热闹！“园区南”下周再添新伙伴！已到现房前一手！周边...

撰文&视觉//顾北

前 言

11月26日，吴江运东挂出一块新地，即位于庞山路东运东大道南侧的33号地块。该地块挂出，预示着运东将再添一子！

/运东33号地块最新竞价

该地块属于纯住宅用地，容积率1.0-1.8，出让面积114303平方米，总建面约20.57万方，体量在运东板块内足够大，后期入市将是一大盘！

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地块起拍楼面价9986元/㎡。截止到笔者发稿前，该地块当前总价230658.74万元，当前楼面价11211元/㎡，已到现房前一手！

/33号地块区位图

从上图地段位置上来看，该地块紧邻运河文化公园，周边项目扎堆，在售楼盘有大运河府、中房九雅花园、运河名著、新希望锦麟府、佳兆业湖心溪岸。

/运东板块房企图

运东板块从2018年下半年有新项目开盘后，一直受到很多刚需客的关注。

其次，该板块面积足够大，大面积地块对于开发商而言有很大的利润空间。所以，笔者认为该地块可能成为众多房企争抢的焦点！

目前，距离正式开拍还有3天！该地块正式开拍后会以多少楼面价成交？我们一起拭目以待！

01

33号地块实探

最近，笔者用了一天的时间来到运东实探该地块，同时也对地块周边项目进行了了解！

笔者此次实探，先去运东周边了解在售项目最新动态，之后才来到这块待拍地块。

到该地块的时候，已经是下午16点30左右。天气已经暗沉了下来，远处的生活区部分已经开了灯。

/吴江033号地块实景图

目前该地块还没有任何动静，仍然是一片荒地。从整体来看，地块相对平整，后期动工不需要对地面做过多处理。

一眼望去，未开发的荒凉感迎面而来。不过虽然现在笔者看到一片荒凉，但下次再来时，说不定哪天就变成楼栋林立，绿荫环绕的小区了。

02

33号地块周边项目实探

在这片即将入市的地块上徘徊良久之后，笔者来到了周边项目，了解其新动态。

四季春晓

四季春晓位于运河北路与吉市西路交叉口，距离地铁四号线江陵西路站大概1.8公里。

/四季春晓售楼处

项目今年4月份首次开盘，到今年12月1日最后一次加推，已经历经5次开盘，销量在板块内还是可圈可点，算是板块内在售项目中卖得比较好盘之一。

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笔者到该项目的时候是上午十点左右。

/四季春晓沙盘图

四季春晓主打产品为精装修的洋房与高层，项目装修主打智能家居体验。

另外，笔者在售楼处沙盘图上看到，目前大部分的楼幢已经售完。在售房源多数为83m²、88m²、98m²的高层产品，最低价格在1.9w左右，精装交付！

项目预计于2021年9-12月份交房。

翡翠河滨雅院

该项目位于吴江江陵东路与运东大道交汇处，紧邻项目联发棠颂，距离轨交4号线江陵西路站约3公里。

该项目于2019年8月9日，二期叠加首开热销，吸引了大批吸引了不少刚需、投资客。

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/往期开盘图

项目预计明天（12月21日）开盘，加推28#楼的高层房源，建面77-111㎡。今天上午刚刚领到预售证，整体备案均价备案价17360元/㎡。

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此外，本月月底将再度加推29#房源。

联发棠颂

该项目位于吉市西路与运东大道交叉口。从四季春晓售楼处到联发的售楼处，步行大概要七八分钟的时间。

/联发棠颂沙盘图

笔者了解到该项目已开盘四次，最后一次开盘是在11月份。目前除7#楼在售，10#楼待推之外，其余均已售完。10#楼预计在年后加推。

在售楼盘面积段98m²，120m²4室2厅2卫，单价在2.1w/m²左右。

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交房时间在2021年10月-2022年6月。

新希望·锦麟府

下午笔者首先来到新希望·锦麟府，项目位于运东大道东，湖心西路南，周边最近的地铁站是四号线吴江汽车站。

/新希望·锦麟府售楼处

据案场销售说，目前项目在售房源有叠墅与高层，叠墅面积有135m²、153m²，高层有122m²、137m²、142m²，总价在250万左右，具体一房一价。

/新希望·锦麟府沙盘图

该项目年后会再加推13A、13C两幢，预计2020年下半年交房。

中旅运河名著

离开锦麟府后，笔者来到旁边的中旅运河名著，该项目位于运东大道与庞山路交汇处。

/港中旅运河名著

在售楼处了解到项目目前还未开盘，预计月底左右开盘，首开首开高层10＃，洋房8＃，洋房只有面积148m²，高层105m²、128m²、 139m²。价格待定，预计与周边项目相差不大。

/港中旅运河名著沙盘图

目前已开始预约，据销售说，现在农行资金冻结1万，开盘时会有一定的优惠。

佳兆业湖心溪岸

该项目在中旅运河名著北边，位于吴江区运河大道东，湖心西路南。从中旅运河名著步行到该项目大概需要3分钟。

/佳兆业湖心溪岸实景图

项目已开盘两次，最近的一次是在11月份。

/佳兆业湖心溪岸沙盘图

笔者在售楼处现场了解到，目前洋房基本售完，在售高层高层房源建筑面积约95-119㎡，均价在1.9w/m²左右。

预计在2021年交房！

大运河府

大运河府是笔者实探的最后一个项目，位于庞山路111号，距离项目最近的地铁站是四号线庞山路站。

/大运河府售楼处

项目所有房源已全部开盘，而且笔者在现场了解到，目前在售的房源量少。单价1.7w/m²左右，总价238万左右。

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项目预计年后交房！

九雅花园

位于大运河府西侧的中房37号地块，目前也有了新的进展。据悉案名已出，为九雅花园。

该地块身处运东项目密集的位置，旁边就是大运河府，东侧还有上文提到的33号待拍地块！

/中房37号地块图

03

运东板块现状及未来

今年，吴江的新房成交量处于稳步上升的趋势。在刚刚过去的11月，苏州楼市有33盘领证，其中吴江有12盘领证，撑起了近三分之一的苏州新房市场供应量，成为供应的主力区域。

运东自从去年下半年，项目三千邑、绿地ONE入市之后，板块的热度就升上来了。。

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板块能够成为吴江高热度的板块之一，绝大部分原因在于其便宜的价格。该板块是苏州少见的1字头板块，因此受到了很多刚需置业者的青睐！

前面有提到东环南延二期的通车直接把运东板块推向了一个新的高度，也让该板块成为链接苏州市区、园区、吴江的重要位置。

交通便利之后，再加上便宜的价格，故而吸引了大量的园区、吴中区外溢客户。这也让运东板块价值在不断上升！

那么，问题来了，在板块内项目竞争激烈的情况下，未来运东板块未来发展态势如何呢？笔者认为应从以下三个方面分析。

1、项目密集，竞争加剧，刺激更多优质产品的出现

从目前运东在售和已规划出的项目来看，产品多以高层为主。而且板块内的项目相对集中，所以板块内项目竞争会愈演愈烈。

这种竞争时间一长，各大房企为增加自己的竞争力，势必会打造更有优势的优质产品。

所以这种竞争对于置业者来说，未来选择的余地会更大，而对于房企来说就要拿硬核产品说话。

2、价格低，面积小，吸引大量刚需、投资者涌入

运东板块目前在售的几大楼盘，都推出了100平以下户型，满足了刚需者需求。

在踩盘的过程中跟一位购房的大哥聊天。大哥说他不是本地户口，过来是准备给儿子买婚房。

儿子跟儿媳妇都在园区工作，目前手头资金撑不起园区房价，最后决定在运东买房，他看中的房源是A盘的98m²高层。

在跟销售聊天的过程销售也说他手上接待的大多数都是刚需，首套客户。

所以伴随着板块的不断升值，加上价格低，面积小，该板块未来会吸引很多刚需、投资者。

3、园区南板块不断升值...

运东在东环南沿通车之后，就被贴上了园区南的标签。虽然该板块早期的几个项目，像三千邑、绿地苏州ONE等价格都在2万以内。

但如佳兆业湖心溪岸（楼面价12155元/平）、新希望·锦麟府（楼面价11555元/平）、港中旅运河名著（楼面价11555元/平），已经超过了1w。楼面价是最直接影响该板块的房价。

所以笔者认为运东板块在未来有很大的升值空间，至于房价能不能告别1字头，我们拭目以待!

年底了，各大房企都处在抢跑阶段，购房有一定的优惠！

所以如果准备入手运东项目的置业者们，要把握住时机，抓紧上车。

— END —

顾北

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