最新实探！吴江太湖新城10盘大混战！产品、户型全曝光！改善速看！
撰稿&视觉//邓小小
2020，是吴江太湖新城迎来爆发的一年！不止多块优质土地出让，更有一批高端改善新盘动态不断，有望全部开盘入市！市场热度非常炸~
可以说，这个板块王者之战正式打响！
吴江太湖新城迎推新热潮
10大纯新盘最新开盘信息曝光
/吴江太湖新城板块图
绿地枫和九里！最快6月开盘，板块内最先首开的项目！
德尔四季悦湖花园！传言说茶水费30万，基本买不到！
建发悦江南！全部6层低密洋房，预计8月开卖！
中交和风春岸和熙和湾华庭项目，已经动工！
......
那么，板块内其余新盘动态如何呢，是不是也按捺不住？
苏南房观直击第一现场
带来最新消息！速看！
1
绿地枫和九里
绿地枫和九里位于秋枫街西、江厍西路北，紧靠轨交4号线笠泽路站和顾家荡站，马路对面就是中交和风春岸、熙和湾华庭、天健置业项目这3个纯新盘，地段位置优越。
项目整体打造13幢11F洋房产品，两梯两户，装修交付，共计543户。
一共有3个主力户型产品，建面约113㎡3房2厅2卫、126㎡4房2厅2卫、142㎡4房2厅2卫。
临时售楼处已经开放，位于绿地江南华府。
确定！今年板块内最先首开的项目，预计最快6月份首次开盘。
我从现场最新实拍来看，周边围挡已经建好，售楼处主体已经逐渐完工，住宅部分也已经露出地面。
注意！据周边二手房中介人员透露，绿地枫和九里会硬性要求装修包。不怕全款买，就怕有装修包！
2
建发悦江南
在苏州，建发一直做新中式高端改善产品，这次也不例外。
建发悦江南是是两个地块合并在一起，总建面约21万方，容积率仅1.5。一共37幢住宅，清一色的低密6F洋房（也称叠拼），装修交付。
最新动态，项目在万象汇和悠方都设有城市展厅。
/万象汇实拍图
这个项目和绿地枫和九里错开时间入市，预计最快会在7-8月份开盘，洋房面积约130㎡左右，具体产品和户型图还未对外公示。
/现场实拍图
从现场可以看到，旁边就是亨通朗诗熙华雅苑和中旅名门府项目，项目整个工程进度正稳步推进中，多台塔吊同步作业，目前还未露出地面。
3
中交和风春岸
这个项目前不久（4月23日）就获得“和风春岸花园”备案名批复，案名为中交和风春岸。总建面约7万方，容积率1.6！
项目地理位置同绿地枫和九里一样优越，紧靠轨交4号线笠泽路站和顾家荡站。
根据规划公示，一共打造9幢住宅，由7幢10-11F洋房和2幢17F小高层组成。
10F洋房：6#
11F洋房：1-4#、7#、8#
17F小高层：5#、9#
据了解，项目目前还未正式对外发声，城市展厅、售楼处等一系列入市动作，预计会在后期不断向外曝光，有望今年入市，置业者们可以密切关注。
邓小小实探发现，工程进度和马路对面枫和九里工地上的热闹截然相反，应该是刚刚进行完泥土翻新，没有一位建筑工友，整体还未开始动工。
4
熙和湾华庭
熙和湾华庭，位于秋枫街东、体育路北，是苏州城投于2019年4月以总价16.77亿斩获，成交楼面价17295元/㎡。
根据规划，项目拟建14幢住宅，其中6幢8-10F洋房、8幢17F小高层，户型图暂未公开。精装房，现房交付！
1#、2#：层高8F
4#、5#、8#、9#：层高10F
3#、6#、7#、10-14#：层高17F
同上，项目紧靠轨交4号线笠泽路站和顾家荡站。
/现场实拍图
从现场实探来看，地块四周没有围挡起来，目前有多台挖土机进行土地翻新作业，整个工程进度缓慢，距离项目入市还很遥远。
5
德尔四季悦湖花园
德尔四季悦湖花园早在2016年就被德尔拿下，成交楼面价7830元/㎡，位于湖景街与高新路交汇处。
这个项目，对外没有任何声音放出来，也没有售楼处或者城市展厅。
/苏州湾水秀天地实拍图
地理位置绝佳，家门口就是一线湖景和苏州湾水秀天地，还靠近轨交4号线顾家荡站和苏州湾站。
根据之前规划，项目将打造19幢房源，其中7幢26-31F高层住宅，12幢科研用房。
住宅户型建面约165㎡、190㎡，又是一个高端改善产品，预计今年上半年入市，具体时间待定。
165平户型图
190平户型图
邓小小现场围着这个项目走了一圈，四周都被围挡拦住了，住宅楼幢均已结构封顶。
/现场实拍图
重点来了！围挡外围有一处非常显眼，是一个倒计时，上面写的是“为苏州精英开门还剩50天”，字面意思是，还有50天就要开盘的节奏啊！
/现场实拍图
不过，据板块内一位资深中介爆料，这个项目茶水费30万，基本买不到，都被内定了。
6
天健置业项目
天建置业在2017年首进苏州，时隔两年，再度落子苏州，这个项目位于秋枫东、规七路北，容积率1.6。
项目北测是4月30日刚被绿地拿下的09号地块，南侧是中交和枫春岸新盘，同样紧靠轨交4号线笠泽路站和顾家荡站。
项目将打造10幢小高层产品，现房销售，户型图暂未公开。
1-4#：层高10F
5#：层高16F
6-8#：层高18F
9#、10#：层高17F
/现场实拍图
邓小小在和工友聊天得知，该地块刚用围挡把四周拦住，还未正式动工，近期会加快工程进度。
7
安泰地块
这个项目位于苏州河路东、江库路北，是苏州724新政后的首拍，被安泰一举拿下，成交楼面价15907元/㎡，现房前一手！
据最新了解，这个项目已经属于世茂！这也是世茂在吴江的首个作品！
根据规划，这个项目一共拟建10幢住宅，将分为两期建设，其中一期有6栋住宅，二期4栋住宅。
从现场工程进度来看，工地上非常热闹，多台塔吊、挖土机和大货车同步操作，整体处于打地基阶段。
8
滨投地块
项目位于秋枫街东，芦荡路南，总建面约14万方，容积率1.8，现房销售。
旁边是苏州湾韩国学校、北外附属外国语学校，北面是苏州第九人民医院，地段位置不差。
唯独不足的是，离轨交4号线江陵西路站稍远。
据悉，该项目已确定和融创合作，未来将由融创操盘。
项目将打造16幢住宅，由8幢19F高层和8幢10小高层组成，户型图暂未公布。
/现场实拍图
从现场来看，地块四周还没有被围墙挡住，还是一片平地，处于晒地皮阶段。
9
融创08号地块
4月30日，该地块竞争十分激烈，竞拍一分钟不到直接冲破中止价，报价超100轮，最终由融创竞得，成交楼面价15139元/平。
/东太湖实验小学实拍图
/第九人民医院实拍图
融创08号地块位于秋枫街东、庞杨路南，旁边是东太湖实验小学，南面是苏州第九人民医院，北面是新希望锦麟云境和中南紫云集，西南角是苏州湾韩国学校、北外附属外国语学校，几乎占据了吴江太湖新城南面所有优质资源。
/现场实拍图
因为是刚拿的地块，所以该地块暂未出规划。从现场来看，还处于晒地皮，地块很平坦，后期动工会很方便。
10
绿地09号地块
绿地继续深耕吴江太湖新城，除绿地云景公寓项目外，住宅还有枫和九里项目，加上09号地块，这就又有3个纯新盘了。
/轨交4号线笠泽路站
从轨交4号线笠泽站一出来就是该地块，交通十分便利，并且紧邻天健置业、中交和风春岸、绿地枫和九里等纯新盘，居住氛围浓厚。
同上，该地块在4月30日由绿地底价拿下，楼面价10482元/平，属于商住用地。
/现场实拍图
该地块暂未出规划，现场实探发现，有几位地测人员在侦查或测量地形。整体来看，同样处于晒地皮，地块凹凸不平，里面芦苇丛生，还有多个小水塘。
从最新实探结果来看
吴江太湖新城板块拿了一手好牌
今年改善、神盘选择超级多
拼实力，拼产品的时候到了
最快6月迎来多盘轰炸
风雨欲来，即将爆仓
除待入市纯新盘外，苏南房观还统计了目前吴江太湖新城在售项目，仅3盘，具体最新动态如下表所示：
可以看出，新房市场供应短缺，亟待新盘补仓！
缤纷桃李花园因为体量小，所以目前只剩下最后少量大户型在售，卖完就收官；亨通朗诗熙华府预计最快6月底加推二期新产品，目前正在火爆预约中；中旅名门府预计最快5月底加推二期产品，房源位于7#、16#、17#楼，价格可以参考一期，目前也正在预约中。
二手房市场
苏南房观邓小小在新城吾悦广场一家中介门店打听到板块内最新二手房市场行情，得出以下干货。
/新城吾悦广场实拍图
①近期中介对外主推最多的二手房有中房颐园、蓝光天悦城、首开玖珑花园、枫丹壹号、苏州湾景苑，这几个楼盘挂牌量超100套，成交几率大，挂牌房价均在2.9万/㎡以上。
②当时新房都没入市之前，二手房价高的离谱，现在新房即将开盘，二手房价格就降下来了，后期新房入市价格会比二手房小幅抬头。
③板块内二手房市场热度基本恢复过来，成交周期一般在3个月左右，近期卖的最多的房源是3房和4房的改善户型，产品主要以高层为主。
同时，邓小小在链家网站也了解到，板块最新挂牌量3460套，最近90天内成交120套房源。
4月份吴江太湖新城二手房共成交46套，挂牌量且成交价基本在2.4-3万/㎡之间，产品高层居多。
//////////
最后，苏南房观综合分析，得出以下结论。
1、待入市项目的楼面价都不低，后期项目入市房价保守来看，预计会和二手房房价“针尖对麦芒”。
2、板块内在售、待入市项目都是以大户型为主，整个定位属于高端改善，这也拔高了板块调性。
3、项目容积率普遍都很低，低密洋房和小高层居多，且多为全装修成品交付，甚至是现房销售。由此可见，板块内项目产品不止更优质、更高端，就连产品、户型面积或存在同质化风险。这也意味着，后期入市后竞争会更加激烈啊！
4、同上，各大新盘可能会采取错开时间入市，如绿地枫和九里最快6月开盘，建发悦江南预计8月开盘，减少蓄客流失或争抢现象。
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