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调研纪要|安徽省三四线城市（三十）：滁州篇
正文共：6081字
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文／马千里、姚郑康
调研感受
城市主要规划依附南京，自身经济发展“失速”
从政府到人民，对南京归属感都强过合肥
投资氛围集中在宁滁边界，市区还是以自住刚改为主
购买力靠棚改居多，购买力有限
本地客对房价承受能力有限
滁州市设2区（琅琊区、南谯区），辖4县、代管2市。市辖区范围包括南谯区与琅琊区两区。市辖区市场板块与市政规划按照方位分为城中、城北、城南、城东四个板块。
城中——老城区位于琅琊区，发展趋于饱和；城南——政务新区位于南谯区，目前滁州市政府所在地，同时也是优先发展的新区，目前配套设施已经纯熟；城北——琅琊新区位于琅琊区北部，规划上发展晚于城南；城东——苏滁产业园南北分跨南谯区与琅琊区，是全市工业集中所在，承接部分苏州工业转移。除此之外，南谯区乌衣镇板块位于城市最南，紧靠南京江北新区，市场与市辖区各板块相对独立。
降至9%，工业为主但缺乏拳头产业
近年，滁州经济发展面临“失速”，缺乏拳头企业。2018年滁州GDP同比增速降至9%，在全国范围内虽处于较快水平，但较2010年高点的16%相去甚远。在工业强市的方针下，滁州连续开辟的苏滁产业园以及位于天长市的滁州高新区使得第二产业在全市GDP中的占比逐年上升，至2018年已突破半数达到52%。然而虽然工业比重上升，但是工业为城市发展提供的动能却并不理想。
具体来看，滁州第二产业主要以白色电器为主，伴有汽车、食品类产业。白色电器有例如西门子、康佳等，主要以洗衣机、冰箱、洗碗机为主；汽车方面拥有重庆创维、猎豹汽车、长久集团等；食品类则有盼盼、银鹭、六个核桃等。总体来说，滁州有一定第二产业基础，但较杂较小，缺乏拳头企业为城市经济泵能。
政策调控
“真空”，无备案限制仅存轻微限贷
调控政策目前“真空”，除去“认贷不认房”的限贷规则外，无其他任何调控政策。2018年曾宣布将加强商品住房价格备案管理，但后无下文。
限贷方面，利率2018年下半年至今无变动，首套房利率上浮20%，二套房利率上浮30%，部分银行如徽商银行、兴业银行可做利率上浮25%。首付比例上首套房首付不低于20%（总价100万以上须30%），二套房首付不低于40%，三套房则须首付60%。棚改规模
棚改补偿标准低于房价
实际开工市区“降速”郊县“提速”
目前棚改计划量大但补偿标准低，实际开工多集中在郊县。2017年后滁州棚改实行货币化安置，意在鼓励置业去化市场库存，2019年1-4月货币化安置占全市开工量的38%。未来滁州仍有较大棚改空间，单2019年待改造项目达66个，共26209套。
市辖区内老城区棚改多以自建房和厂房为主，拆迁补偿款在6000-7000元/㎡间，低于城南改善项目均价。但好在拆迁面积普遍较大，用面积换金额加上购房补贴，市辖区棚改客前往城南“以旧换新”问题不大。但是2019年以来市辖区棚改进度缓慢，琅琊区和南谯区开工率分别为12%和9%。
与此相对，当前郊县棚改“劲头十足”。2019年1-4月，郊县4县2市大多将全年计划完成过半，凤阳县开工率甚至达到127%。郊县补偿款在3000-4000元/㎡之间，多选择房价偏低的城北或城东。
购买力
城市人口基数低且购买力贫弱
房价收入比逐年上升
滁州是一个人口流出性城市，同时人口基数较低。2018年末常住人口411万人，除去下属县市4县2市以外实际人数不多，市辖区总人口仅55万人。合肥与南京的夹心位置并未给城市带来人口的充裕，反而有“虹吸效应“，常住-户籍人口比常年小于1。外出求学罕有返乡工作者。近年来产业导入带来了一部分二产人口，但这些人群多集中在城东，虽对全市人口增长做出了一定贡献，但实际对其他板块影响了。
此外，滁州城镇居民购买力薄弱，民富基础较弱。2018年滁州城镇居民可支配收入为31230元，市辖区内占主要置业群体的是企事业单位，平均收入水平4000元/月左右。从房价收入比可以看到，2016年后随着房价上涨滁州本地客对新房的支付能力进一步下滑。
人口的少而贫的综合体现在于城市内综合性商圈较少，至夜晚21：00市内不少地方便行人寥寥，店铺纷纷打烊、门可罗雀。
图：2015年-2018年滁州房价收入比变化情况（年）
房价水平
地价上涨推高房价
但购买力不足致涨幅缓慢
滁州市场2018年下半年年明显转凉，感受到合肥土地市场收紧，购房者观望心理较重，部分项目日均到访量锐减至10组左右。直至2019年上半年随着土地市场上恒大拿下琅琊区新地王，市场有所抬头，刚需案场到访成交率升至4成。
滁州市区房价上涨主要受地价”成本性“推动，各板块间房价梯度鲜明。市场均价以城南为首，2014年为4000元/㎡左右，至2016年涨至6000元/㎡，2018年至2019年上半年由于低密度地块入市开发成本的上升，房价涨幅猛烈，一路涨至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最后是城东，7000元/㎡以下。
滁州市辖区房价上涨主要受地价“成本性”推动。在金鹏、弘阳等房企屡夺地王下土拍市场逐渐升温，不断升高的地价推高了销售许可备案价格。2018年至2019年上半年由于低密度地块入市开发成本的上升带动供给侧房价上行。
然而，由于购房者购买力的不足，导致房价上涨缓慢。城市购房者对房价敏感，单价1万和总价100万是心理红线，在售项目均将产品打造成毛坯以贴近购房者心理价位。2017年-2018年市场火热的时候部分项目尝试过精装产品，精装价1500元/㎡，但去化表现相比其他毛坯竞品较慢。大多数项目采取“备高卖低”，实际成交价格远低于销售许可备案价，如某调研项目备案价10000元/㎡但实际成交均价仅8000元/㎡。受此影响下，滁州实际新房成交价格上涨缓慢。
目前，各板块间价格梯度鲜明。市场均价以城南为首， 2016年房价6000元/㎡左右，2018年至2019年上半年在成本推动下一路涨至9000元/㎡以上。其次是城北，8000元/㎡左右；最后是城东，7000元/㎡以下。
客户结构
投资、自住板块分化
市区刚改为主，中小面积三房是市场主力
由于紧靠核心二线南京，滁州市场购房者本地与外地、自住与投资、刚需与改善并存，但是所在区域不同。外地投资客多聚集于与南京直接接壤的来安县汊河、南谯区乌衣和全椒县。本地自住刚改客群则多集中于市辖区内。两个市场相对独立，市场结构也互不相同。
紧靠南京的郊县板块以投资客为主，市场整体在连接南京的滁宁快速路、地铁延长线和轻轨S1、S4号线相继落地下持续火热。相对较低的房价、日渐完善的配套、宜人的居住环境使得板块内楼盘备受青睐，如碧桂园在乌衣镇的大盘无论是别墅还是洋房板块均开盘即售罄，供不应求。
市辖区内市场虽也受南京概念波及，但实际购房者多为本地客。城南是改善板块，本地改善客占比达80%以上，以自住为主。城东刚需和投资并存，全市最低的房价和轻轨S1号线的落地极为诱人，本地刚需客与外地投资客五五分成，但由于配套欠缺入住率不高。而与南京接壤区域则集聚投资客，以乌衣为例，来自南京为主的投资客占据了成交的90%以上。
在市辖区内，目前市场主力供求房源是90-140㎡三房，四房产品多为城南在售项目内别墅产品，虽供应量大但成交表现一般。从项目实际去化来看，小面积段去化更快更受购房者青睐，90-120平方米面积段依旧是滁州刚需客的优选对象。
在购房偏好上，购房者首要考虑房价高低，在刚需改善客群分别流向城南城东后，学区房概念接受度不高，仅能承受500元/㎡左右的溢价。至于是否是品牌房企则毫无优势可言。
土地市场
土地成交体量持续走低，低密度地块是老大难
滁州对各板块定位不同，在土地供应上也有所区分：
城中：目前已无太多待开发土地；
城北：定位高端低密，待开发土地目前多用于公共绿地与少量棚改回迁房，未来低廉的地价成本适合开发品质住宅。
城东：主打刚需住宅，供地容积率较高。
城南：定位改善，土地供应以低密度为主，近年所供涉宅地块容积率均在2.0以下。
从近年土地成交走势可以看到，房企对于政府主推的低密地块“意兴阑珊”，成交体量逐渐降低。2017年二季度以后随着低密地块占比逐渐走高，土地市场成交表现一路下滑，单季成交体量均低于同期历史值。可见低密度地块是房企心中的“老大难”。
企业竞争
品牌房企拿地意愿下滑
后续拿地多出于战略考量
目前进驻滁州的品牌房企主要包括碧桂园、恒大、正荣等，本地房企龙头是金鹏。金鹏以门窗、建筑起家，2008年起涉足房地产，拥有项目较多，目前全市在售项目达5个。但“能力越大责任越大”，城南低密度地王等高成本地块均由其开发。
从各房企近年在滁州土地市场拿地情况可看到：品牌房企对滁州由“加仓”转为“持仓”。事实上从2016年至今各房企在滁拿地情况可以发现，一方面绝大多数土地由政府及相关企业“自挂自拍”，实质房企参拍不高；另一方面品牌房企主要在2017年大举“加仓”，当年土拍成交份额达44%，此后成交份额骤降，深耕意愿不再，仅收取零星地块以“持仓”，2018年至今所有入滁品牌房企拿地共计仅有6幅。
事实上，2018年以后滁州土拍市场转为以金鹏为代表的滁州本地以及安徽本省房企参与为主，品牌房企逐渐隐退，只对高性价比核心地块进行争夺。细化来看，品牌房企中碧桂园过去四年年拿地最多达14幅，其中有13幅是在2016年和2017年竞得。其他房企则多处于战略性拿地，拿地幅数都在3幅以内。
城市规划
“东进南拓”产业经济两手抓
紧贴南京外溢利好终落地
滁州政府对自身城市有较明确认知，城市发展以“东进南拓”为主，在发展城东苏滁产业园增强经济的同时充分利用紧靠南京的地理优势，意图引入南京外溢人口打造双城效应，虽常年来“妾有情郎无意”，但随着滁宁轻轨S4的正式开工与南京地铁林场地铁站的落成，南京“郎情已现”。
滁州政府对于城市规划理性克制。在新区的发展规划上，政府将配套先于房地产落地。以城南政务新区为例，在政府职能迁移至新区之后，优先将老城区好的小初中学在新区建立分校，并搭配优秀的医疗配套，如市第一人民医院南区、儿童医院等。因此在配套先行、克制地产开发的发展战略下，老城区居民对新区有认可度，配套落地与人口引入形成良性循环，新区成功激活。
总而言之，滁州过于依赖南京概念，由于自身人口与购买力缺陷，短时间无法提供有力的发展动能。在当前轻轨S1与S4利好落地下，低廉的房价与便利的通勤使得滁州与南京的“双城记”成为可能，滁州进入发展快车道。但目前南京外溢客群都出于投资性置业，且多处于乌衣、来安等紧靠南京区域，滁州本市虽有上涨预期但终面临购买力瓶颈的现实问题。但南京在江北、城东新区的快速发展之下，自身仍有较大的发展空白空间，且相比江北六合大部分乡镇区域而言，目前滁州住宅的房价优势并不十分明显。因此未来南京利好是否长久、主城房价会否空涨虚高都是值得忧虑的问题。
典型项目一：乌衣•碧桂园•欧洲城•玖禧澜湾
▲售楼处实景/区位图
地理位置：南谯区滁宁大道2888号
物业类型：高层
装修：毛坯
开盘时间：2019年7月
上次开盘售价：6200元/平方米
项目点评：本项目位于南谯区乌衣镇，宁滁交界位置。项目总属于碧桂园欧洲城，是欧洲城大盘的最后一个整体在售项目。项目主力在售户型为75-125平方米三房和四房。项目由于紧靠南京，距离江北新区核心区仅18公里。购房者90%以上为投资客，来源以南京为主。本项目自2011年起便开始运营，作为造城项目大受当地政府支持，时至今日无论是医院、学校、商业等自体配套还是宁滁快速路、S1轻轨等交通均已落地。项目刚需的定位以及相对低的房价使得购房门槛极低，“首付10万置业”对南京客户吸引力极强。目前项目前期已陆续交付，虽然购房投资客不少，但由于位置毗邻江北新区，实际入住率尚可。
典型项目二：金鹏•清风明月
▲售楼处区位/沙盘
地理位置：琅琊区全椒路与敬梓路交叉口东北侧 物业类型：高层、别墅建筑面积：8.5万平方米 装修：毛坯 上次加推售价：高层产品均价9300-9400元/平方米。项目点评：金鹏•清风明月项目是2018年琅琊区地王，成交楼面价达5157元/㎡，溢价率高达57%。作为本地房企龙头，金鹏自然成为区域板块土拍的抗鼎之人。本项目开发难度较大，主要痛点在于规划容积率仅1.6。项目采取“高层+别墅”的开发模式，通过高层进行溢价回本。虽定位号称“终极改善”，但在成本考量下，相比考究的销售中心实际推出产品缩水不少。得益于本土品牌的口碑基础，目前项目高层已基本售罄，已实现利润回正。营销节奏进入尾盘模式，剩余别墅产品由于产品设计与楼栋密度问题购房者接受程度不高，再加上购买力的限制，去化效果不理想。
典型调研项目(三)：北京城房•时代樾府
▲售楼处实景/区位图
地理位置：南谯区徽州路与九梓大道交叉口
物业类型：高层
占地面积：55万平方米
装修：毛坯
开盘时间：2019年6月
上次开盘售价：7300元/平方米
项目点评：本项目位于宁滁产业园边，体量55万平方米，定位刚需走量盘。相对于项目本身，开发商北京城房的运作模式更为独特。北京城房长于分销，拥有200名以上专职自营渠道人员，算上挂牌中介滁州全市渠道可达600余人。该房企多开发刚需大盘，大体量项目通过强力分销下沉郊县寻找销售机会。“病毒式营销”是其安生立命之本，在郊县客户资源支撑下项目走量去化较快。“最大限度挖掘城市郊县潜力户，伴随刚需项目主打短平快”是其运作的核心思路。
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