糟心!这栋公寓业主吐血支付 530万元天价账单

买房子之所以说是人生大事，除了因为购置房屋的时候需要一大笔购房款外，公寓业主可能还会受到一波波没想到的冲击。比如下面这些发生在现实生活中的案子：

大温这栋公寓业主要吐血，530万元天价账单需要付

冲击一：

 公寓业主要吐血 530万元天价账单需要付

近日，BC省大法官命令高贵林一栋住宅区业主总计支付530万元的特别税对大楼进行维修，每位业主分摊的维修费用从$ 100,000到$ 150,000不等。

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根据西媒省报报道：高贵林市有个拥有40个单位的住宅综合体，由于物业未能采取适当行动来解决大楼存在渗漏问题后，法官命令业主支付530万元的特别税进行修复。

BC省最高法院大法官弗里斯·弗洛文（Frits Verhoeven）于8月20日下达裁决，高贵林Cochrane大街的Garden Terrace房屋业主需要在60天内筹措资金，各业主需要提交的维修费用从$ 100,000到约$ 150,000不等。。

这项裁决缘于联排别墅业主巴里（Barry）和玛莎·戴维斯（Marsha Davis）所提起的诉讼。

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两人最初花了152,000元于2003年买下了这套房子，由于对物业无所作为感到沮丧，闹上法庭后，导致法官下达上述裁决。

由于霉菌问题影响，巴里·戴维斯（Barry Davis）的呼吸一直深受影响，并于一年前搬出了这个综合大楼，曾多次和物业商谈未果后，告上法庭要求解决此案。

66岁的业主巴里·戴维斯（Barry Davis）表示：“对我来说，终于完成了，真是令人欣慰。” “这令人非常头疼。您尝试对每个人都友好。有时候脾气暴躁，有时却不会。我认为我们和每个人都保持良好的口头表达。”


（谷歌地图）

法庭上代表业主戴维斯的律师斯蒂芬·汉密尔顿（Stephen Hamilton）表示，这栋公寓楼建于28年前，在过去10多年里一直存在渗漏水问题，物业也进行了多次修补工作，但不能真正需要解决问题。 

巴里·戴维斯表示，物业公司曾经考虑清盘出售整栋建筑的可能性，但最终遭到业主拒绝这一解决方案，因为业主认为是开发商的责任。 

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接下来，物业公司转向了能否修复建筑结构的可能。当时担任物业公司的总经理曾于2017年12月警告业主，修理费用巨大。

但是，物业公司仍然最后未能通过维修方案。最终多次提起诉讼，并下达3项法院命令以推进解决此案。

2019年1月，法院下令物业公司雇用一名建筑围护顾问，以调查该状况，并提交一份报告，建议对建筑围护进行综合修复，费用最高为510万元。

今年2月举行了一次特别股东大会，结果这一维修提案被业主否决。

法院随后任命了一名管理者来接管物业委员会的管理工作，并编写了另一份工程报告，并举行了第二次股东大会，对维修建议进行投票。但是，这次又失败了。

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此次Verhoeven大法官下讼征收特别税时，指物业公司的基本责任是修复和维护共有财产。

法官也表示同情许多业主经济受限，尤其是考虑到COVID-19的影响。
 
但法官仍然强调，推迟维修或逐步进行维修的建议根本不切实际，这栋建筑物已达到必须进行修理的状态，并且必须遵守物业公司的义务。

法官命令管理员有权发出特别征费，而无需业主进一步投票。

每户分摊10万以上，糟心呀！

冲击二：

 著名公寓犹如不定时炸弹 或面临6500万天价维修费

多年来，温哥华市中心著名的62层高香格里拉大厦住宅公寓的业主一直被其大楼单元的玻璃窗故障所困扰。据悉，大楼的玻璃经常会起雾，原因是由于夹在构成中空玻璃组件（IGU）或窗户的窗格之间的水分所引起的。

而现在，更严重的担忧出现了：香格里拉大厦也警告所有业主说，公寓楼的玻璃窗可能会随时“自发地”破碎！

（图片来源：shangri-la.com）

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根据物业最近的会议记录，玻璃窗IGU的内部窗格显然“受到硫化镍夹杂物和或制造缺陷的影响，这可能导致（自发）破碎”。会议纪要将窗户开裂的可能性描述为“真实且不可承受的风险”。会议纪要还说，IGU中的某些外窗格存在“热应力破裂”，这可能意味着“破裂的玻璃部分可能最终与主体分离，并掉落到幕墙周围，或将威胁到建筑物的底部、游泳池附近、以及其他单位的居民、和附近行走的行人的生命和健康的危险。”

管理该物业的AWM联盟房地产集团有限公司尚未对该情况，以及有关情况是否会采取任何其他安全措施做出回应。香格里拉大厦住宅区包括234个公寓单元，覆盖16至42层，最高层为豪华公寓单元，低层为香格里拉酒店。

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几年前，该大楼玻璃就曾被提交民事索赔。通知书中的报告主要侧重于玻璃窗的凝结、渗水或密封胶缺失的情况。早先也有关于玻璃窗染色的投诉，随后各种工程和法律调查也随之而来，并继续进行。

最近的会议记录表明，此前大楼内部曾在9楼的玻璃窗破碎后，拆除一些窗户并更换。会议纪要还指出了最近在7月初对另一项民事索赔通知的修正案，该通知由物业于2015年提出。该修正案将开发商，承包商和供应商的清单列为被告，其中包括与西岸公司，香格里拉大厦的开发商以及建筑商莱科建设相关的承包人。

这栋著名的建筑大楼于2009年完工，是一栋10年新的大楼，会议纪要指出：据称多达70％的IGU“过早几十年失效了，仅达到其40年预期寿命的一小部分”。而位于大楼43到62楼的多户奢华公寓楼层单元的另一家独立物业公司，也正因为窗户问题提出维修诉求。

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总而言之，大楼的每个层级都在进行两项法律诉讼，一项是通过保险人收回担保下的成本，另一项针对开发商，建筑商和承包商。所有这四个案件定于2021年10月开庭审理。会议纪要指出，更换这栋大楼所有窗户的成本可能高达$6500万加元！如果分摊到234个单元将为业主造成不可想象的重压。
大温部分公寓楼面临的高额保险和高昂维修成本与风险，正在被越来越多的人关注。为此BC省出台新规：

公寓业主噩梦结束？

 BC省府推新规"终结"公寓保费飙涨

据CBC News报道，BC省引入法案拟修改分契物业保险相关的法例，以解决高层公寓保险飙涨的问题，旨在让保险市场更具透明度和恢复平衡。



BC省府日前宣布针对公寓保险费暴涨的监管措施，法规更改了禁止向分契物业管理经理支付推荐投保公司中介费，旨在提高公寓保险的透明度。很多公寓大楼保费已上涨40%，业主苦不堪言。

BC省财政厅颁布BC省《金融机构法》（Financial Institutions Act）修正法案，主要内容包括：

1/ 从11月1日起，任何保险公司或保险代理人不打算续签保单、或不计划对保单进行大幅度修改，其需向业主立案法团（strata corporation）提供30天的提前通知，确保业主委员会可提前了解成本增长，以及有足够的时间寻求其他的保险选择。

2/ 同时，禁止保险公司向分契经理支付中介费，该条例立即生效。

3/ 另外，保险代理人需向业主立案法团透露其获取的佣金数量，或提供一个合理的估值区间。任何未遵守该条例的个人，将面临最高2万5000元罚款，违反该条例的公司，就会被罚款5万元。

省府表示，修订法案提供了公寓保险市场的稳定和加剧竞争

财政厅在新闻稿中说，这些变化将“通过向物业管理公司提供他们需要的信息来做出有关其保险需求的明智决定，来维持财务稳定。”

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