△此音频大小为1.1MB
熟悉米宅的朋友们都知道，我们对于绝大多数的三四线城市都是持谨慎怀疑态度的。
以至于，有人说米宅是“无脑的三四线城市地域黑”。
今天，我想借助着假期里我看的一场演讲视频，带着大家从另一种角度看一看你我的老家，看一看那个我们爱之忧之的三四线县城。
演讲的人叫龙瀛，是清华大学建筑学院的博士生导师。有人说他是城市规划圈里最懂大数据的，还是大数据圈里最懂城市规划的。
在他的演讲里，告诉了我们一个十分惊悚的中国城市真相。
在中国，有180个城市的人口正在发生坍缩！
对，这就是他的最终结论，而且这个结论是有数据支撑的。
他对比了全国范围的两次人口普查，即2000年第五次人口普查和2010年第六次人口普查。
图片来源：收缩的城市/龙瀛
通过对比，他发现了一个十分惊悚的中国城市进化真相——
在中国，1/3的国土面积上的人口密度在下降！或者说有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失。
下图中，蓝色的区域就是人口在流失的区域，而红色的区域是人口在增长的区域，我们会很轻易地发现，最少有三分之一国土面积上的人口都在快速流失。
注意，注意，注意！
在这里，他用了一个词——“街道办事处”。
也就是说，这种人口流失是切切实实的发生在城市里，而不是农村。其实关于农村人口的流失，我们都很清楚。
但这一次，数据告诉我们，中国不仅拥有空心的农村，还有大量的空心城市。
如果，我们把这些区域放在行政地图上，我们会发现——
10年间，中国有180个城市的人口都在流失。
下面这张图中，红色圆圈标注的城市，都是人口在流失的城市，圆圈越大，流失比例越高。
图片来源：收缩的城市/龙瀛
当然，有人会说，这是2010年的数据，这些数据都已经过时了。
Ok，那我们就看更新的数据，首都经贸大学的吴康整理了2017年的数据，结果发现——
在2007年-2016年这10年间，中国有80个城市的人口在流失。
喏，就是这个图。
图片来源：吴康（2017）/利用2007-2016中国城市建设统计年鉴发现的收缩城市地图
无论是2000-2010人口流失图还是2007-2016人口流失图，我们都会发现——
出现在上面的这些城市，无一例外全都是三四线城市；
其中的绝大多数，都是东北和中西部城市；
其中的绝大多数，都是远离核心都市圈的三四线城市。
180个城市，人口在坍缩，城市却在疯狂扩张！
按照正常的逻辑来讲，一个城市扩张的基础一定是人口的增长，一定是先有人口，再有城区。
比如说，我这个城市要规划30平方公里的新区，那么一定要站在未来这个城市要多出30万人口的基础上。
然后站在这30万的人口基础上，来设计空间布局。社区在哪，公共服务配套在哪，中小学在哪，医院该在哪个位置，路网和管网该怎么规划……等等等等。
如果说，一个城市人口已经发生了坍缩，那么这个城市的规模必将会受到影响，不仅不会扩张，还会进一步的收缩。
只有这样，城市规模才能和人口规模相互匹配，才不会出现空城和鬼城。
但是，奇怪的是，这些人口已经发生坍缩的城市，城区面积和城市规划却在疯狂的扩张，牟着劲儿的规划新区。
现在中国三四线城市的扩张逻辑是本末倒置的，先有新城，再有人口。
下面这张图选取的是上述180个人口流失城市中的一部分城市。蓝色柱形体表示着这个城市的人口流失量，而红色柱形体表示的这个城市的未来规划人口增长量。
很多三四线县城，一上来，先想着搞出30平方公里的新城，再想怎么填满30万的人口。
你瞧，这是一件多么意味深长的事儿！
明明城市人口在流失，城市规划却站位在未来的高额人口增长率上。
举个栗子吧——
我的老家是一个中部地区某个不上线城市，连续五年常住人口0增长，甚至是负增长。增长量最大的那一年，常住人口增长量1万人。
但是，最新的规划显示，到2020年，城区面积要扩张近1倍。当然，这个城区规划是站位在每年常住人口增长5%的基础上。
按照目前的常住人口增长量，填满这些新城区，需要20年以上的时间。
眼下的情况是，新城区初露雏形，一到晚上却冷清的时常“闹鬼”。
我相信，我的故乡绝不是孤例，反而恰恰是这180个城市中的一份子。
在前几年，我作为一个开发公司做前策可行性研究的报告狗，最常干的事儿就是上山下乡，为开发公司拿地开发做可行性研究。
在三四线城市，我看到的大量新城区都是，路宽景美规划好，白天看上去一片美好，一到晚上，全都现了原形，经常性的一个人行走在黑漆漆的新城大马路上，耳畔唯一能听见的就是北风的呼啸。
中国的三四线城市正在走向两个极端——
城市人口是在坍缩的，城市规划却是在膨胀的。
有人说，三四线城市能买，房价绝对会涨，你信么？
我们要知道，一个商品价格上涨的基础是供需关系，只有供小于求的前提下，这件商品的价格上涨才是有坚实的基础的。
一二线城市房价上涨的基础是，人多，地不够，城市规划的空间不够，房子不够。
所以，哪怕是北上广深的老破小也能卖出天价来。土地的价值要远大于房子本身的价值。
而三四线城市的现状是，人口净流出，新区却越来越大，越来越好，城市空间越来越大，新城区越来越漂亮。
然后有人说，你瞧，现在咱这新县城，马路又宽，绿化又好，新房子又多又漂亮。
所以，房价肯定会涨。
这是一个多么多么多么扯淡的逻辑。
在我看来，在三四线县城，新区越来越大，越来越漂亮，反而对于房价来说，是利空的。
什么时候三四线县城的房价会稳定上涨，而且还能卖出去，还具有变现能力？
当城市不堪重负，城区脏乱差，拥堵严重，人流量密集到不堪重负，让人难以忍受，依旧没有大规模新城出现的时候，这时，房价才会稳定上涨！
对于县城来说，新区越漂亮，房价越不稳！城市越臃肿，房子越有价值！
很残酷，但这就是现实！
在去年，我曾坚持看好一个城市和区域，就是绍兴的柯桥。
除了杭绍融城等一系列都市圈利好之外，还有一个最重要的原因就是——
绍兴这个地方，人口净流入量大，但长期以来老城区因一系列客观原因，更新缓慢，老城不堪重负，每到周末拥堵不堪，满街望去，全是人流车流。
繁重的人口负担倒逼着绍兴不得不向外扩张，站在这个基础上的绍兴，房价必然上涨！
中国绝大多数的三四线城市都太过着急，30来万的人口，都着急扩张出50万平方公里以上的城区。
判断一个非核心都市圈区域、三四线城市的房价能否上涨其实很简单——
就看这个城市是否臃肿不堪就可以。
文章部分素材来源于清华大学龙瀛博士《收缩的城市》，感谢龙瀛博士及其团队在城市规划大数据研究方面的贡献，感谢他们对中国城市规划研究进程所做出的贡献。
长按识别添加主编葫芦娃微信
米宅米宅城市考察系列：
环京考察：
通州 | 房山 | 北京二手房 | 环京置业 | 望京 | 北三县 | 环京市场环沪城市考察：
长三角置业指南 | 环沪 | 绍兴 | 无锡 | 舟山 | 南通 | 苏州 |嘉兴 | 绍兴 |昆山/嘉善/太仓/启东 | 启东 | 宁波 | 嘉善
环深考察：
珠三角 | 临深片区 | 临深买房5大建议 | 深圳房价 | 深圳
天津考察：
云南考察：
和顺古镇｜腾冲｜大理地产｜昆明｜西双版纳｜中信嘉丽泽｜万达城｜雅居乐原乡
福建考察：
武汉考察：
山东考察：
其他城市研究
海南置业，米宅帮你谈优惠！
米宅旅居，米宅旗下旅游度假地产频道，米宅旅居将坚持真诚、善意、专业、完美的价值观，通过实地探访和全面分析，在全球发现正确的、性价比的度假地产，帮你实现完美的第二家园！
↓↓↓ 点击"阅读原文" 查看更多精彩文章！
作者：葫芦娃丨校稿：米粒丨留言值班：米粒