从3.6w回跌到2.8w！尹山湖二手房价为什么不抗跌？

撰稿&视觉//虎子

前言

前段时间，房观去尹山湖实探过新房市场，反响一直不错。有粉丝在后台留言，希望再看看尹山湖的二手房市场，近日，我去尹山湖实探了一下。

延伸阅读：

想知道更多尹山湖二手房内幕消息？

进群聊！

尹山湖是个年轻的板块，板块内楼市的发展不过10年。

2010年初，保利进军尹山湖，打出“新双湖”的概念，把尹山湖和独墅湖相提并论，提升了尹山湖的逼格。

当然，出来混，光靠大佬提携不行，能成事儿也得自己争气。尹山湖凭借和独墅湖一湖之隔的先天区位优势，成为园区外溢的第一站。

随后，九龙仓、首开、正荣、合景泰富、弘阳等房企纷纷入驻，江湖人称“十三太保”。

△图片来源于网络

这也造成板块内二手房以次新房为主，从2号线尹山湖地铁一出来，就感觉周边楼房房龄很新，甚至无异于新房。

同时，尹山湖也是个年轻化的市场，板块以年轻人为主。

无论是早年还是现在，来尹山湖置业的人，都是在园区或周边产业园工作、手头不太宽裕的刚需客。

下午5点，当园区上班的父母还在写字楼里急匆匆赶着当天工作任务时，尹山湖的街边，随处可见老人带着孙子孙女纳凉聊天的身影。

穿过热浪滚滚的广场，我走访了十几家中介门店，为大家带来了最真实的板块现状。

1

二手房挂牌量位列吴中第三

中介：不光尹山湖不好，整个苏州二手市场都不好

截止2020年7月31日，苏州大市范围内二手房挂牌量为95256套，相比今年6月二手房挂牌量直接破10w，现在情况有所好转，但是依旧不容乐观。

尹山湖的二手房挂牌量位列吴中区第三（第一：木渎，第二：吴中城南，有机会都可以写写），在售房源为2059套，均价31133元/㎡，近90天成交89套。

“现在整个苏州二手房市场都不好，不光是我们一个板块。今年2月疫情刚来的时候成交比较少，小区也不让带看，那个阶段我们只能做做新房。但从7月开始，二手市场也开始逐步回温，成交量也上来了。”尹山湖某中介介绍。

我把近90天尹山湖成交的小区和价格拉了个表格，有需要可以收藏。

根据近90天成交表格可以看出，100㎡以下刚需小户型（表格中用蓝色标出）成交了46套，成交单价区间约为14082-33836元/㎡，总价区间约为69-303w。

需要注意的是，阳光天地、御景湾、尹山湖韵佳苑中，低于95㎡的两室都是公寓性质，单价低面积小，总价相应也低。

100㎡以上改善户型（表格中用绿色标出）成交了33套，面积段约为101-342.45㎡，成交单价区间约为19322-40496元/㎡，总价区间约为220-812w。

其中，90天时间尹山湖共成交了4套别墅（表格中用黄色标出），面积段约为212.2-342.45㎡，成交单价区间约为19322-30264元/㎡，总价区间约为410-812w；

如果去掉公寓，3个月的时间，尹山湖总共成交76套房源。分摊到尹山湖每家中介，平均一个月成交1套左右。

以上数据表明，2020年以来的尹山湖二手房，同比去年，成交惨淡。

2

刚需最好卖，改善也不差

别墅虽少，总有成交

通过以上数据，我们可以清楚看出，刚需最好卖，占尹山湖二手市场的6成；改善也不差，占尹山湖二手市场的4成；别墅虽然份额不多，但总有成交，占尹山湖二手市场的1成。

下面，我们就根据以上数据分3部分来阐述。

01

低于100㎡的刚需小户型

文章开头我们说过，尹山湖一直以工作在园区的刚需客群为主。对于刚来苏州打拼的年轻人而言，不依靠家庭的力量却想在寸土寸金的园区置业，基本是不可能的。

于是，他们把目光投向了园区外溢的第一站，尹山湖。

常理往往会因此认为，他们会大多数人会选择250w以内的小房子。但时代在变化，这一代年轻人的理念也和以往有所不同。

来尹山湖置业的年轻人，往往在首套房时，就会选择刚改户型，小三房是起步操作。这样省却了因为新添家庭成员，在短时间内又要换房的麻烦。

即便如此，他们还面临一个困境——学区。

当孩子到了入学年龄，家长为了孩子的教育，会选择搬出尹山湖，置换去一些有优质学区的板块。

其实，学区也是导致尹山湖房价一直不稳定的一个重要因素。

多家中介介绍，去年年初尹山湖二手房均价2.5-2.6w/㎡，到724新政出来前，房价一度到达3.5-3.6w/㎡；。

724新政出台后，给尹山湖二手房泼了盆冷水。到今年疫情，更是雪上加霜，目前尹山湖二手房均价稳定在2.8-3w左右。

为什么尹山湖二手房价不抗跌？

某中介朋友给出了自己的看法“二手房从2w到3w好涨，但想从3w涨到4w就要看学区了。尹山湖商业、交通配套都齐全，学区上不去就没办法了。”

02

100-200㎡的改善户型

不论是走访尹山湖各大中介，还是上面的链家数据，都证明100-200㎡的改善二手房在尹山湖还是很吃香的。

据中介介绍，外来置换群体较少，以板块内置换客群为主。这些人是早年来尹山湖买房的刚需，吃到了尹山湖房价上涨的红利。

他们往往不愿意离开尹山湖。园区房子少，抢不到；姑苏区现在基本都是豪宅买不起；新区、相城、吴江上班又不方便，想来想去，还是尹山湖最好。

成交的主要小区有九龙仓碧堤雅苑、保利悦玺、弘阳上湖、保利居上等。

有的人要问，板块内明明有新盘，为什么还来买二手？

一来，新房都位于尹山湖南，离地铁、商业有一定距离，不管是上班通勤还是日常生活，都没有二手房便利。

二来，二手房都是次新房，房龄较新，品质、环境看得见，有保障。更何况，买二手房不用等，基本上拎包入住。

03

200㎡以上的别墅

近90天，尹山湖别墅成交了4套。总价集中在500-1000w之间。

这类客群往往来自园区，手握价值500-1000w的园区大平层。

他们一般都是人到中年，已经没有了学区需求，卖掉园区的房子，来尹山湖买个临湖别墅绰绰有余。既能改善生活品质，总价又不会像园区或姑苏区那样的豪宅超出预算。

主要成交小区有正荣国领、九龙仓碧堤半岛、首开常青藤等。这些基本都临湖，生态宜居，风景秀丽。

3

写在最后

总体来讲，尹山湖生活氛围浓厚，环境宜居。虽然学区一般，但年轻的尹山湖，以自己的节奏在赛道上狂奔。

在尹山湖买房的年轻人，并不一昧追求价格优势。他们更加注重生活品质，靠近地铁、商业、湖景的小区会被优先考虑。此外，他们也注重小区的环境和物业管理。

可以说，尹山湖的起步就是改善，加上本地改善人群，和从园区来的高端改善，共同促进了尹山湖人居生活品质的提升。

近几年，尹山湖更是迎来利好不断、迅猛发展的阶段。

交通方面，除了已经通车的轨交2号线，还有地铁7号线（规划中），双地铁加持。独墅湖第二隧道（预计2020年底建成通车）和尹山湖隧道（建设中），实现尹山湖和其他城区的无缝连接。更有规划中的中环二期工程，郭巷大桥改造、南湖路东延等，共同助力尹山湖交通提速。

之前饱受诟病的教育也在政府的规划下一步步升级。除了现有郭巷实验小学、尹山湖实验小学、苏州大学附属尹山湖中学、保利好未来幼儿园等，还有很多学校尚在规划中，后期教育资源不会少。

夜幕降临，华灯初上，当上班族回归，路边烤串、哈啤酒吃烧烤，还有童年回忆露天电影，夏日的街上喧喧闹闹，偷得浮生半日闲。

在尹山湖，日日是好日，熏风自南来，人间滋味不过如此。

— END —

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