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全苏州都在等!还抢不到!2021年必看王牌:狮山村、奥体、京东智谷动了!

房观编辑部 苏南房地产观察 2022-10-13
撰稿&视觉//房观编辑部


还有42天,2020年收官,2021年开启,苏州楼市也将进入新的纪元。

虽然现在还不能预测明年苏州楼市的走向,但明年的重头戏已通过今年土拍提前进行了预告。

它们就是:苏高新狮山村地块、旭辉奥体地块,京东智谷高铁新城地块!


下面,我们就来具体看一下这三宗地块的现状。


1


苏高新狮山村地块


大名鼎鼎的狮山村地块,狮山脚下,1.158超低容积率,16万方大体量,还带五星级酒店!狮山核心最后一块好地!
最近高新区大力打造的狮山商务创新区(筹)中的狮山路CBD核心区,包括狮山广场、生产性服务园等,而狮山村地块就在狮山广场一路之隔,坐拥核心区,稳啊!!!

大型商业配套如金鹰、狮山广场、泉屋美罗、龙湖狮山天街等云集,苏州top级学区如新区实小珠江路校区、苏州外国语学校、狮山实小等。

/地块位置图


从出生起就享受着皇者般的待遇,真·每次有动作·全城围观·爆盘预定!


我们回顾下拿地过程:今年5月29日,8号公告挂出地块,狮山村地块赫然在列;6月19日,地块迅速加价6轮,冲破中止价,现房销售;7月1日,苏高新成功竞得,成交楼面价25095元/㎡,吸金39.84亿;最后由苏高新集团+苏高新股份+华发+仁恒合作,产品仁恒,华发操盘

近日,房观惊喜的发现地块已经开始动工。地块外围全被围栏围住,土地平整,正处于打地基状态。走到工地大门,大卡车来来往往,有条不紊。


目测明年下半年才会封顶销售,苏州土豪们还得再耐心等等!


/现场直拍图
我们再回顾一下地块规划,项目分为3个地块,A\B区为住宅部分,C为酒店。

住宅单套面积不低于160㎡,户型都是4房起步,全是大平层,而且总共只有674户,绝版+稀缺+豪横。


3#楼标准户型 

一梯两户 约200平米



该户型位于3#、9#、10#、13-15#、19-21#、28#、30#号楼,一梯两户,面积约为200平米。户型为四室两厅两卫,四开间朝南,7.1米超大横厅,书房为开放式。
主卧套间设计,不仅有单独的卫生间,还有单独的衣帽间;厨房U型设计,宽度达到4.5米,舒适度非常强!

7#楼标准户型 

一梯两户 约180平米



该户型位于1#、5#、7#号楼,一梯两户,面积约为180平米。户型同样为四室两厅两卫,与3#楼标准户型相比除了面积稍小一点外,主要区别在横厅上,该户型的横厅只有6.2米。
该户型也是面积最小的户型,套数不多,约36套。

16#18#36#楼标准户型 

一梯一户 约250平米




该户型位于16#、18#、36#号楼,一梯一户,面积约为250平米,超级大!
户型为四室两厅三卫,主卧次卧均为套间设计,中西双厨,值得一提的是,主卧内的主卫还是朝南设计,横厅尺度同样达到7.1米,整个南向采光面足足有18.75米!无敌于市场!


狮山村地块怎么看都是为塔尖人群专属打造的,之前房观粉丝群里就有人咨询地块动态,还有人说“子弹都备好了,就等开盘。”,热切心情可见一斑。


目前,周边新盘还有大华项目,再加上之前狮山原著、山水樾云庭等,未来这个区域将是狮山真正意义上的富人聚集区,而狮山村地块就是领头羊


2


旭辉奥体地块


还记得旭辉斥40.2亿巨资豪夺奥体地块吗?

当时,这块地真是超乎想象的爆火,开拍前14天就疯狂加价,挂牌4分钟瞬间冲破中止价。


然而加价根本停不下来,已超中止价仍有房企还在猛加价,近百家马甲齐上阵,苏高新、中海、仁恒、招商、万科、中海、融创、绿城......即使不赚钱,势必拿下这烫金的地块。


如今4个月过去,这宗“王中王”地块现状如何啦?


新希望、江苏水利、旭辉

三大王者联手


绿色围挡包围、地面翻新平坦


无工人和机械作业,明年可入市


房观现场直击,该地块四周已被绿色围挡包围,地面上明显全部翻新过,并且铺上了绿网,不过目前没有任何工人和机械作业,可能是在等一个开工吉日吧~


旭辉在园区早已打造多个标杆作品如铂悦府、铂悦犀湖,品牌和产品力深入人心。新希望虽是新入市房企,但在苏也是全面开花。


网上爆出项目案名或定为“铂悦锦麟府”,两大品牌最高端的“锦麟”系+“铂悦”系,这是要打造园区又一个标杆巨作啊!


对于购房者来说,这两家都是拿出了“最强王炸”产品系来打造奥体项目,市场预期直线飙升。


19栋洋房+4栋高层。效果图+产品户型意外流出,打造纯改善产品。



高层为建面约120平,洋房为120平、140平、180平左右,从户型配比来看,120平的小户型配比在53.5%。


再看地块周边最新现状:


北面是已批复的邻里中心以及幼儿园;南面是仁恒海和云庭,第一批开盘房源已经封顶,开始外立面作业,其它楼幢也已接近封顶状态;西面是中海上东区(已交付);东面是路劲锦溪苑、路劲主场等住宅区。


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值得注意的是,项目北面还有正在建地铁6号线,西南侧还有一宗涉宅地块要出让,从现场来看,地块平坦方正,一旦后期挂牌出让,势必又是一场激烈的土拍大战,全城聚焦。



要知道,园区在苏州楼市的江湖地王不可撼动,更何况奥体这个地段实在太火了!


比如,那些抢破头的中海上东区、唐宁府、海和云庭,到中海上东区pro开盘加推,地上均价4.6万/㎡,还是抵挡不住买房人入住园区的高涨热情。


毫不夸张的说,只要是奥体的盘,必然是全靠抢、“买不到系列”楼盘,没有例外。


3


京东智谷高铁新城地


10月19日,苏地网挂13号公告成功出让:约47亿元,京东智谷成功落定高铁新城板块,这也是全国第三家京东智谷。


住宅部分,京东+平安+中南拿地,中南小股操盘;科教&商服用地,也是京东+中南,中南小股操盘。


/住宅地块

/科教&商服地块


可以说,京东智谷的落定成为了高铁新城板块一张全新的重量级名片,板块价值也再度上涨。


再加上地块内部未来将引进200家企业,包含全球总部1家,全国总部5家,且须引进3000个尖端人才,基本上奠定了未来板块内居住人群的素质将非常高。


其中,科研&商服用地与高铁新城的阳澄湖电子竞技馆一路之隔。地块内部较为平整,还有附近居民种植的菜地,目前还未见拿地房企有动作。



与之相反的是住宅地块却已有了动作,从现场实探来看,住宅地块内部已有多台挖掘机在作业。



不由于太东路正在修建中,所以从水景路那边还不能完全进入地块内部。


不过,房观还发现一点,在两宗地块中间还有成片的空地,还有1条已修建好的道路。可见,未来京东智谷两宗地块之间还将会有地块出让。



而参照实地公布的长三角研发社区规划图可以看出,很有可能是公园或是其他用地。



目前,高铁新城板块的南部片区已基本上开发的差不多了。

而高铁新城正北部只有一个环秀湖花园,且还有多个空地,虽然处于长三角研发中心以科研社区为主,但一旦人才大量集聚之后,对于居住需求只会空前高涨。



综上可见,京东智谷地块的住宅部分,一定程度上或成为引领高铁新城正北楼市发展的风向标。

据知情人爆料:项目正在组建团队,相信很快就会有最新进展。


不论明年楼市是否会热,但是该3宗地本身就已然是各板块王者之尊,其价值早已不是市场行情所能衡量的。


  • 1、奥体绝对是当下园区新的王者之地,新房售价逼近4W,目前也只有中海1个项目在售。而未来核心土地储备也只有1宗,具体出让时间还未可知。


    旭辉铂悦系已然成为园区品质之王的代名作,此次奥体再来一座铂悦系产品,直接成为奥体的封面。


  • 2、狮山一直是新区的王者,逢开必售完。而随着狮山板块的楼盘相继收官,未来入驻狮山的机会越来越少。


    狮山村地块的成功出让,不仅弥补了新房房源的供应,也将是狮山热度持续发热的动力支撑,未来将紧跟狮山广场规划,成为狮山超高赶含金量的对外名片,也是难得的身份的象征。


  • 3、北苏州楼市的热度是高铁新城撑起来的,新房售价接连突破市场界限,融信的2.8W+/平,中铁建的2.9W+,距离破3就差临门一脚。


    而京东智谷地块的成功出让,相当于开辟来了高铁新城北部楼市一个全新的战场。


每一宗地都是板块的王者项目 ,接下来,就让我们拭目以待吧!


— END —

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聚集本土板块:独墅湖 | 浒关青剑湖尹山湖车坊胜浦胥口浒关上篇浒关下篇


周成交数据:11月第1周 11月第2周  11月第3周



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