制图整理：小小&梅梅
大家好，晓白说第二期又来了，老规矩：不收费，不接受广告，不接受公关删稿。欢迎投稿，以及线索。没有稿费，有一次和群主见面的机会。昨天是苏州今年楼盘集中取证最密集的一天，没有之一。而且这次取证简直是天南海北啊，新区科技城金茂府302套、相城区渭塘的保利天樾人家280套（首次取证）、相城区元和九龙仓翠樾庭138套（首次取证）、吴中区太湖新城柳岸晓风204套（首次取证）、吴中区尹山湖云栖隐山252套（首次取证）、旭辉弘庭10套。再加上前两天的取证狂潮，滨河四季云庭306套（已开盘）、狮山保利月映庭167套（售罄）、吴江观湖春天花园282、相城中梁宽泰铂园204套、吴中太湖度假区新力云语铂园218套、鲁能公馆266套、龙湖大境天成507套、美的云筑282套、湖西星辰526套等等。不知道有没有自媒体写这样的标题：疯狂！数千套房源扎堆入市！苏州全面3W+！我们也咨询了一下各售楼处，整理了最近取证的楼盘开盘情况，大家可以备注一下。
昨天碧桂园尹山湖项目取证252套。房源位于9#、13-15#、19-20#、25#楼，精装交付。
户型建面约120㎡，还有20套底复产品，备案单价区间约17988-31232元/㎡，备案总价区间约357-465万元。
据说还是精装（装修标准不定，不过不要有太大指望）。
△尹山湖板块项目分布图
从地价来看，云栖隐山（楼面价21933元/㎡）＞华润地块（楼面价18485元/㎡）＞观澜逸品（2宗地楼面价分别是18300元/㎡、15018元/㎡）。
毫无疑问，云栖隐山是尹山湖的地王，楼面价逼近2W2。拍地后，一片欢腾，尹山湖二手房集体涨价。
从时间点来看，拿地顺序是云栖隐山（去年）、观澜逸品（去年）、华润（去年）。
这很过分啊，也代表着，短期内，尹山湖板块，普通二手房价很难有好的表现了。
地王都不过三，那么另外两个新盘，想必也就在这个价位内了。短期内，想要入手的朋友，可以考虑考虑买新房，二手房的话，尽情压价吧。
4月22日开盘，并没有卖完，而且大户型，还有不少...
两个项目都是所谓精装，但湖西星辰装修一般，均价高层接近三万，小高层均价破三，但样板间很多都是非交标，109的连空调都没有。至于云栖隐山，到现在都没出标准，所以，别指望了。
但云栖好歹低密啊，最低100平户型，客群上更多是首置首改。
这个问题。。。昨天价格一出，中介朋友圈转疯了。有人在案场看到，今天的售楼处，人山人海。苏州人还是太敏感了啊，经不起撩拨。
云栖隐山，根据楼面价推算，我们之前以为起码单价3万3，结果这次干到了3万以内。这可能是开发商物价备案沟通失败，无奈取证，再不取，更便宜。。。
当初在3W3的基础上，开发商有点紧张，毕竟要捅破尹山湖天花板，这个单价，可以买园区青剑湖天阅湖滨了。所以发动了分销，也启动了全民经纪人，说明对这个价格没信心，但中介们兴趣缺缺，这个待会分析为什么。第一感觉这个价格到合理价位了，可以推，毕竟对比湖西星辰，还是有优势的嘛。
第二是佣金也到位，尽管BGY已经被多次吐槽，但现在行情不好，试试就试试。
这是碧桂园在苏州另一个项目，没带看但报备过的客户，你5月带看的话，要换号码了。
也就是说，中介你得给客户重新办张电话卡，你说这扯不扯？更扯的还在后面，据说要想拿到佣金，请把客户合同前13页拍照给甲方。问题来了，哪个客户会这么配合？把所有个人信息都拍给中介？有中介带看，再有湖西星辰的神助攻，再加上这个价格，应该不会比之前预想的要悲观。但是后续也有问题，毕竟接下来的象屿&绿城、华润，产品力更好，反正备案价格上不去，为什么不等等？即使云栖隐山二批次取证，物价备案也不可能超过第一次，也就是说，只有更低，没有最低，你急着买干嘛？
苏州这一波集中放粮，半个月就干了将近5000套出来，你还愁有钱买不到？怎么说呢，这个价格，不算贵，你指望苏州楼市整体降价，是不太可能，但涨价的可能性，也微乎其微了暂时。
假如近期要改善，对比二手房的，假如价格差不多，你可以买。
如果说想等等二期或者隔壁观澜逸品（绿城操刀哦），还有央企华润新品，那么你可以再等等，应该会有惊喜。
假如，您是冲着碧桂园这么大的品牌要买的话，我也拦不住啊...
从最近几次拍地来看，苏州房地产的基本面还是很好看的。
但因为疫情影响，2020年1-3月的成交可谓是惨淡，4月开始快马加鞭地复工赶工，所以在4月底迎来了取证高潮。估计到了5月份，还会更多，我们房观也正在做5月的开盘预告，到时候多关注。
尽管现在取证密集，但简单分析一下，苏州楼市的情况，没有媒体们吹的那么乐观。
我们上一期也说过，小户型相对好卖一些，毕竟总价低，适合刚需和投资客。
但是，大户型现在扎堆出来，已经接近饱和和过剩，除非是真的有学区和倒挂做加持，那么大户型就会陷入产品同质化、品牌趋同化的恶性竞争。
而且，二手房市场也不咋地，据说有门店一个月都不开张，没有钱，哪来的置换？现在取证的这一波，可能是想赶苏州5月1日的人才新政落地。这是个限价盘，此前精装3W3，这次毛坯复式3W1，价格合理。
此外，吴中太湖新城绿城招商柳岸晓风刚开完产品发布会就取证，很快开盘，精装价格3w1，可以考虑入手，毕竟绿城造。元和板块九龙仓翠樾庭，新拿的洋房，现场看过，产品户型很好。
不过板块内仁恒园和终于三期赶着取证了，两家可以对比一下。真真是，沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。
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