刘素卿：破解价格瓶颈 构建物业发展新平台

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刘素卿：破解价格瓶颈构建物业发展新平台

2015-10-05 刘素卿 物业管理

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— 物业人 —

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千呼万唤始出来

犹抱琵琶半遮面

记在非保障性住宅物业服务费放开之际

刘素卿（石家庄市住房保障和房产管理局物业管理处处长）

本文已经作者授权发布

2015年1月4日对石家庄物业行业来说是震撼的一天，激动地一天，更是难忘的一天。“可能是大事啊，亲!国家发改委要求地方放开非保障性物业费价格，我正查呢。”“刘素卿，物业服务费要放开啦，真的吗?”短信电话接连不断，纷飞而至。当天国家发改委网站发布消息，放开非保障性住房物业服务费。

一、观念的冲击，理念的憾动

消息一出，石家庄市出租车载广告屏幕昼夜连续滚动播出“发改委放开物业服务费价格”，该市主流媒体均在显要位置作了报道，其中百姓生活联系最紧密的两大媒体----《燕赵晚报》《燕赵都市报》，头版头条刊登标题为“国家放开非保障性住房物业服务费价格”。一时间，媒体力量在迅速发酵，无论行业内人员还是政府部门、小区业主，物业服务费不再实行政府指导价的影子捕获了每个人的心。犹如8.0级心灵地震，压抑太久的突然，意料之外的震撼，每个人都在努力让自己相信和接受。

二、冰与火的共舞

仅仅是发布放开非保障性住房物业费的第二天，无论立体媒体，还是平面媒体都在关注同一个问题“物业费会不会随意涨价”“物业费会不会无止境涨价”。而近一千家物业服务企业，近7万人物业服务从业人员却集体发出一个声音“物业服务费终于可以调整了”“苦难的日子终于熬到头了”。物价等政府职能部门骤然释怀“终于不用制定物业服务和物业收费指导标准了，不再担心害怕应物业服务价格调整引发社会不稳定问题了”。

回顾石家庄物业发展20年的历程，前十年是用心良苦引导培养业主形成了“花钱买服务”的意识，后十年是以忍耐和坚守维护十年未调物业费政府指导价的实行。与高利润、高增长的房地产市场发展的黄金十年形成鲜明对比的是，“抱团取暖，砥砺前行”正是现实中物业行业的真实写照。冰与火的共舞，奇妙，而又那么动人心魄，恰如市场经济轨道上的物业服务费实行政府指导价。

三、服务费原来如此放开

仔细阅读国家发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格【2014】2755号)，可以得到如下信息：一是保障性住房、房改房、老旧小区和前期物业服务收费由省价格和建设部门决定是否实行政府指导价。二是业主大会和业主委员会选聘物业服务企业提供服务的，物业服务费由双方协商，不再实行政府指导价。三是住宅小区停车服务费不再实行政府指导价。

根据石家庄物业管理系统数据分析，我市前期物业服务占物业管理项目的80%，其中住宅小区实行前期物业服务的占物业管理小区总数的89%，仅有11%住宅小区成立业主大会。新建小区全部实行前期物业服务。同时，《河北省物业服务收费办法》规定，住宅前期物业服务费实行政府指导价。同时根据发改委《通知》保障性住房、房改房和老旧小区均实行政府指导价，因此，现实中，石家庄，乃至河北省将会有相当大一部分小区物业管理实行政府指导价。物业管理行为的市场化和价格的政府指导仍将作为矛盾的共同体将依然存在，并贯穿于物业行业发展之中。物业服务费的政府指导价仍将会捆绑物业行业的发展和未来。

四、政府指导价的利弊

纵观全国各大城市物业服务价格政策，近一半的省市实行市场调节价，近一半的省市实行政府指导价。在实行政府指导价的城市中，有如石家庄市政府指导价的制定必须进行成本监审，并进行听证环节，有如郑州、济南等省市没有成本监审和听证要求。以最低的价格享受优质的服务，是人之本性。人之本性的劣根与价格部门的过多考虑稳定，不论客观事实质价相符的矛盾，使政府指导价十年未调几乎成为常态化。政府指导价的价格指导的意义不复存在，甚至成为矛盾产生的焦点和症结。束缚了企业发展的手脚，阻碍了行业的创新提升，限制了业主的个性需求。近日，我市广播电台新闻882栏目接听一名物业绿化工人的投诉，投诉称他本人工资收入每月1558元，想问一下节目主持人2015年我市最低工资标准为多少。经记者到劳动部门咨询，得知我市目前最低工资标准为1480元每月，该绿化工人工资高于我市最低工资标准，问题圆满答复结束。但是，一直到现在我始终想问一个问题“一个企业收入实行政府指导价，职工收入又何曾实行动态调整”。

而实行政府指导价的省市，则认为当前需要政府制定指导价去引导和规范业主与企业行为。

一是物业合同主体不对等。前期物业合同签订应在办理房屋预售之前，业主为开发建设单位，关键是合同执行者为后期入住业主，让不履行合同义务的主体去签订合同，有失偏颇是必然的，这就需要政府制定标准，规范或约束开发建设单位和物业服务企业行为。

二是物业服务费用需要有一个公平公正、实事求是的第三方测算作为制定费用标准的依据。物业服务内容究竟应该为多少，在业主和物业服务企业的合同谈判中难以定夺，缺少有力的测算支撑，这就需要有一个政府指导价进行指导。例如，我市雅清苑小区，业委会成员均为素质高、业务能力强、工作积极热情的成员组成，在三次物业费调整中，为了避嫌和引发物业纠纷矛盾，物业费约定均按照政府指导价与物业协商，从未突破政府指导价，不论企业盈亏，不论实际成本，只求与业主解释中有政府制定的标准为自我保护的盾牌，实际工作中，这种心态的业主委员会应该是一种主流。

五、物业费问题的求解

针对物业服务费制定中的问题和矛盾：

一是建议参照施工建筑定额的工程预算模式，制定物业服务标准定额，业主与物业服务企业，根据定额各项，同时考虑人工、机械、材料费用的市场调节，合理计算管理费用、利润和税金，结合项目实际，客观真实测算该项目物业服务费用。在此基础上，指导双方最终价格谈判。

二是建议制定政府指导价格动态调整机制。充分发挥协会协调作用，由行业协会牵头，组建由业主代表、企业代表和政府价格、房管部门等部门参加的物业服务价格评估机制，定期(可一年或两年)按照当地指定的物业服务指导标准测算并公布，用于指导物业费调整，使其步入市场化健康发展轨道。

让我们共同努力，积极推进，破解价格瓶颈，构建物业发展新平台、新机遇和新常态。

来源：

河北省房协物专委

2015-4-14

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