年末彩蛋！这可能是今年最“便宜”的原地改善机会……

Original 洪楼News老罗洪楼News 2021-09-25

今天的内容有些独特，感觉像是为万科海上传奇业主而写。虽然以这个群体为案例，不过作为围观者一样可以共情，这种思路和逻辑也可以为自己所用。

最近这一段时间，我们在对公寓市场做一些调研，其实调研的核心其实也是想了解一下公寓市场“阴跌”这么久了，到底是不是跌透了。

另外看看真实的市场对公寓的反应到底如何？因为网上各种声音喊的很多，但真实市场有不少人从来不上网喊，网络和现实总归还是有一些距离。

就像网上各种声音呼喊，不要买小房企的房子啊，而现实中，一样卖的飞快，然后交付维权……

然后在前段时间的文章中《南昌的公寓，到底还能不能买？给你一个答案。》中提到我的邻居改善置业，想三房置换四房，因为各种原因限制，然后走了一个曲线救国的方式，买了一套公寓，作为自用住宅的拓展面积。

因为这个事情，我也在开始思考哪里的公寓特别适用这种需求。正好有海上传奇的业主私信我，经过沟通，发现万科海上之光的公寓，作为住宅面积拓展的改善需求特别合适，所以才有此文。

真是，有心栽花花不开，无心插柳柳成荫。本来是来调研投资属性的，却发现一个非常合适自用的公寓。

今天主要不讲投资，只讲自用需求，并且清晰明了的算一笔账。

从去年开始就一直明显感受到四房需求在大量上升，而当下的市场对于四房的供应量是一直偏少的，毕竟面积大，考虑到去化速度，房企一般不是特别倾向于大量设计四房户型。

虽然四房还远未成为主流，但是这个需求在持续上升是不可否认的，南昌的改善大潮其实已经悄悄来临。

按照我个人的理解，对于一般家庭来说四房就基本满足了。即使不一定是二胎，能多一个房间作为一个功能灵活的空间也是不错的。有些年轻的朋友觉得四房还是有些多余，造成不必要的压力，甚至有朋友只打算买两房。

多嘴奉劝一句年轻的朋友，相信过来人的经验，如果能力足够尽量买大一点的，随着年纪的增长，你会愈发感觉面积上的捉襟见肘。（比如我自己）

通常来说，终极置业都是顶豪大平层、绝版别墅之类，但这玩意毕竟不是普通人能够的上的。所以对于一般商品房业主来说，朴实的四房就是一个终极置业的目标。

现实情况是市场上的三房已经是绝对的主流，而且是小三房。用最紧凑的空间满足三房的功能，因为这个功能够而总价低的核心优势，成为市场的主流。

但是小三房也不是完美的，第一可能面临四房需求，第二家中收纳空间严重不足，第三有些小三房只有一个卫生间，略显尴尬。

首先，多一个房间不是坏事；第二，有了孩子真的家中东西多到爆炸；第三，我家一个卫生间，被我老婆频繁吐槽，我也意识到一个卫生间的尴尬。（尤其三代同堂）

所以，这也是改善大潮来临的背景。今天就用海上传奇作为案例来算一个改善置业的账，先把海上传奇的情况背景交代一下。

艾溪湖北路组团的设计大多在2013年之前，那时正是小三房迅速席卷市场的时候，也差不多是房企放弃两房设计的时候，而对于四房的设计并不多。

更没有考虑到紧凑型小四房的设计，所以在艾溪湖北路组团如果想要改善四房，通常都是非紧凑型四房，意味着总价会很高。

恒大名都160的四房，恒大御景140 的高层四房，130的洋房四房，绿地玫瑰城136平米的高层四房，海上传奇136的洋房四房。要么是面积大很多，要么是洋房业态，无论哪一个总价计算出来都让人有点上头。

而且还有一个情况是，四房的成交单价并没有因为面积大而减少，因为需求上来了，而总体的供应量却很有限，四房的成交单价根本不会比三房低，至少齐平，有时还更高。

所以从小三房往四房上改善，成本真心有点高。

万科的业主通常来说对万科都有信仰，我们就拿万科的洋房来举例，136平米假设2.2万的单价，总价300万。

业主自身110平米高层，单价2万脱手（这个价格算高了），获得房款220万，其中还有80万的缺口。

加上税费、中介费等交易成本还要多一些，另外贷款的金额也要更多，还有利息上的支出，我们暂且忽略利息这部分，如果没记错海上传奇销售时的利率也不是很低。

对于海上传奇110平米小三房业主来说，基本上成本85万左右的样子。如果是90平米左右小三房，这个置换成本估计是7位数的，真TM让人上头。

有人说你可以置换到一个单价更低的位置对不对，说不定就能三房换四房了？这就是我们要聊的第二个问题。

在艾溪湖北路附近置业，其实不少人都是冲着三中学区来的，毕竟在公办学校中是名列前茅的，很多人是舍不得这个学区资源的，而且住惯了万科。搬离这里，置换便宜的地方，可能是最差的一个选项。

所以，我们提出另一种改善方案----海上之光。作为海上传奇小三房的业主，可以考虑购入一套海上之光的公寓给老人居住，作为面积拓展。

便宜的33-35万，贵的40来万，首付17-22万，月供也不会增加太多。（单价可能在1万多一些，如果北面的9000多也有可能）

作为纯粹的面积拓展需求，我们需要的仅仅是面积而已。然而住宅的面积是掺杂了很多其他资源属性在其中，比如教育。

但是作为海上传奇业主本身的住宅已经拥有教育属性，至于改善拓展的面积（买个公寓）有没有教育属性根本不重要，他们需要的仅仅是纯粹的面积，或者只是一个卧室而已，没有必要为了不需要的教育资源而支付溢价。

所以没有资源捆绑的公寓用低单价赢得了优势，而且这个距离恰恰就是传说中一碗汤的距离。

我们来细细分析一下这个方案的优势：

第一，少了一买一卖两次交易的成本和折腾，期间还可能涉及到搬家，以及租住的麻烦；

第二，总价压力减少很多，小几十万到大几十万不等，如果四房还是毛坯，那更压力山大；

第三，适当有些距离对于家庭的某些矛盾可能会有缓冲作用，反正我是很受这个矛盾的折磨；

第四，一套公寓的面积还是要比一个房间大的，里面除了有独立卫生间，还可以有些收纳空间，可以堆放一些家里不常用的东西。

海上之光的体量不大，只有230来套，而且总高只有5层楼，电梯、楼梯皆可，一楼商铺还可以提供便利服务。另外我粗略查了一下，海上传奇三房数量差不多在1800户往上的样子。

当然不少朋友也会想说，这个公寓晒衣服不方便，而且没有管道煤气。个人以为，如果真的出于面积拓展的需求，就纯粹把它当成一个带卫生间的套间来看待吧，就不要对一个卧室有过多的要求了。

就算是老人也完全可以在住宅里完成洗衣、晾晒和做饭等需求，休闲、看电视、午睡等等，都在住宅里进行，只是晚上回“房间”（海上之光公寓）睡觉的路有那么一碗汤的距离，作为一个飘离的房间而存在。

当然有些家庭比较和谐，还是希望能够全家住在一起的，这种方案就满足不了了。还有比如雨雪天气也会不便，或者老人有些突发状况可能不能及时照应，万科物业应该能有所弥补。

不过，任何一个选项也不可能是十全十美的，但这个选项基本上能做到十全八美，十全九美。

公寓这种产品可以作为住宅的面积延伸与补充，持有三房，然后在附近搭配一个公寓，这种三加一模式的终极置业方案，给各位参考一下。

简单带一两句投资吧，万科海上传奇的公寓（已交付）租金1500元，按照这边总价30万来算，租金回报率能有6%，如果总价高一些5%也差不多。租金回报能达到5%算一个准入门槛吧，低于5%其实就没太大意思了。

今天说这些的目的不是说让各位去买海上之光的公寓，而是告诉海上传奇的业主（以及周边楼盘的业主），如果有面积拓展的需求可以考虑万科海上之光。如果手头宽裕，即使目前没有需求，提前备着一套也不是不可以。

当然，据我了解到的消息，海上之光的认筹还不错，其中一半以上都是出于面积拓展的需求，万科的业主似乎早已洞察了这一点，还有附近绿地、恒大、艾溪康桥等业主。

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部分图片来自网络

主笔 | 老罗

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