城市更新的另一种途径——城市闲置资源交易所

近年给有关方面写过若干建议方案，其中部分已经解禁，故发出来供交流，亦供踢馆。

早年的城市都呈自然生长状态，和当下经学院派规划的城市空间截然不同。这种不同在城区会造成新旧路网的不兼容。横一道、斜一道，切分出大批形状不规整的中小地块。

这些地块因为面积过小，部分又有产权争议，因而成为开发难度大，且资本爱理不理的闲置地块。

另一方面，因早期城市处于粗放型生长阶段，部分片区的开发未经专业团队介入，因此地块的功能、界面均相对落后。

我把这些地块统称为城市闲置土地资源，又可称为城市的边角料。

如集盒以北小地块、生活大师北侧三角地块、金家漕小区西南小地块、香格里拉花园西南角江东南路旁三角地块、四明小区东和南小地块等等。

香格里拉城市花园西侧地块

它们虽然占据了宝贵的土地资源，但价值平平，且存在一定安全隐患，更有损于城市形象。

但若经合理开发，就能焕发新的生命，创造新的社会财富。

比如

一是能充分挖掘和盘活土地价值，承担起部分城市功能，如口袋公园、商业、社区服务、停车场；在城市土地日益稀缺的今天，这种价值尤为可贵；

老海曙一角

二是提升城市界面，改善城市形象。那些未经开发的城市边角料往往显得脏乱差，且通常难以管理。而合理的开发利用则可改变这一城市形象的死角，甚至能成为城市的新风景；

三是重现城市的多样性和温度。过于庞大的社区和建筑，难以让人产生亲近感，归属感。小而美的城市角落反而更易让人亲近。此外，小型建筑更能呈现出特色化，个性化的一面，丰富人们的视觉享受，且能分担部分特色城市功能。

老海曙月湖畔

四是引导社会力量积极参与到城市更新中。小型地块因为投入更少，可吸引更多机构和个人参与其中，激发他们的参与热情和创造力。继而发掘出更多样化的城市社会生态。

因此，是否可建立一家“城市闲置资源交易所”，由街道及乡镇排摸具备开发条件的闲置地块，制定相应控规，在该交易所公开交易。

交易可以是产权交易，也可以是使用权交易，或者以临时用途开发。由投资方主动挑选，自愿投资。在控规框架内对项目进行合理的改造、开发、运营。

运作难点

1、这显然是前无古人的创举，需自行探索；比如可能会涉及规划冲突、土地权属归属问题，土地出让方式问题、城市管廊的重新铺设，以及文保等等；

2、微小街区的开发获利前景尚需探讨；

3、若单个项目不足3000平，出于成本考虑，对规划团队的吸引力不大；

老鄞州一角

4、其实也是更关键的，就是这些闲置土地的产权遗留问题、土地性质和拆迁安置问题等等。

解决方案

1、政府兜底，民间参与。参与规划的机构可在项目未来的运营中获得一定分红。

2、与大学合作，让大学生参与设计。将过小的，规划机构不愿参与的项目，交由这些大学机构处理。如可作为毕业设计；或作为实操案例，获得学分。法国有类似案例，优秀案例还可获奖。

江北区8号公园

3、政府创建相应开发公司，并和规划设计机构、商业运营公司合作，共同开发运营。

4、多地块捆绑出让。将部分过于微小的项目和商业化用地一起打包出让给房企，鼓励房企参与，合并开发，合并运营。

5、对土地产权问题一时无法解决的，可让产权拥有方一起参与土地的再开发，共同获利。

6、公园+模式。原来的小型地块往往会建成小型社区公园。但如此操作未必能把城市价值最大化，且后期还有管理成本。故应邀请专业团队评估，选择其中部分有商业开发价值的地块，进行适度开发。或采用公园+商业的形式，充分挖掘土地价值。

7、学习成都和重庆的经验，培养宁波的社区规划师、社区建筑师，负责对小型项目和街区的开发。也可以参考上海经验，成立规划师联盟。组团对某一街区的规划设计。

部分开发案例

郎官驿开发案例

郎官驿位于海曙郎官社区，原本是一处废弃的厂房。经宁波某设计师机构参与更新，融入时下流行的建筑美学，巧妙利用原有空间结构，使其不但实现了更新，同时融入办公、轻餐、休闲、公寓等功能，让老社区焕发出新的活力。

这是社会机构参与城市更新的优秀案例，或许也有助于当前的未来社区建设，值得宁波相关部门参考。

田子坊开发案例

田子坊原本只是一处极普通的上海老式里弄，2000年前，开设有若干美术工作室。后街道办借势与文化商人合作创办“上海田子坊投资咨询公司”，将空置厂房使用权转租，由后者运用市场化手段招徕艺术家入驻，邀请规划师联盟协同规划，激发出片区活力。

该项目的一个特点是“适时借力突破制度边界”，将公用房交由合作企业进行改造出租规避政策风险，掀开“居改非”大幕。并借力世博会举办契机，申报世博会旅游示范点，并邀请国内外政要精英到访，引发社会关注。

代官山T-SITE-茑屋书店开发案例

代官山T-SITE，由大阪TSUTAYA于2011年在东京中产阶级聚居区，惠比寿附近开发。占地仅万余方。其“代言人”就是著名的森林图书馆，茑屋书店。

除了茑屋书店，T-SITE还包含了一个120个车位的小型停车场、网红餐厅IVY PLACE、高端宠物用品及服务店、Green Dog代官山、北欧生活集合店Garden Gallery、星巴克的Princi烘焙店、高端自行车店Motovelo等。

整个区域虽不大，但规划紧凑、绿化繁茂，还设置有供宠物休憩、玩耍、饮水等设施。

苏州河黄浦段公园改造案例

苏州河黄浦段南岸公园（也就是电影《八佰》中对面的那段河岸），原本纵深狭小，存在部分文保建筑，还建有一座加油站。

后相关部门采用“历史建筑解构化”和“服务设施景观化”的设计策略，在黄浦江和苏州河相交处打造门户性的，标志性的景观空间。

以恢复南苏州路76号划船俱乐部历史风貌为契机，通过对西侧百多年前游泳池进行挖掘整理以恢复原貌，并对其加以历史性修缮，形成一个下沉的休闲空间，同时在空间上部搭建了一个钢结构棚架，上下一起形成了一个半露天的“泳池会客厅”空间，让市民以一种全新的生活方式体验原有划船俱乐部的场所感和社交感。

该段公园的最大亮点来自对原有加油站的改造。它由黄浦区政府联手中石化共同打造，在形象上以现代简洁的建筑语言，与周边景观风貌相融合，从而被誉为“最美加油站”。

在功能上结合滨河的功能特点，在加油站一层开设了精品超市，二楼开设了滨河咖啡厅。

在工艺上采用了悬挂加油机的工艺，取消加油中岛，可以直接从上部拉下加油管进行加油操作，保证了空间的有效利用。

这一改造的意义在于，将原本不直接产生社会财富的城市口袋公园，变成了一座集休闲、社交、时尚消费于一身的，能自行产生价值的新型城市公园。

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