6条实战经验：逆势操作，三四线城市也有投资机会 | 观点碰撞NO.3

编者按：每期《观点碰撞》特邀一位资深投资大V，给大家带来各种不同的楼市观点、政策解读与实战经验。

---

本文作者 | 炸弹哥

现在楼市专家们的主流观点是：看空三四线城市，看多一二线城市。我不反对这样的观点，但浙江作为GNP最高的省份，藏富于民。我的观点是——

三四线城市并非没有一点投资机会。

毫无疑问，三四线房产的长期价值会远低于一二线，但其实，三四线由于监管、政策松散更容易利用规则，在不确定市场下寻找确定性机会。

这两年，我一直在杭州以及省内外的其他城市进行考察，也有些实战投资经验，当然有的是短线操作，有的是长投持有。

下面我来给大家总结几点我的投资实战经验。

1.合理借用规则，降低交易成本

大城市房产长期价值提升，注定了它大涨小跌的属性，所以大城市靠持有。

小城市靠什么？短线。

但是短线交易成本接近10%，没法做？小城市的监管漏洞比大城市多，可以通过公证降低短线成本。

比如A急售一套低于市价15%房子，短线并非无利可图。

首先按正常流程签订合同付清房款，但区别在于不将房屋过户，而是通过公证，将A的房子公证给我，公证内容为A全权委托我卖房签字且无须他到场，公证费400左右。然后找到买家B，房子直接从A过户到B名下，省去一道大头税费，15%价差顺利套现。

公证的房产都是要全款支付给卖家，因为卖家如果没有全额拿到房款，后续卖房他又不用到场签字，他没有任何保障，卖给B以后，贷款问题都有办法解决。所以做公证房可以多备一些抵押和信用贷款，最好是随借随还。实际操作中这种机会每年抓几次问题不大，收益稳定。

2.利用新房更名，借用无息杠杆

这个方法大家应该比较熟悉，买入首开低价房源，一次吃进多套，再利用小城市主场的人脉资源优势再压低成本，尽量压缩付款比例，至少压倒50%以下，剩余房款转卖更名后支付。三四线监管没有那么严厉，基本上期房更名只要开发商同意即可。

只要购房成本比市场低10%以上，再加上1倍以上的无息杠杆，稳定收益在20-30%。

赚钱的诀窍就在于三点：1、成本，2、杠杆，3、流动性。

3.被市场忽略的法拍

最近两年杭州法拍非常火热，但我认为并不无捡漏的机会，因为媒体不断曝光就没有信息差。

但是在三四线的小地方却有不少这样的机会。小城市本身楼市的关注度就不高，再则法拍房本身就属于小众市场，抢得人少溢价自然就低。

法拍房没有什么诀窍，关键还是成本，实际操作中还是比较容易捡到6-7折左右的漏。

4.拆迁给予的市场机会

不要以为我要写买老破小博拆迁，那是大城市干的事，不是小城市。博拆迁本质还是赌，存在太多不确定性。

而我要说的是拆迁中的确定性机会。

小城市跟大城市情况不一样，大城市拆迁就是发财，但小城市很多人拆迁都拆不起的。比如我那边一户一般按面积赔偿300平方，但钱只赔30万，并且钱还拿不到，是用来抵回迁房的房款的，300平要花60万，倒贴政府30万，所以很多拆迁户直接卖一套指标。

回迁房建造时间不一，有长有短，短的有些一年半，都是事前公告。这种房子收进一般有30%收益，建成后按市价转卖，直接拆迁户过户给买家。因为中间涉及信用风险，所以每次交易都有押金，不过都是当地人，情况多少都清楚，不太会出风险。

5.抓城市发展带来的机遇

小城市不像大城市有那么多城市发展的机会，我认为仅有两次机会：1、城市新区，2、高铁新城。

小城市没有太多的资源，但每个城市都会建一个新城去取代老城，把最好的资源，包括教育、医疗、行政服务、商业等都转到新市中心去。

而老城基本都交通不便，房屋老旧，居住舒适度不强，唯一的学区优势都会被慢慢取代，这是三四线城市投资最重要的机会。

新中心会注入最好的资源，未来会取代老城，长期来看本地人都会往新城转移。

还有一个不算特别好的机会——高铁新城。

小地方在建高铁之前，市场会风风火火地炒作一波，人们觉得高铁建好必然拉近与大城市的距离，其实不然。

高铁新城就是短期炒作的地方，高铁站没有建成之前，如果价格便宜可以买入，等建成后接盘侠投机客往里冲就要出手，大城市有更好的资源优势，存在虹吸效应。

长期来看高铁新城并没有太大的核心价值。

6.牛市投资的溢出效应·环杭投资机会

在房地产大牛市中，必然存在投资溢出效应，楼市和股市皆同，“龙头涨完，涨杂毛，牛市到来，鸡犬升天”。

如何把握牛市中环杭的投资机会？

1、买入机会：杭州量价齐升，右侧入场等东风；2、卖出机会：杭州熊市已现，迅速离场勿贪心。

我观察过：杭州的行情会比一线城市慢一点，同样的道理，环杭周期也要慢于杭州。所以，由于环杭周期的滞后效应，买入的右侧机会能够比较明显，同样，卖出的时机把握上，也可以等杭州先跌以后，再迅速卖出。

要注意的是，买环杭有轻轨区域就不多说了，纯粹因溢出投资炒作区域，只买本地人会接盘的中心城区，千万别买乡镇，不要妄想投资客接盘，要用当地人自住思维去买房。

短线投资用足杠杆，卖出，果断。

一二线房产虽然，但需要购房资格，如果只是升级高价房产，必然总价攀高失去一些流动性，这对投资也是一种不利。投资买房，切记总价思维，控制得好才能高周转。

三四线则千万要注意：

1、买最核心的地段、楼盘，当地有钱人只会集聚在资源最密集的范围，然后面积趋大化非趋小化；

2、不用妄想以租养贷，我买过那么多小城市的房子从没出租过，大城市与小城市装修成本基本相同，但投入产出比完全不同，所以没必要折腾；

3、三四线千万不要再有有翻倍的念头。

---

特别提醒：这些投资经验不是给刚需去三四线投资暴富，刚需应该先在大城市安家，先积累知识，将来有机会再说。

以上就是我的三四线实战投资经验。我仅为房产投资提供另一种思路，若有用请拿走不谢，若无用可弃如敝履。记住：投资有风险。

观点碰撞·程立评述

理论是有逻辑基础的，实操更是最好的注释。小城市中心城区的人群是最最符合房住不炒这条主线的。

他们在自己的城市里安居乐业，必然支撑起那一方的房价坚挺。但谁来接盘还真是个问题。此外，一般来说新区比老区会好很多，哪怕自己住也不要贪小失大。

我们不做键盘侠。地产小王子团队可能是杭州实战人群中公众号做的最大的，而在做公众号的媒体中又是实战最多的。

农历年后，我们将会有定期的线下活动，很多网上不能说，写不得的内容，会在线下与大家分享。欢迎大家到时候报名参与。 

---

最新跑盘记系列：

近期精选文章：