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分裂的杭州楼市 | 房叔说No.158
共16盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
杭州楼市经过一年的政策调整后，已经逐渐走向分裂。
我们曾经以为新房是最佳选择，所以用尽全力去看新房，摇新房，似乎觉得总会有一套新房属于自己的。 但现在，随着市场热度越来越高，杭州楼市已然不是我们想象中的那样简单，新房已经开始成为无房家庭及人才家庭的专属。 3.5万以下的新盘，50%高比例的无房家庭倾斜，加上人才家庭20%的倾斜比例，留给非无房家庭的只有可怜的30%比例的房源可摇。 只要稍微有一些倒挂的，以及性价比的新盘，非无房家庭中签率都非常之低。 3.5万以上的新盘，性价比高一些的新盘非无房家庭的中签率同样不会太高。
就如奥体、之江、申花的新盘，虽然单价不低，总价基本都在400万以上，但非无房家庭中签率能有多高呢？ 扣除人才家庭20%以及无房家庭20%的房源倾斜比例，留给非无房家庭的只剩下60%的房源比例。 60%的房源比例看似不少，但抵不过僧多肉少的局面，假如单次开盘房源数量不多，中签率更是低到发指。 2020年上半年还尚好，除了个别超热点板块，类似祥符、之江、艮北、丁桥、桃源的板块中签率总归还算相对高的。 非无房家庭还存在着一些盼头，希望。 但到了下半年，市场上出现了两个重点变化，无情的将理想化的盼头和希望打破。
| PART 2 |
新房市场泛红盘化。 “红盘政策”出台，未来科技城、三墩北、北部新城全部成为红盘板块，非无房家庭的选择被极大的压缩。 这些需求开始集中向奥体、市北、艮北、祥符、之江等板块转移，导致这些板块新房中签率快速下降。
于此同时，博语华庭等可能万人摇的新房被直接定义为红盘。
而该楼盘此前并无万人摇记录，板块内也无万人摇的新盘，由于预期热度较高而被直接定义为红盘。 红盘开始泛化。不排除未来有更多的热度较高的新盘被直接定义为红盘，非无房家庭的选择继续被压缩。 市场上可供非无房家庭选择的楼盘越来越少，但非无房家庭的数量并没有减少，这就导致了非红盘的新盘供应量越来越跟不上非无房家庭的需求。 所以我们看到了，奥体、市北、之江、申花、祥符新房热度开始明显上涨，举几个非常具有代表性的例子。 申花的天玺、天荟。 天玺共开盘四次，整体中签率依次为90.9%、27.78%、6.31%、9.93% 天荟共开盘五次，整体中签率依次为76.7%、75.16%、45.93%、13.75%、8.41%。 可以非常明显的看出，申花的天玺天荟两盘的中签率在快速下降，最近一次开盘中签率已经低至个位数。
之江的珊瑚世纪共开盘十次，整体中签率依次为12.5%、18.7%、27.9%、16.39%、13.33%、10.17%、6.87%、6.87%、4.7%、3.97%。 珊瑚世纪同样如此，历次开盘中签率稳步下降。 因为珊瑚世纪的产品类型特殊，其中夹杂着叠墅产品，且推盘量变化较大，中签率数据不能更明显的展现热度变化情况，但假如我们把中签率换成登记人数，结果则就非常清晰。 珊瑚世纪历次开盘登记人数依次为470、438、418、122、105、816、917、1237、2492、2748。 可以看到，后三次登记人数明显高于此前的登记人数，而后三次开盘时间恰恰就是在杭州9.4“红盘新政”之后。 这个现象不是偶然，上面举例的天玺天荟同样如此，中签率明显低上许多的后几次开盘时间都是在9.4新政之后。 9.4“红盘新政”对市场的影响非常之明显。 不止申花和之江这两个楼盘，假如将奥体、市北和祥符、艮北等相对热门一些的板块新盘登记人数及中签率统计出来，结果基本都会呈现与这两个案例相同的走势。 而“红盘新政”的影响还远未结束。
既然有博语华庭直接红盘的例子在先，那么我们就有理由判断未来还会有更多的可能万人摇或热度较高的新盘被定义为红盘。 下一个会不会是二手热度极高的闲林新盘？会不会是预期倒挂惊人的亚运村？只能说一切皆有可能。
| PART 3 |
红盘泛化所导致的市场热度均化，市场热度蔓延的趋势还未改变，未来也还将继续影响杭州楼市。
除了市场新盘的红盘泛化，控盘也在一步步加强对市场的影响。
首先要明白，“9.4红盘新政”就是为了斩杀热度极高的新盘，避免由这些红盘而产生的社会舆论。 要全面规避万人摇的产生，简单的红盘定义是不能将红盘热度斩杀掉的，毕竟市场上的无房家庭基数同样非常之多。 对撞控盘成为了与“红盘新政”所必然匹配的调控工具。 红盘定义将数量可观的非无房家庭排除在外，减少了摇红盘的人数；对撞则是规避单个红盘热度太高所必要的工具，分流单个红盘的压力。 同时改善需求受9.4新政挤压，奥体、亚运村等板块新盘虽总价高，单盘或双盘开盘也有不小概率摇号人数直接破万。 所以控盘范围也在扩大，已经不仅限于红盘们，高人气的改善盘同样进入到控盘序列。 控盘被大范围的适用也就意味着可摇次数的下降，可摇次数下降，非无房家庭摇到性价比稍好的新盘的可能性继续降低。 “红盘泛化”加上“控盘”，非无房家庭在很大程度上已经和有性价比的新盘无缘，摇一些鸡肋新盘还不如直接买热点板块二手房来得有意义。 杭州楼市实质上已经向着分裂走去。 分裂成为人才家庭、无房家庭的杭州楼市，以及非无房家庭的杭州楼市。
| PART 4 |
分裂的楼市对于健康的楼市并不是一个好事。 既然市场已经分裂，非无房家庭与新盘越来越无缘，二手房又在蠢蠢欲动，非无房家庭加速向二手房市场导入会越来越明显。 那么不大规模增加供应的新房市场，限价对于楼市的抑制作用已然不大。 二手房承压，二手市场热度继续上涨，反过来又继续加剧新房的热度，那么红盘泛化还将扩大化，控盘也将持续且深远的影响市场。 分裂的市场对于健康的楼市并不是一个好事。 市场走向分裂是趋势，非无房家庭也应该把一部分目光投向二手市场，既然是趋势不如尽早顺从。 更好的得房率，可见可得的品质，二手房也不见得就一定比新房差。 可以明确的是，在杭州楼市中做一名跟随者大概率是要吃亏的。
| 今日预售楼盘 |
| 今日可登记楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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2020杭州地铁楼盘图（12月版）
活动截止时间：2021年1月23日9:00
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