重磅丨2018年中国产城运营商及项目品牌影响力TOP50

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亿翰智库

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此专题榜单由 亿翰智库 与 产城观察网 联合出品

从1978至2018，中国走过了40年的改革开放历程，涌现了一大批在历史的洪流中用无畏精神去创造新生活的企业，它们或应势而起，或折戟沉浮，用一己之力汇聚成一股强大的力量，携裹着中国经济滚滚向前。

在改革开放40年之际，亿翰智库发布2018年中国产城运营商影响力TOP50榜单，从产城融合的观点出发，对城市及居住在城市里的人的生长形态与城市产业发展的反作用为角度，可以从一种更加客观的角度和更高的视野，看待行业内历经风雨存活下来的标杆企业的发展历程。

榜单解读

一、2018年国内产业地产政策演变

土地集约：产业园区发展初期是粗放式的，随着企业需求效益化和政府对坪效需求的提升，园区发展逐步走向集约化。2018年2月，发改委、科技部等六部委发布了《中国开发区审核公告目录》，时隔12年园区名录重被审核，园区重回视野，释放积极发展信号；《目录》的修订原则为：科学规划、合理布局；分类管理，因地制宜；整合资源、集约发展。

资源集约：2018年2月，浙江省创新公共资源分配方式，提出“亩产论英雄”，变革传统的按规模分配模式，将公共资源向高土地坪效的区域进行倾斜，最大程度上鼓励企业发展的积极性，促进高质量发展。这将成为从高速增长到高质量增长思路主导下，国内未来公共资源分配重要的发展逻辑。

因区施策：2018年园区整体区域政策较多，大方向总体支持产业升级，各个地区的园区政策都有所不同。从整体建设来看，以上海提倡科创，北京禁止分割出售，广州允许分割出售，广州强调的是旧改，浙江推行的是小微园，为小微企业新建园区。我们对区域园区创新土地支持政策进行了梳理。

详见：2019：看见中国产业地产｜政策篇。

二、2018年国内产业地产行业发展

根据产业特征判断，产业地产处于成熟期之后的新兴市场出现，产业地产短期处于机制创新阶段，从长期来看随着行业内部变革与外部政策、市场等因素助推，生态构建将是产业地产发展的最终方向。

2.1 短期：机制创新

开发机制：产业地产有较强的公共产品特征，PPP将有效降低开发压力，更是大势所趋，本阶段PPP暂停主因是监管层面希望表外风险转移至表内，预计产业升级背景下未来将有一定程度放开。

招商机制：资本招商、反向飞地招商模式复合了项目获取与招商双重功能，而资本招商模式对传统的“一免一降一补”模式产生降维打击。

退出机制：随着资产证券化的日益成熟，未来其将帮助运营商快速回笼资金，降低重资产压力，为规模复制打下坚实基础。

跨域模式创新：2017年5月发改委等八部委发布的《指导意见》指出：创新“飞地经济”合作机制，鼓励社会资本参与建设和经营，以及探索行政许可跨区域互认等措施，加快统一市场建设，促进要素自由有序流动，推进区域协同发展。飞地模式的产生是多方诉求的共同结果，政策推动飞地模式发展，股权飞地本质是机制创新，国企资源与民企能力形成互补，共同开发合作共赢。

2.2 中长期：模式变革

园区细分与泛化：细分是产业升级与社会分工细化的体现，2018年聚焦于大产业下的产业细分板块，诞生了诸如杭州的区块链产业园，安庆的光大绿色环保静脉产业园，唐山的工业设计产业园区等专业化产业园区。产业细分是产业的引致需求，是一种因需求而产生的需求，依靠上游产业的需求，其核心是产业发展推动产业细分而产生的需求。产业有机会，产业地产才会有机会。而产业地产泛化是产业链从研发-生产-零售逐步融合发展的结果，更激生了大量全新的机会，未来产业地产将是区域产业发展的重要引擎。

超一流企业+孵化器模式：我国产业发展的核心驱动以不再是低廉的劳动力成本，而在于国内产业配套体系日益成熟，在此环境下，国内对国际超一流龙头企业招商逐步落地，将成为产业创新重要驱动。2018年11月，四部委发文（《关于科技企业孵化器、大学科技园和众创空间税收政策的通知》）明确关于科技企业孵化器、大学科技园和众创空间享受的若干优惠。政策利好免征房产税和城镇土地使用税、免征增值税，致使孵化器数量持续井喷，孵化器日益呈现成熟化、专业化。与此同时，科创板的建立补齐我国资本市场的最后一道缺链，龙头+孵化模式谋求科技企业孵化成长收益或重构产城运营商业模式。

详见：2019：看见中国产业地产｜行业篇。

三、2018年国内产业地产运营商蜕变

参与者持续增多：随着房地产政策进一步趋紧，房企布局产城的步伐也随之加快，2018年TOP150房企布局产城的较上年同比增长58.3%达到57家。诸如碧桂园、万科、恒大等头部房企在产城领域加大投资力度，而像华侨城、招商蛇口等老牌产城运营商也在巩固原有领先地位的同时不断寻求突破。

传统产城运营商面临转型，行业先行者不具备绝对优势。2018年7月，华夏幸福因扩张战略、产业新城前期投入大、限购等使其现金流出现问题，导致经营困难，将其19.7%的股份转让给平安资管。招商蛇口，做为深圳改革排头兵，早期运营较为成功，但并未能积累较强实力以保证持续性发展。招商能力不如人意，导致异地复制困难，业绩增长乏力，18年上半年营收较17年上半年仅增长6.6%。

新进者后来居上，多样化模式构建全新闭环。根据亿翰智库发布的《2018中国产城运营商TOP50 》中，新进的产城运营商占比达到一半份额可见在新一轮的产业新城开发中，传统产城运营商并不具备数量优势。

产业园区具体发展方向：由城市产业转型升级等原因，促使产业园区逐步由生产流通型转向研发服务型再到总部经济型。而此阶段亦处于重资产向轻资产转型阶段，产业地产商为了尽快回笼资金，规模扩展，塑造企业品牌。由园区的基础服务向园区的综合性集成平台服务转型，由单一的产业功能到丰富活跃的小镇转型，打造联动各方资源，合作共赢。

详见：2019：看见中国产业地产｜企业篇。

四、预期与展望

在外部融资环境不佳，产业整体新增需求疲软，政府因反腐、追责等政策管控下不愿承担风险等因素共同影响下，2019年产城发展应严格把控投资节奏，注重标杆项目打造，即不能“跑”得太快，也不要错过了“船”。未来应密切关注行业机会，包括政策的机会、行业的机会，企业发展当中会产生的一些机会，也要实现企业资源积累、技术资源积累、产业资源积累、政府关系资源积累，自建产业研究事业部等资源积累。关注存量再开发，实现存量的轻资产输出，并关注国外项目经验，引入全新业态。重视线上生态和线下生态融合，往物联网生态环境发展，跨界发展，使产业地产商成为区域线下生态发展的领路人。

详见：2019：看见中国产业地产｜展望篇。

2018年度产城十大影响力事件

张江高科：习近平总书记到张江科学城考察

张江科学城是上海科技创新的重要窗口和国家级科技高地。11月6日下午，习近平总书记走进科学城展示厅，在一个个高技术展台前仔细观看。对现场的科技工作者，习近平总书记强调，实现中华民族伟大复兴时不我待，要进一步增强科技创新的紧迫性，我们要把握机遇，创造更优质环境，优化要素配置，努力实现更多重大科技突破。

点评：改革开放40周年之际，全球经济面临严峻挑战，国际间恶性竞争不断，科技领域尤为严重，张江科学城作为我国科技储备的重要力量，一直受到党中央的格外重视，习近平总书记此次考察张江科学城，进一步肯定了张江高科在我国科技行业的重要作用。

上海临港：特斯拉超级工厂正式落户临港

2018年7月10日，上海市政府和美国特斯拉公司签署合作备忘录，上海市市长应勇、特斯拉公司董事长兼首席执行官埃隆·马斯克出席并共同为特斯拉（上海）有限公司和特斯拉（上海）电动汽车研发创新中心揭牌。上海市常务副市长周波与特斯拉公司副总裁任宇翔代表双方签约。上海市委书记李强当天下午会见了美国特斯拉公司董事长兼首席执行官埃隆·马斯克，并表示希望双方以此为契机建立更紧密联系，进一步拓展全方位合作，推动实现互利共赢。

点评：1月7日，特斯拉上海超级工厂（一期）开工典礼举行，特斯拉CEO马斯克表示，争取今年夏天完成上海工厂初步建设，在年底开始Model 3的生产，并在明年实现大规模生产。规划年产50万辆纯电动整车的特斯拉超级工厂落户上海，这是上海有史以来最大的外资制造业项目。

华夏幸福：中国平安与华夏幸福达成合作，携手发力新兴实业

2018年7月10日。华夏幸福发布公告引入中国平安为第二大股东，且在2018年9月26日，双方签署战略合作协议，将成为战略协同企业，在产业新城、综合金融服务和新兴实业协同发展等领域加强合作。基于本次协议，双方将推进资源共享和优势互补，打造在业务创新与协同发展上的新引擎，助力中国城市高质量和可持续发展，助力民众生活幸福健康。

点评：华夏幸福在地产行业，一直是做大型产业园的业务模式，都是大地块的运作，对资金的需求很大，而中国平安是一家大型金融集团，具有特别充裕的资金实力，双方强强联合可以优势互补，集中力量做大事。

市北高新：创投概念股高歌猛进，市北高新9连板

自2018年11月初，科创板消息“横空出世”以来，市场上最火的概念板块，当属科创板无疑。11月15日，龙头市北高新 (行情) 成功收获9连板。11月14日，上交所表示，正加速推进科创板和注册制试点的方案与制度设计，争取在2019年上半年见到成效。

点评：科创板和注册制结合在一起，不单单是一个简单的板块，实际上是构成了一个新市场，在现有的几个板块的市场之上做一个增量的改革。科创板的推出是我国完善多层次资本市场的重要措施，是原有资本市场的有效补充，有利于扩大直接融资规模，助力更多小型双创企业通过融资发展壮大。

海航临空：海航地产更名海航临空后如何突围产业园“慢生意”?

海航地产集团有限公司（以下简称“海航地产”）正式改头换面，将公司更名为海南海岛临空产业集团有限公司（以下简称“海航临空”），同时变更法定代表人及经营范围。海航地产将启用新品牌名称“海航临空”。海航地产也基于此正式向外界表露，公司业务重心将从房地产开发业务调整为临空产业开发建设，并着重打造临空产业园和通航小镇两类项目。

点评：从更名转型这一举动也可以看出，海航地产未来或许也将继续处置部分房地产项目，从传统地产向产业地产转型过渡，最终以临空产业作为主业，以适应海南全省建设自贸区（港）的大环境。

普洛斯：普洛斯完成私有化退市，获批中国首单“一带一路”公司债券

2018年1月22日普洛斯正式宣布从新加坡证券交易所退市，标志着普洛斯的私有化进程全面完成。值得注意的是，在完成私有化进程前，其拟在深交所公开发行的“一带一路”公司债券已在年初获证监会批复，成为中国市场上首单获批冠名的“一带一路”公司债券。普洛斯申请的公司债券发行额度不超过120亿元，募集资金将用于集团最近收购的欧洲“一带一路”沿线物流基础设施资产。

点评：欧洲资产收购的完成将与普洛斯现有的物流设施组成覆盖欧、亚、美洲的全球“一带一路”物流设施网络，促进"一带一路”沿线的互通互联。境外项目为最终募集资金投向，更能体现出“一带一路”倡议塑造“包容性全球化”的价值。

宝湾物流：“物流地产第一股”宝湾物流：物流为本，服务为先

1月25日，中国南山集团旗下的南山控股与深基地B同时发布公告，南山控股通过换股方式吸收合并深基地的交易在证监会并购重组委第5次会议上无条件过会。这意味着，中国A股将诞生历史上真正意义的“物流地产第一股”。因为本次进入南山控股上市公司的资产中，分量最重的就是深基地B旗下的物流地产平台，中国本土最大的国资物流地产商——宝湾物流。

点评：伴随着近几年电商行业的发展，上下游企业的增多，物流产业园的需求、规模和要求都在逐渐增多。未来物流产业可能更多以流量为指标来进行考量，因此物流产业园的流转性十分重要，运营服务的能力也就成为未来物流产业园竞争的关键。

星河控股：零售巨头Costco与星河控股达成合作，将在上海开设首家实体会员店

5月8日消息,开市客(中国)投资有限公司(Costco)与上海浦东康桥(集团)有限公司正式签署投资协议书，Costco将在浦东康桥设立中国区投资性总部，并和合作伙伴星河控股集团共同建设一家会员俱乐部零售旗舰店。这是上海浦东康桥工业区诞辰26周年之际，迎来的又一家世界500强企业。

点评：Costco（开市客）星河商业联合体项目的设立将进一步助推康桥工业区、乃至张江科学城商业能级提升，给科学城范围内高端商务人群、高档生活区带来商务及生活多方位、多元素的便捷，共同建设更具活力的繁荣创新之城。

新宜中国：华平投资入股新宜中国，打造国内首家航空枢纽平台

9月18日，全球领先的私募股权投资公司华平投资携手新宜中国成立了一个新的航空枢纽及综合管理运营平台——新宜中国，华平投资与新宜中国共同出资8亿美元，定位于投资开发空港枢纽等具有区域联动功能的科技化、智能化现代物流中心。这是国内首家航空枢纽平台，新宜中国规划将重点投资开发北、上、广及核心航空枢纽城市空港内基础设施项目。

点评：过去几年，在网络零售、跨境电商、农贸物流等领域，已经形成万亿级别的市场，带动了物流需求的扩容，对智能仓储设施的增量需求也在不断加大。新宜中国将物流地产与先进技术手段结合，区别于传统物流地产企业，是一家以航空枢纽为中心，具有科技属性，又专注为市场提供完整解决方案的智慧物流服务平台。

碧桂园：首次发布产城创新业务五大体系

11月15-16日，“2018中国产业园区国际高层峰会”暨粤港澳大湾区产业发展论坛于深圳举行， 2018中国产业园区国际高层峰会，以高规格交流分享的形式为参会人员提供了一场行业干货盛会。碧桂园产城出席此次活动，首次分享了产城业务创新体系，为行业提供了一份可研究、可实践的样本。

点评：碧桂园作为行业龙头企业，依靠布局小城市优势年内冲击7000亿空前销量，在全国已布局包括潼湖科技小镇、思科（广州）智慧城在内的多个行业标杆产城项目，全力助推区域经济高质量发展。

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