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调研纪要| 江西省三四线城市（二十八）：九江篇
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文／谢杨春、洪宇桁、汪维文
调控政策比2018年相对宽松
八里湖新区楼市火热，但入住率较低且整体的商业配套尚不成熟
房价近两年持续上涨，八里湖区域投资客较多
商办类物业去化问题严重
学区是九江买房客户关注重点
对价格较为敏感，偏好毛坯和双阳台、大面积
2018年四季度市场骤冷，
今年3月市场回春，八里湖新区最为火热
九江是昌九一体化的双核之一，位于赣、鄂、皖、湘四省交界处，直接对接长江经济区。同时，九江也是长江中游城市群发展的重点城市之一，长期以来受到政府政策支持。2018年九江实现地区生产总值2700.19亿元，同比增长8.7%，占全省的12.3%。全年城镇居民人均可支配收入35265元，年末常住人口489.68万人，比上年末有所增加。良好的经济基本面是推动九江房地产市场发展的支撑力。
前两年九江的房地产市场热度颇高，但2018年9月份开始市场温度骤降，成交量出现断崖式下跌。在土拍热度、政策宽松以及部分返乡置业带动下，今年3月市场又步入了小阳春行情。其中浔阳区、濂溪区以及柴桑区是主城区是销售的主力，而上半年最热门的是八里湖新区，也是部分投资客首选区域，例如该区域的某个楼盘在7月底开盘200套，认筹就达到了600多套。在九江市区规划形成“一主三副”的总体空间结构，八里湖区域成为了九江的规划中心，市政府也于2015年搬迁至此。受此影响，八里湖区域的房价目前达到了约10000元/平方米左右。总体而言，八里湖新区目前居住氛围并不浓郁，即便在市政府搬迁到来后，仍处于人少、房多、配套不成熟的局面。
九江目前的住宅存量在140-150万平方米左右，去化周期约6-7个月。本地客户是购房的主力，多以自住为主。由于九江城市较小，城市交通对于房价的影响并不大。但九江人对于教育配套十分看重，同一项目是否是学区房差价最多可以达到5000元/平方米。同时由于本地客群对于价格较为敏感，更偏好毛坯房，因此目前在九江推出精装修项目的品牌房企仅有恒大与碧桂园。
调控政策
限购、限价、限签，调控较去年有所宽松
九江限购外地人只能买1套房，本地人则可以买2套，但从2018年7、8月份开始有所放松，例如目前部分材料仅需要在房管局填承诺书即可。限签、限价上，2018年政府每个月给每个楼盘60套左右的名额，在部分区域限价7000多元，2019年限价和限签都有所放松，但还是需要向房管局上报销售计划。房贷利率上，2018年上调20%，今年则降至上调15%。整体来看，九江目前的市场调控执行力度相对宽松。
棚改情况
2018年底有6万户棚改，
货币和实物安置可按比例选择
2018年底九江约有6万户以上的棚改家庭，释放了大量的购买力，也在一定程度上促进了九江房地产市场的火热。棚改的补偿措施方面九江较为灵活，货币化安置以及安置房可以按照比例自由选择，目前来看多居民选择部分现金和房屋。整体来看，今年棚改虽然有所收紧，但九江的改造进程仍在继续进行，预计未来在一段时间内棚改仍会是支持本地客群购房的重要力量。
房价水平
限签导致价格数据相对失真，
实际在售价格超8千元/平方米
过去几年九江房价呈现螺旋式上涨，2013年是房价的高点，随后在2015年、2016年价格略有回落，2016年下半年房价单月环比持续上涨。2018年九江住宅价格达到7000-7500元/平方米，2019年5、6月份略微上涨至7800元/平方米左右，由于限签政策的存在、以及低价房入市拉低全市均价等原因，当前公开渠道的价格略显失真。实际在售楼盘的均价基本都超过了8000元/平方米，高层一般在8800元/平方米以上，洋房则可以达到10000元/平方米以上。
客户结构
40%-50%来自本地，
八里湖新区投资客较多
九江的房地产客群还是以本地客户为主，占比约为40%-50%左右。九江本地人平均工资4000-5000左右，但整体消费水平较高，因此大量购买力主要来自棚改货币化安置。
周边县市前来买房置业的客群占比约为20%-30%。在九江周边县市有较多本地工厂，收入普遍较高，但当地房价相比九江而言性价比并不高。
由于规划的利好，外来投资客买房更多集中在八里湖新区。此外，九江也存在返乡置业的客群，返乡置业期间，来访客户量为平时的2倍到3倍，但并没有成为购房的主力。
购房偏好
110-118平方米的三房最受青睐，
偏好双阳台设计
由于价格敏感度高，九江人置业对于精装的接受度普遍不高，精装和毛坯购买比例约为在1:3左右。相对而言，外地或者返乡置业的客户更加认可精装，部分地段好、品牌好的项目甚至能接受单价1万元/平方米精装房。
从户型角度来看九江的购房者更偏好110-118平方米左右的三房。其中大部分购房者对阳台设计更为看重，因此多数开发商在户型上都采用双阳台设计。此外，九江人对于教育配套十分看重，同一项目是否是学区房差价最多可以达到5000元/平方米。
土地市场
地价涨幅近40%，
商业占比超过20%的地块拍卖难度大
此前九江土地供应相对较少，2016年核心区域甚至没有放地，也导致部分开发企业货值缺失，同时也是房价持续攀升的原因之一。从成交情况来看，由于供地少的原因近两年成交并不多，导致土拍的地价提高至3428元/平方米，较2018年涨幅接近40%，部分热门土地成交楼板价达4000元/平方米以上，其中八里湖新区热度最高。
从土地供应计划来看，仍有40多块土地待拍，随着整个土地市场火热延续，未来房价仍有上升空间。
值得注意的是，与南昌相似，由于九江的商业用房存量很大且去化慢，其中存量总数约300万平方米，去化周期甚至高达15年。因而商业占比超过20%的土地的竞争力相对较低。
企业竞争
50强房企有近18家进驻，
碧桂园八里湖新区独占4盘
由于九江近两年房地产市场较为火爆，品牌房企不断涌入。销售百强中除了较早进入九江的绿地、万达、恒大以及碧桂园外，保利、中骏、美的、融创、中梁以及德信等企业也纷纷落子。根据不完全统计，销售TOP50房企中约18家都已进驻。
除此之外，本地房企友邦、东投、汇城等也通过其地缘性优势，发展良好，主要体现在拿地层面。在客户对于项目选择上，本土房企和品牌房企并没有拉开很大差距，且多数项目均为房企强强联手或者与本地房企合作开发。
目前来看，八里湖新区土拍和市场销售热度均较高，其中碧桂园优势比较明显，区域内一共有4个楼盘，其中不乏已经售罄的项目。整体而言，当前市场还是以走量为主，但并未出现价格战的情况，大部分竞品项目售价相差不大。在上半年市场回暖之际，甚至出现过开发商集体小幅上调价格的情况。
市场难点
短期市场周期波动加快、更频繁
依靠土地火热拉动市场销售难长久
九江市场代表了部分“内生性”三四线的市场表现，即客户主要来自本市和周边县市，对市场的风吹草动较为敏感。从棚改力度衰退、2018年四季度市场毫无预兆的“预冷”、2019年市场在土拍带动下出乎意料的回暖可以看出，相对封闭性的市场在当前的行情下波动的周期更快、更频繁，更考验开发商把握节奏的能力。
目前来看，随着地价带动房价上涨，此前九江市在江西省价格洼地的优势正在逐步被拉平，整体收入水平不高、尚无支柱产业、棚改热度持续力度减弱，仅靠土地热度拉动市场销售可持续性不强。且从调研房企项目来看，目前多数企业对于下半年走势仍保持谨慎，走量仍是共同策略。
此外，目前土拍热度仍然集中在八里湖新区，尽管已有环境优势和省政府已搬迁过去的利好，但新区仍处于房多、人少、配套不足的现状，以及居住氛围尚不浓郁值得警惕。
典型项目一：联发碧桂园天璞
▲售楼处实景/区位图
地理位置：八里湖新区，八里湖大道与财富大道交汇处（九江新一中西侧）
物业类型：高层、小高层、洋房、商铺
建筑面积：项目总建面185570平方米，住宅规划13栋1090户
装修：精装
开盘时间：2018年7月
交房时间：2020年底
售价：首开均价在10400-10500左右，但是由于市场下行降至9500左右，进入19年，小阳春带动销售慢慢均价又回到了10400-10500
项目点评：项目位于八里湖新区，新区规划有市政府以及一中，定位为九江的政治文化中心，区域内共有四个碧桂园项目。项目周边配套九江小学以及奥林匹克公园，商业包含大悦城和九方购物中心两个项目，另外有中奥广场早就修建完成，但是周围居住氛围差，人气冷清客流不理想。
项目18年7月开盘，共规划13栋1090户，目前仅剩102套，去化率为90%，主要销售节点是去年开盘以及今年上半年市场小阳春期间。户型面积包含100㎡、115㎡、130㎡、140㎡四种，115㎡项目占比超过7成，得房率在82%左右。100㎡以及140㎡户型开盘全部售罄，目前仅剩115㎡项目在售。成交客户以老城区浔阳区为主，占比在40%到50%之间，周边区县客户在25%左右，其余客户来自九江其他区域，部分客户为外省投资客，但是数量很少。项目整体去化良好，一方面是由于八里湖新区规划等因素是目前九江地产最热的区域，另一方九江18年有6万棚改，棚改实物安置和货币化安置各占五成，释放了大量购买力。项目目前已经进入尾盘销售，目前的带看和认筹一个月在350组左右。
典型项目二：阳光城富力文澜府
▲售楼处区位/沙盘
地理位置：浔阳区板块，九江市浔阳区战备路与庐峰东路交处
物业类型：公寓、小高层、高层、超高层（46层、50层）
建筑体量：占地面积4万方左右，容积率3.9，总建面20万方左右，规划990户
装修：毛坯
开盘时间：2019年6月22日
开盘售价：8400元/平方米左右
项目点评：项目位于九江老城区浔阳区，老城区内几乎没有大面积地块，因此项目在区位有一定优势。项目有46层和50层两栋高层住宅，从市场反响来看，上饶普遍喜爱18层以内项目，八里湖区开发的39层项目（临湖，可看湖景）接受度也比较高，该项目是九江首例超高层住宅。项目仅规划110㎡和130㎡两个偏刚改户型，均为三房，九江市场对90㎡以下两房户型接受度很差，因此90㎡到120㎡的三房属于主流户型，总价在110万以内的项目最受市场欢迎。项目客户包含三类人群：浔阳本地客户、湖北黄梅以及安徽宿松，本地客群的购买力主要来源于棚改，而外省客户主要由于当地房价较高，但是发展不如九江，相比之下九江属于价值洼地，因此外省客户选择在九江置业。目前项目超高层仍未开盘，市场接受度仍有待检验。
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