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#楼盘测评
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【楼盘测评】是洪楼News的主力版块，我们将在未来的相当长的时间里，精细踩盘，客观评价，将你想要的楼盘信息，准确传达。并从一个更加专业的角度，分析当下南昌市场中的各个主流楼盘及其优劣势，提供给购房人作为决策参考。
今日测评楼盘：上海建工海玥珑府
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看点预览
1、上海建工的高端产品系列。
2、125㎡起，户型偏大，改善住宅，精装交付，装标一般。
3、总价不低，配套欠缺。
上海建工是上市国企，用老罗的话来说，上海建工绝对是土建中的“扛把子”级别，建筑水平一等一。
1998年成立，从工程总承包开始，慢慢也有了更多业务，国企纷纷下场搞开发的浪潮悄然而至，上海建工也不会落后。目前，上海建工从上海走出来，在全国的一些省会城市布局地产项目，南昌有两个，湾里的海玥名邸和今天我们测评的主角海玥珑府。说实在的，上海建工在南昌买房人心目中是没有太强ip的，没有什么信仰值。虽然土建工程做了那么多，但是自己开发的楼盘目前也还没有交付的项目，自然也没有太强的说服力。不过，话说湾里的海玥名邸快交付了，我们也始终关注着，前几天在红绿灯路口偶然看到海玥名邸做好的楼栋，外墙颜色像没穿衣服是怎么回事？
话说我还联想到了中骏雍景湾是怎么回事？总包就是上海建工啊。据现场的置业顾问介绍，海玥珑府是上海建工集集团内所有优势资源于一体的项目，定位非常高端，纯改善纯住宅，户数少小而精。
海玥珑府的位置在新建区，离红谷滩万达比较近，同时，新建地域面积大且人口众多，地缘性客户也比较多，我们设置两个出发点。一个是红谷滩万达，新建毕竟有相当一部分距离近的在承接外溢需求。从海玥珑府到红谷滩万达广场，自驾全程12分钟左右，4km上下，很方便。公交车差不多通勤时间在30分钟左右。一个是新建中心，这是新建这几年的活动主要地点，也可以说是CBD，老CBD是牌头，应该没太多疑问。从新建中心到海玥珑府，距离3-5公里之间，时间也在10分钟出头的样子，同样方便且路线不少，公交车的通勤时间也在30分钟左右。海玥珑府地块不大，占地约44亩。容积率3.0，绿化率35%。小区总户数为617户，3栋10-11层的小高层，3栋17-18层的高层，还有3栋33层的高层。整体抬高了一些，所以采光都还好，私密性也还好。
沙盘图
前排的3栋小高层，面积都是125㎡的，得房率达到85%，一楼二楼是非标准层，面积会大一些，而且1楼有一个9米的地下室赠送，所以单价会更高一些，标准层大概在15000元/㎡左右，一楼价格大概在24000元/㎡左右。这里我要多说一句，开发商从赠送3米地下室到赠送6米地下室，再到海玥珑府的9米地下室，越深可拓展面积越多，买房人越觉得划算，但是对南昌的气候环境来说，真的适合吗？
后排的17-18层高层，比较多是143㎡的户型，得房率也达到了82%。最后一排的3栋会有楼王户型，也就是168㎡的终极改善户型，置业顾问说，他们的得房率明显高于其他盘，33层的高层可以做到80%得房率。
样板间实拍，外立面感觉有点像恒大悦龙台
得房率始终是海玥珑府的一个产品亮点，这点不能否认。但是请注意一点，海玥珑府是纯改善社区，直接放弃了100㎡上下的刚需黄金面积段，起步125㎡，为了得房率，公共空间的气派感是必然牺牲了的，因为样板间做在实体楼里，所以能够感受一二，公共空间没有尊崇感和精致感，有点平平无奇。户型稍后展开说，我们再接着说基础情况。物业是新力，3.2元/㎡，车位706个，车位比达到1:1.1，也是改善盘标配。
户型设计算是海玥珑府的一个亮点，三个户型，目前第一次开盘只开了125㎡的，还有143㎡和168㎡的楼王待开。
125㎡的户型是海玥珑府最小的户型，南北通透，双阳台。这里有一个设计上的亮点，它把厨房设计从阳台进入，后续的油烟会更少影响到客厅等起居区域。其余的很主流，两房朝南，整体很方正。
143㎡的户型北阳台是一个竖阳台，这点和常见的不同。但是最终通风效果一样就好，厨房会稍微有点局促。进门处玄关的位置不大，可能后期可以做鞋柜的空间是稍显不足的。三房朝南，这个户型同样没有硬伤。
168㎡这个户型没什么好说，一个L型阳台，既可以通风，北阳台也有一些空间来进行整体的居室布置和规划。同样的四开间朝南，主卧衣帽间和卫生间尺度都不小。
户型OK，但是精装修真的不尽如人意，整体用材非常平庸就算了，审美也是真的堪忧。我看了装标和非装标两套样板间，非装标还是很真实的。
首先，海玥珑府作为高端系列，大门搭配了一把非常丐版的小米智能门锁，不搭。全屋也是多处用了小米的智能家居，比如小爱同学之类的，主卧用上了电动窗帘轨道，这些全用上也都花不了几个钱，有点宫廷轻奢风的房子搭配的开关面板也全是这种现代风的配件。
其次，地砖用鹰牌（今年在南昌看了一整年精装房，没看到几个用鹰牌的），橱柜和门全部是无品牌定制，用材非常一般，造型我觉得必须上个图感受一下，钱不钱的先不说，土是真的土。
样板间不便拍照，我在安居客上找了张图
可以看到，整体风格偏宫廷风，那你就错了，因为你在客厅、厨房等地方看到的是现代风。
看看这个整体的组合吧，是多么奇妙。现代风、轻奢风、宫廷风杂糅在一起，我不知道这是一种什么风，设计团队像被房贩子洗脑了，把看起来高贵或者好的东西堆砌在一起，放弃风格的统一，打造最城乡结合部的效果。
南阳台的墙面处理用的是真石漆，用材上是讲究的，但是颜色真的很难描述。
审美是个好东西。
放开审美不说，在海玥珑府的交付标准样板间里你所能看到的基本上是一些不太主流的品牌和主流品牌十分平平的产品，可以明确的是，这不是高端盘的配置，这是市面上普通刚需盘也能达到的水准。
交通方面，主要还是公交车比较多，没有太多其他的方式。
自驾的体验感并不是太好，路况其实现在不是困扰新建的问题，素质问题真的急需解决，我一路从文化大道开过来，电动车和行人毫无章法，猝不及防穿梭在路面上。门口的路是霁亭路，离文化大道很近，要走黄家湖立交也很便利。
教育上，小区旁边有公立幼儿园，马路对面是新建一中，新建二中也不远，问了置业顾问，期房不划分学区，所以小学也不明，知道的请给我们留言补充，十分感谢。
生活配套上，海玥珑府是完全没有底商的，旁边有长堎农贸市场，周边的哈佛园等楼盘也有不少社区商业，再加上首创奥特莱斯，能满足基本购物和生活需要。
周边没有太多土地可供开发，规划信息相对较少，没有更多新信息。
1、户型设计很实用，方正通透。
2、得房率很高，高层可以达到80%，小高层85%左右。
3、物业、园林等都还可以，有精致感。整个社区不大，整体抬高无底商会保持小区的私密环境。
1、所处地段周围的面貌一般，紧邻三洲生活区，环境嘈杂。
2、装修标准很普通，用材、审美都和楼盘定位不符。
3、配套欠缺，未来规划较少，可期待值不高。
适宜人群：1、新建的项目一大部分是就地改善的地缘客户，原来房子小了，原来房子老了，在附近选一套新房提升居住品质，这是一种。这个位置到红谷滩万达的距离尚可，所以承接红谷滩的外溢需求也是有的。
2、在红谷滩上班，不想买太贵又太旧的红谷滩于是选择外溢的人群。
结语：
尴尬，是我最直观的感受。外立面做的不错，精装标准和审美实在是不怎么样。得房率做的不错，几乎拒绝了所有最爱得房率的刚需客户。户型做的不错，但是有小孩的家庭谁不需要个好一点的学校呢。
承接红谷滩外溢需求不假，但是从红谷滩外溢出来的可以去往九龙湖，也可以去往新建和湾里。价位到了15000元/㎡这个档，去九龙湖的概率更大。海玥珑府直接定位改善，125㎡起步，总价拒绝了一部分刚需。
所以，产品定位找得准，决定把房子卖给谁真的很重要。看看市面上的高端盘，有几个得以善终？
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