大城天津，三环一区投资指南！

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天津作为离北京最近的直辖市一直备受关注，今天，我们一起来分析一下天津各个区域现状和代表性楼盘。

入正题之前，我们还是要先来回顾一下这张地图：

如上篇文章所说，天津分为内环、中环、外环和滨海新区。内环区域也就是城六区（中心城区），中环即环城四区——北辰、西青、东丽、津南。外环也就是外围郊县，也就是地图中青绿色的区域。

滨海新区是近几年设立的开发区，由塘沽区、汉沽区、大港区3个行政区和开发区、保税区、天津港3个功能区组成。

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“不限购”的滨海新区

2017年4月1日，天津市政府颁布了一项商品房限购政策，但是滨海新区被排除在外。

滨海新区难道真的不限购？可以有钱随便买？据米宅考察，“滨海新区不限购”的意思是，在有天津市购房资格的前提下，可以不限购置套数。所以，那些听说滨海新区可以有钱随便买的外地购房客，千万不要“被骗”了。

说起滨海新区房价，最贵的要数泰达开发区，其次是塘沽，再其次是大港和汉沽，泰达开发区受益于政策红利，是目前建设最好的片区，环境优美、生活配套完善、就连中小学划片也是独立于其它区的。

▼泰达街景

泰达开发区以生态城片区为代表，自从震惊世界的天津塘沽大爆炸后，越来越多的塘沽人开始追求更安全的生活环境，于是，爆炸地周边的人开始大量买进生态城的房子。

生态城在塘沽和汉沽中间，楼盘大多数是中国和新加坡合作的项目，采用新加坡的城市设计理念，绿化率高、停车位规划合理，楼宇大量采用太阳能，房子大部分是精装修减少装修浪费。

近两年，政府引进了大量的教育资源，天津外国语大学滨海附属中学小学、南开中学、北京师范大学附属中学小学、清华附属中学，以及未来规划引进的国外大学分校等等教育资源。

另外，据米宅了解，生态城人员素质普遍较高，有很多来自全国各地的大学毕业生，所以，不论从居住还是投资的角度考虑，生态城都是不错的选择。

生态城目前房价在2.5-3.5万之间，比较有代表性的楼盘有：御景园、阳光新干线、爱丽榭、海望园、翠亨村、华纳、雅园等等。

▼翠亨村实景

▼阳光新干线小区一角

塘沽区属于老城区，多年来一直和城六区协同发展。城市建设比较老，配套齐全，生活便利。但是房价要比泰达开发区低很多，价格在1.5-2.2万之间。

其中比较有代表性的要数远洋城。远洋城距离塘沽核心区只有5分钟的车程，距港口15公里，其特殊的地理位置担负着津滨枢纽的特殊使命。远洋城贯通津滨之黄金门户，附近有实验小学、塘沽一幼等教育机构。

附近环境也是相当不错，绿化率高、空气清新，还有商业步行街、车站、医院、各类银行，两大菜市场，是一个生活比较便利的成熟社区。

▼远洋城

除了塘沽老城区、泰达开发区外，其他区域都在待开发阶段，发展前景如果用一句诗来形容的话，笔者觉得：路漫漫其修远兮，吾将上下而求索最合适不过了。

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说说外环五区

顾名思义，外环即远郊。在天津外环五区中，蓟县和宁河县目前仍属农业大县，发展空间十分有限。武清和宝坻因为距离北京比较近，承接了北京大量的人口外溢。

随着天津巨大的高考优势和多年来蓝印户口的放开，数以百万计的外地人来此买房，定居，再加上开发商的大力开发和宣传，所以房价也是被炒了又炒。目前价格在1-2万之间。

天津最大的资源是教育，当然武清也不例外。鉴于独特的教育资源优势，武清的房价从最初的3000元一平涨到现在的将近两万元一平。武清的教育资源都集中在杨村。比如重点初中——雍阳，重点高中——杨村一中。

另外，杨村十小、八小、七小都是武清非常不错的学校，因为天津高考升学率较高，所以有不少外地的家长带着孩子在此上学。据了解，杨村十小附近的小区——盛世华庭，頣安西区、和平里，平安里，广厦南里，福苑等等，价格都在一万以上。

高铁站旁边几个新建的小区，如保利和盛世两个系列的房子，紧邻公园，居住舒适、上下班也非常方便。

▼盛世华庭

静海是天津政府大力扶持的远郊区，团泊新城最近发展势头很猛，目前价格在8千-1.5万之间。未来随着交通等配套的逐渐成熟，相信价格还会水涨船高。

富力新城位于团泊新城板块，自然景观宜人，项目主推联排别墅。另外也有双拼王墅、叠拼别墅、类叠拼艺墅等可选产品，目前均价9300/㎡，未来有较大上涨空间。

▼富力新城规划图

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环城四区

北辰、东丽、西青、津南属于天津中环，相当于北京的三到四环，但是，其开发程度却远远不如北京。坐在公交车上往外看，环城四区是大片大片待开发的土地，由于资源有限，所以天津政府采取了以点带面的方式来开发。

米宅认为，在环城四区中，津南的咸水沽片区——也就是津南大学城片区，发展潜力巨大。富力又一城位于津南咸水沽镇，此项目是著名开发商富力城房地产开发有限公司继富力新城之后的又一力作。这里环境优美、空气清新。

据米宅观察，这里的住宅项目一个接一个，多得让人眼花缭乱，虽然配套尚未成熟，但随着南开大学、天津大学的搬迁、地铁Z1线、9号线的建设，此区域的配套必定在未来三年内全部起来。

据置业顾问介绍，目前在售房源均价1万5左右，所剩不多，且开发商挑客户，全款购房者优先......

▼富力又一城

▼项目沙盘

▼配套

除了津南区外，生态城西青区潜力也很大。日前，西青区政府与华侨城集团签署战略合作框架协议，计划利用五年时间，投资500亿元，在京杭大运河（西青段）两岸打造“集滨河旅游、休闲娱乐、文化创意以及主题商业为一体”的多元化文化产业集群。该项目将于今年下半年启动建设，2022年全部建成。

▼京杭大运河西青段

据了解，17年新年刚过，西青区杨柳青镇就全面启动了大规模古镇提升改造工程，计划利用3至5年时间，投资近百亿元按照5A级景区建设标准，打造古色古香古韵、宜居宜业宜游的特色小镇及全域旅游目的地。

元宝岛、天子码头广场、杨柳青历史博物馆等一批项目年内启动建设。目前，已有12个项目签约，总投资395亿元。3年内，杨柳青旅游力争实现两日游，5年内实现多日游，年旅游人口达到1000万人次。

然而，这些还不够。据米宅了解，15亿美元产能扩充项目已于近日正式启动，目的在于将西青区打造成为世界单体最大的8英寸集成电路晶圆生产基地。该项目的启动建设将成为西青乃至天津电子信息产业发展的又一重要里程碑！

如此大刀阔斧的改革，房价能不涨吗？杨柳青区域的江南城，是徽派建筑的典范。此楼盘由别墅项目和普通住宅项目组成。进入别墅区，恍若置身苏州园林。

 此楼盘别墅项目均价3.5万  ，普通住宅项目均价2.1万，此楼盘的各种配套现已基本成熟，未来，再加上西青区这些利好政策的助力，价格上涨那是肯定的。

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价格居高不下的城六区

天津城六区面积不大，而且分布集中。但是，这城六区，却几乎占尽了天津市所有的资源——教育、医疗、交通等等。

城六区房价最高的，要数和平区。因为和平区的教育资源得天独厚，是其他五个区远远不能及的。据米宅实地考察，和平区的学区房，价格可以高达10万元/㎡。

我们来具体看一下各个学校对应的学区房：

著名的岳阳道小学创建于1911年，是一所具有百年历史的老校。

周围学区房对口小区单价：

福泰温泉公寓：5.5-6.7万  

华荫南里：  7.5-8.8万     

郑业里：7.5-9.1万           

安庆里：  7.5-8.5万

和平区万全小学对应的几个小区中，天津大都会：6.5-8.5万    

新汇华庭：  4.5-8.5万、新世界花园： 5.5-6.5万

但是看房子，一个比一个破。没错，这就是天津最牛的学区——和平区。

▼郑业里小区外景

南开区虽然学区概念比和平区弱很多，但由于是天津老城区，配套比较成熟，再加上著名学府——南大和天大，以及繁华的古文化街，虽然房子较旧、较小，可是价格很高，通常在3.5-4万之间。

 河东、河西、河北和红桥虽各有各的特色，各有各的优势，但是价格普遍在3-6万元的高位，而且们目前来看没有太大的爆发点。所以并不是入手的好时机。

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结语

天津这个城市，因为离北京太近太近，所以注定是一个特殊的存在。

至于那些因为种种原因去天津买房的购房客，投资的，建议选择目前洼地但潜力巨大的区域。

自住的，请认真分析自己的需求。至于买学区为孩子上学的，鉴于篇幅限制，下次有机会再详谈。

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本期留言值班编辑：米fan