；

——新设项目公司拆迁补偿协议应由哪几方签署；

——新设项目公司支付拆迁补偿款给投资主体是否需要通过城改办；

——新设项目公司拆迁补偿协议入账需要取得哪些关键证据链条；

——旧城改造收购项目中的溢价在哪个环节体现，新设项目公司股权转让环节还是拆迁补偿环节；

06

房地产企业股权收购中，身为财务总监，要帮助企业测算和设定底线，至少包括以下五条：

——收购总价款落在什么范围内，超过什么标准无法再谈？

——项目土地成本必须确保的入账数字标准是多少？

——项目土地溢价对应的税款影响是多少？

——收购中涉及的股权转让溢价和税款是多少？

——项目整体的税负测算是什么状况？

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