神级保养的帝泊湾为何卖不起价？二中+地铁能否破低价魔咒？

前些天，小侠的好友邀请我去他家做客，朋友家住经开区新力帝泊湾，我心想正好借此机会漫游一波经开区，看看那边的变化，立即答应下来，开启蹭吃之旅。

从青云谱上的高架，全程大概开了20分钟。一路南一环西一环，快速路开的真心舒服。

下了西一环，就到了新建界地。刚一开始面貌还不错。两侧都是新楼盘，但是一过吾悅广场，特别是长富大道，天呐，感觉就秒变县城了。

再通行过了文化大道，画面又有点被拉回来了，低密度住宅很多，人气很旺。南昌大都会，莱卡小镇，心怡花苑散布道路两侧。再经过首创奥特莱斯就来到了帝泊湾。新建区与经开西的过渡就是这么自然。

01会保养的女人恒美丽

（新力帝泊湾东南角实景图）

初见新力帝泊湾，感觉也没什么特别之处。毕竟已经交付将近5年了，人老珠黄的命运谁都拦不住。

开车进的小区，门禁很严格，保安大哥跟朋友电话详细核对了信息才放行。并且叮嘱了哪些位置能停，怎么个路线能开到朋友楼栋，细致且严肃的工作作风，帝泊湾给我的第二印象不错。

停好车之后，因为离朋友家还有点距离，就顺便参观了一下地下车库。

（新力帝泊湾地下车库实景图）

采光井为主要采光方式，灯不算很多。有些闲置车位被电动车霸占了，在很多小区，电动车怎么停怎么充电都是个大难题。因为违规充电自燃着火的悲剧屡见不鲜。

在走的路上，有两个事给我留下了很深的印象。一个是地下车库有一堆宝妈宝奶奶拿推车围出了一个圈，孩子在周边走动，车子不时从身边呼啸而过，我看着都有点害怕。一楼的游玩设施那么多，难道是因为太冷了？

还有就是路上遇到了一个物业小姐姐，满带笑容的给我打招呼，那甜美，心情顿时好了起来。

在朋友家享受美食这一段就略过吧，反正小侠是吃得脸圆肚圆。与朋友告别后，我决定好好参观一下整个小区。

（新力帝泊湾园林实景图）

从上帝角度看经开西，最大的一片绿就是新力帝泊湾小区，小区内一看，果然名不虚传。满眼的深绿，逆季节的画面呈现在我眼前。最长10厘米左右的厚实草坪看起来像绵延不绝的波斯地毯。新力的双季草养护技术让人拍手叫绝。

（新力帝泊湾游玩设施实景图）

小区内的儿童游玩设施维护的还不错，每一个游玩区都有监控摄像头对着，安保措施到位。

（新力帝泊湾楼栋门口实景图）

每个楼栋对应一个专属物业管家，门禁系统倒是没怎么起作用，我看大部分楼栋的一楼大堂门都是敞开着的，可能业主对小区的安保比较放心吧。我一路上碰到了三次保安，巡视密度和频率是不错的。

沿着一路翠绿嫣红，到了洋房区。糟糕，我有了心动的感觉。如果是说目前小侠最想拥有一套什么样的房子，帝泊湾的洋房顶复可能就是我的菜吧。

（新力帝泊湾洋房实景图）

美丽保持了五年，颜值依然在线。洋房区真心给我一种欧洲小镇的“菲儿灵”，静谧优雅又不失烟火气。

（新力帝泊湾洋房实景图）

忍不住再来一张侧颜杀。真的真的好喜欢，怎木办？

三步一回头的离开了洋房区，我决定上高层顶楼看一看整个小区。因为房子外墙不能装设外置晾衣架，楼顶就秒变晾晒场了，几乎每一栋楼顶就挂满了衣服，这样看来入住率是不低的。

（新力帝泊湾上帝视角实景图）

我敢说，很多新交付的楼盘都没有这个水准。帝泊湾的颜值，各角度无死角爆表。

（新力帝泊湾远眺实景图）

小区南侧墙外就是奥特莱斯。斜前方就是一众新建区的楼盘了。

（新力帝泊湾园区实景图）

下楼准备出小区前，再来一张“身份证”照片吧。其实帝泊湾还有几处小细节做的不错，大到外墙的围网，小到散落各处的精致垃圾桶和消防拴，都是花了心思的。

突然间，我心里有了一个念头，为什么保养得这么好的一个小区房价上不去呢。吃饭时候好友还念叨过此事，按理说这应该不是楼盘本身的原因，那到底是什么原因呢？

我决定带着这个疑问转一转周边。反正是公车，胡开一通就是了。

02经开房价飞升不起的原因

1 成亦因你，难亦因你

经开区想要快速发展起来，最大的内力就是有强大的人口支撑。

江西财大、江西农大、华东交大、东华理工、江西科技师范学院、南昌师院、电校等一众学校为经开区乃至南昌提供了源源不断的新生优秀人才。近水楼台先得月的经开区只要能留住其中一部分人，发展就不缺源动力。

更何况高校本身就是一个庞大的社会集体，教职工和相关服务人员的吃喝居住都会优先在工作地周边。

再者经开区有众多的大中型企业，格特拉克、奥克斯、欧菲光、智慧海派、费森尤斯卡比、通源、中化石油。。。还有很多企业，就不一一枚举了。大量稳定的工作岗位吸引了庞大的就业人群。

（西经开企业高校分布图）

但任何事都有双面性，这么多企业和高校带来了利好，同样也带来了困难。

其一，占据了大量的土地，且当初规划并没有搞集中工业园模式，散落在经开区各个角落的巨无霸。留给相关配套商业和住宅的集中供地区就不多了。

其二、工业区的自然环境面貌明显的与其他片区有一定的差距。

其三、空气污染、水污染不可避免的会有一点影响。

经开区只能点状式发展，给各个微观小片区的企业和院校提供配套服务，很难集中大片区，形成规模。横亘在他们中间的企业院校搬迁难度极大。

2经开区的配套稍显薄弱

1、 交通配套

东经开区还有地铁，广阔的西经开区只能靠汽车。工业园的路面状况着实让人忧心，好在现在也在大力修路补功课。小侠转西经开的过程中，被导航坑了个半死，几次把我导到了修路的断头路前。

因为企业较多，大型货车对路面的破坏力要远大于小车。以后的路面维护也会更难一点。

2、 学区配套

好的学区一直是经开区最想拥有的东西，仅仅靠一个重点里吊车尾的经开十中确实还不够。引进新的重点学校，然后提升各大高校的附属学校的内力，两条路同时走，方能把整个经开区的教育力量抬一个等级。

3、 重量级的商业配套不足

首创奥特莱斯+经开IM乐盈+经开小天虹的组合稍显弱势了一点。引进大牌商业综合体，做大做强紫荆夜市，商街进阶成商场，整个经开区的商业环境就会大变样了。

3不利因素比较明显

1、南昌的几大墓园恰好摆在了经开芯的位置，整个经开区像游泳圈一般套在了它周边。按理说能建墓园的地方都是风水宝地，但是放在自家房子身边就觉得有点说不出的味道了。

听闻这里也有远迁的传闻，这么大的民生工程要行动起来，绝不是一朝一夕的事。各种声音和阻力估计会延长这个周期。

2、再者就是臭名远播的麦园垃圾处理场了。麦园垃圾处理厂建于1997年，是南昌市唯一的生活垃圾卫生填埋场，意味着全南昌的生活垃圾都要往这里运。

小侠在经开区转的时候，时不时的身边有垃圾车开过，最多的一次看到三辆垃圾车排排队路过。

（呼啸而过的垃圾车）

整个麦园垃圾场31.5年的使用寿命已经走了一半多了，每天运来的垃圾已经超过日均处理容量上限600吨以上。

在雨季和昼夜温差大的日子里，臭气容易扩散，大大影响了周边居民的生活质量。另外渗滤液污染的问题也不容小觑。

（麦园垃圾处理场膜覆盖处理）

针对这些问题，也采用了膜覆盖、喷除臭剂的措施减少臭气对周边居民带来的困扰。

（麦园垃圾焚烧发电厂效果图）

最后就是终极的解决办法就是兴建垃圾焚烧发电厂。今年9月已经有一条生产线点火了，预计明年三月三条生产线就能全部点火，日焚烧2400吨生活垃圾。实现垃圾0填埋指日可待。这不光是经开区之福也是整个南昌的利好。

3、一些老旧厂房迟迟不拆，给人的感观不太好。

（废旧厂房）

03利好兑现，经开能否腾飞？

1经开二中全面升级

南昌二中经开校区签约图（网图）

三年时间，成为区内一流、全市前列、全省有名的优质初中，这个军令状立的是掷地有声。不知最后能否如期实现承诺。

小侠去找这个校区的时候那是转了好几圈。最后在对面还是小山坡的一条小路上看到了工地的围挡。

（南昌二中经开校区实景图）

地块面积倒是挺大的，但是整个工地都是空空如也，看不到一点要动工的迹象。

（南昌二中经开校区实景图）

说句题外话，经开新二中旁边的欧菲光职工住宅小区（和正智汇谷）建的是真心好。不管是外立面展示，小区内的设施，门禁的严格程度，都不错。如果南昌每一家大企业都有如此手笔和魄力，南昌何愁腾飞不起来，人才何愁留不住。

（欧菲光职工住宅区（和正智汇谷）实景图）

言归正传，继续谈学校。其实经开现在已经有了一个南昌二中初中部昌北校区。但位置比较偏，且周边都是厂区，规模也不算大。

（南昌二中初中部昌北校区实景图）

（南昌二中初中部昌北校区实景图）

最后还是得等经开新二中落成，大名校方能带来大变化。

2“戏精”般的五号线能否落地

网图（高楼迷）

五号线可谓是西经开的生命线，尤其是新出炉的第五套方案。途经了经开区两个未来最有发展的片区（本侠的自我猜测）。

（经开区“CLD”）

一个是经开CLD的富樱路站。万科金域国际、绿地悦公馆、经开正荣府、中海锦城抱团在西北侧，南天金源落定东南角。米字型分布的其他两角是经开十中和未来的经开万达广场。

（经开区“CLD”楼盘群）

地铁、学区、商业、片区形象最好的住宅群，这不就是妥妥的区域CLD吗？而且这一片的几个楼盘都用了相近的外立面色系，远处乍一看，都融为一体了，挺壮观的。

（万科金域国际实景图）

（绿地悦公馆实景图）

（中海锦城实景图）

（经开正荣府实景图）

还有一个就是黄家湖西路与青岚大道交界的一站。近地铁+优质楼盘+经开南昌二中+奥特莱斯商场，配置也比较齐全。

再加上目前发展的比较成熟的经开“转盘”四周的老基地，和一号线双港站周边的楼盘群，经开区“四大天王”算是排好了。

（洪客隆英伦联邦实景图）

英伦联邦自带的5万方天虹商场和斜对角的经开IM盈石，是老经开最热闹的地方。

结语：

经开区的性质属于决定了他的发展之路会有别于其他片区。如何让园区内的企业蓬勃发展，再引进更多的强势企业是他主路线。

然后把南昌最大的高校集群作用发挥出来，培养好并且留住这些人才，就是经开区和南昌的核心工作了。

但不管怎么样，加大基建力度，引进地铁名校商业等强势配套，美化周边环境永远应该优先提上日程并且加快进度。否则经开崛起终归是黄粱一梦。

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