南京二手房成交破十万套！苏北、环沪城市花式涨价！苏州的房价稳了！

撰稿&视觉//苏大小师妹

11月16日，国家统计局最新发布了2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

其中，10月南京新房价格环比上涨0.4%、同比上涨4.5%，二手房价格环比上涨0.3%、同比上涨3.8%。

自8月份和9月份两个月南京楼市连续走平之后，10月份的新房和二手房房价再次齐齐上涨。

从二手房方面来看，截止11月15日，南京二手房全年成交105016套，突破十万大关，即使不算高淳和溧水，二手房的成交套数也几乎达到10万套，这也是近十年来，南京二手房成交量第三次突破10万大关。

二手房是市场的晴雨表，二手房成交量摆在这，南京今年的市场情况其实不算差。

尽管相比于2019年二手房11.35万的成交量，今年有所下跌，但在经历过疫情与史上最严楼市调控之下，今年的南京楼市给出这样的数据，还是非常漂亮的。

今年四五月份，也就是疫情稳定后的第一时间，南京和深圳、杭州、宁波等城市作为第一波复苏的城市，富豪戴口罩抢房、秒光盘频出等新闻层出不穷的同时，这些城市也迎来了严格的政策收紧，7月15日“深八条”出台，号称深圳史上最严调控。

时隔不久，7月23日南京多部门出台楼市调整新政，进一步收紧限购政策、抑制投机。其中规定，夫妻离异2年内按离异前家庭住房总套数计算，堵截了离婚炒房的渠道；同时，针对“万人摇”一号难求的抢房现象，南京市规定，商品住房开盘时，须向本市户籍无房家庭提供不低于30%的房源。

目前的南京，从数据来看，情况不差，但从实际来看，还是“冰火两重天”。

比如新房市场，热门区域如河西、江北核心区、城东等倒挂盘、主城热门改善盘完全不愁卖，一房难求，中签率极低；而冷门板块去化艰难，配套不完善加上供应量巨大，价格对刚需并不够友好，很难卖动。

而从二手房市场来看，尽管今年成交已经突破十万套，但二手房的挂牌量还在持续增加，库存仍在高位，还是有着一定的去化压力。

政策收紧在很大程度上给楼市降了温，但从一定程度上来看，政策的收紧只是放缓了楼市上升的速度，以及进一步带动周边区域房价上涨的可能性。

所以我们可以发现，在深圳南京等一线城市暴涨随后政策收紧之后，到了下半年很多二线城市开始加大火力，徐州、东莞、合肥、盐城、淮安等不少城市出现爆发性增长，而因为早些年就被政策压制导致房价多年没有上涨的上海，今年也开始了一轮新的涨动。

最近房观一直在关注着苏州以外的市场，苏北、环沪最近都涨势喜人，很多像南京一样的省会城市也或多或少保持着上涨的趋势。

上海新房成交价从今年5月开始一路走高，8-10月千人摇楼盘频出，内环至外环土拍全部呈现火热的态势，频频刷新纪录。

（上海新房成交价格走势）

苏北的徐州、盐城、淮安今年的涨声非常热烈，徐州连续上涨57个月，高价盘不断入市；淮安以学区房为主要阵地，最高的学区房甚至已经达到6万一平，这价格连苏州园区奥体看着都有些汗颜；盐城则是乘着棚改的热潮，出现了全方面的普涨，土拍桌上的地王更是一个接着一个轮换……

（淮安某学区房挂牌价）

还有环沪城市，南通自从去年第三机场开始就出现了楼市的大跃进，今年热势爆棚，土拍轰炸，新房抢手，开多少卖出去多少，秒罄成常态，而嘉兴、宁波等环沪城市也出现了同样的局面。

而回到苏州的楼市，今年年初的时候，苏州楼市也有复苏的迹象，但随即二手房挂牌量暴涨，土地供应量加大，新房市场竞争激烈，市场迅速冷淡。

这一年，苏州的土拍桌上没有地王，新房市场上没有秒光，二手房市场也没有什么水花，苏州楼市的热度，一半靠着园区狮山这些核心地段的新盘扛着，一半靠着自媒体们的勤劳努力。

看数据，根据粗略估算，苏州2020年至今二手房成交不足5万套，新房成交4.7万套，新房和二手房加起来不足十万套。

再看一下库存，新房库存6.2万套，链家和贝壳显示的二手房挂牌量都在9.9万套以上，这还不包括姑苏区这种以小中介为主和贝壳系联系非常微弱，但却是二手房成交大户的区域。

据估算，苏州目前新房库存的去化周期约为15.7个月，二手房的去化周期约为20.6个月，接下来，苏州会进入艰难的去库存阶段。

也就是说，苏州目前可售卖的库存房源，大约有16万套，这里还不包括已经拍了地还没动工或者还没有取证的项目，这一部分房观之前也有粗略统计过，大约还有一千多万方的土地。

头大啊！

再从冰山成交指数来看，苏州从3月至10月已经进入了长达7个月的“横盘”阶段，从现在的情形来看，这种情况还将持续一段时间。

但从上海、广州、北京等城市的经验来看，楼市长期横盘后楼市会有上涨的可能，而苏州的机遇，或许就在发力去库存的阶段。

最后我们来聊聊为什么说苏州的房价稳了。

这里的稳是指两个方面的稳。

一方面是苏州内部。

首先，苏州通过今年的大量的拍地，已经将地价稳住了，结合限价的政策，至少在未来一到两年内，房价是可以一眼望到头的。

其次，苏州目前的新房和二手房的库存量都非常巨大，短期内供求关系不会出现大的变化，二手房的价格翻不出花来。

所以，这方面的稳，对于想要在一些供货量充足板块内置业的买房人来讲，你还有足够的时间挑挑选选，比如几个新城、苏州湾、吴中城南、北新区等地，房子又多价格又定死了，基本都不会大涨，开发商为了卖房十之八九还会给折扣，今年年底是为了指标、明年为了现金流，明年年底继续为了指标……

另一方面，就可以参看苏州周边的城市的情况了。

现在苏州给人的感觉就是“四周都在涨，只有苏州冷成狗”，打击到了不少人的信心。

但是如果我们换一个角度来看，上海等一线城市的上涨，是一轮新的楼市行情的开启、盐城、淮安等二三线城市上涨，是这一轮楼市的收尾。

换句话说，上海、南京的上涨是在给苏州拔高上限，而苏北、环沪城市的上涨则是给苏州抬高下限。

打一个简单的比方，一个你无法逾越的领导升职加薪了，同时一个无法逾越你的下属升职加薪了，是不是意味着你很有可能也要升职加薪了，即使短时间不会升职加薪，是不是你也不会降级减薪了？

苏州的城市地位、能级以及经济实力摆在这，他无法翻越上海和南京，也绝不可能被盐城淮安踢出局，只要经济不掉队，苏州的未来稳如老狗。

最后，房观提一些建议。

1.今年年底确实是买房的好时机，但不是每个区域都必须赶在今年入手，关注两个点，土拍成交价平稳和供应量居高的区域，不必着急。

2. 没有必要因为周边都在上涨，而看空苏州楼市。苏州不是资源型城市，现在产业和人口都在稳步上涨，但凡早上六七点去看一眼苏州高架上迎着太阳的方向堵车的长龙，就能发现这个城市的信心从何而来，只是在目前楼市大周期中，苏州横盘了而已，上海横了那么多年，不也枯木逢春了么。

3.苏州没有跌，只是园区核心板块、狮山核心板块、姑苏区核心板块的供应减少，随着城市扩张，供货量的大头会逐渐往城市外围扩散，按这个趋势，苏州以后涨也是跌。而这种城市外围的楼盘一方面价格不算低、另一方面城市界面和配套确实不太成熟，不好卖是正常的，这一点，可以参考南京。

4.如果今年要在苏州买房的话，建议往核心板块看一看，园区、姑苏区、还有新区的狮山，没别的原因，就两个字，稀缺。城市的外拓是有极限的，当金字塔的塔底越来越夯实之后，塔尖位置的价值只会更高。

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