撰稿&视觉//邓小小
不知不觉，风云激荡的2019年，还剩下最后一个月。
回顾刚刚过去的11月，苏州楼市年底收官战氛围愈演愈热，众多楼盘密集领取预售证，合计9664套新房源集中入市，不仅房源供应充裕，还给购房者很大的选择空间，可满足不同置业需求。
此外，开盘推新节奏加快，热盘去化喜人，个别楼盘成交两极分化继续存在，而且更加明显。
苏州土地市场、楼市成交整体趋于平稳，苏州楼市具体表现如何呢？苏南房观统计了11月份楼市数据，我们一起来看下吧。据苏南房观统计，11月份苏州楼市共有33盘领取34张预售证，其中泊云庭在11月里领证2次，合计9664套房源入市。
很显然，环比之下，供应量明显有所增加，年关大战弹药（新房库存）充裕。
从取证的区域来看，吴江区12盘领证、吴中区6盘领证、新区5盘，以及姑苏、相城、园区各3盘领证。具体来看，“双吴”区域撑起了大部分苏州新房市场供应量，供应主力坚定。
11月首次拿到预售证的有8个纯新盘，其中含龙湖大境天成、印江南花园、中海上华琚、中骏天荟、中南春风南岸、阳光城檀苑、万科锦上和风华苑、首开棠前如苑。
区域之间的差别明显，限价严重、市场热度不减的区域必然是园区，尤其是新房紧缺，一二手房倒挂凸显。
拿自身热度的新盘中海上华琚来说，一经入市，就引来大批购房者关注，更夸张的是，需要总经理签名盖章才能进一步了解项目，是有钱都买不到的楼盘之一。
同样，热门区域还有狮山板块，山水樾澜庭二次领取300套房源，就有748人参与摇号，热度非常明显。
一句话总结，只要是限价，一二手房房价倒挂区域，新房就备受市场关注，客户排队购买。
不过，从开盘去化情况来看，开盘当天去化完毕的楼盘较少，仅泊云庭和浅山风华，且浅山风华已经收官。
据苏南房观统计，11月份苏州新房成交6853套，网签节奏依旧有所控制，与10月环比之下，总成交套数略有回落，基本趋于平稳。
要知道，今年苏州楼市第二季度新房成交一路走高，尤其是5月，新房成交超1万套，11月整体相较于之前成交表现，存在一定落差。各区新房成交量数据如下
▽▽▽
/苏南房观制表
从区域成交量上来看，“双吴”区还是最大赢家，吴江区以2090套的成交量稳居榜首，环比下跌10.11%；吴中区1674套，位列第二，环比上涨12.58%；其次是相城区1055套，位列第三，环比上涨16.96%。
从环比变化来看，姑苏区和园区明显呈不同走势，一个是成交量垫底，一个是环比增长507.75%。
我们先来看园区，11月新房住宅总成交863套，环比增长攀升，更惊喜的是还超过新区。
这得益于从第四季度开始，区域新盘开始陆续入市，大批新盘密集取证认筹，更有少数楼盘接连几次拿证，加推紧凑，成功跃为市场供应大户。
要知道，如今苏州楼市改善盘成主流，所以园区整个成交量波动最大。
再来看姑苏区，成交370套，环比下跌64.56%，冲高回落非常明显，这主要是因区域新房入市稀缺，加上楼盘多是高端改善定位，总价偏高，和园区楼盘存在一定竞争关系，但市场热度不足园区，所以楼盘成交量逐渐被拉开。
尽管中骏天荟、金科仁恒浅棠平江两盘网签量领先，而永威姑胥府成交量，因网签滞后，还未释放。
相比之下，园区楼盘集中放量，多盘入市，成交量远远超过姑苏。
自新政过后，效果明显，二手房市场一直趋于下滑态势，苏州各区域的二手房成交量，环比10月，多半呈现一定的跌幅。
苏南房观曾说过，因为新政限售导致投资客变少，加上第四季度以来，新房住宅供应持续增多，老盘和新盘又接连推新入市，购房者注意力基本都在新房市场。
这就意味着，进一步压抑二手房客群，从而二手房成交量减少。
各区二手房成交量数据如下
/来源：金刚石云数据
▽▽▽
/苏南房观制表
在前面新房住宅成交上，姑苏区垫底。反之，二手房住宅成交，姑苏区以1427套成交量稳居榜首，环比上涨0.42%；吴中区1175套，位列第二，环比下跌3.85%；园区824套，位列第三，环比下跌6.15%。
从10月开始，二手房成交量基本在5000-6000套之间，这和今年上半年相比，二手房市场显然成色不足，甚至远远不如新房市场。
然后，通过从中介工作者口中了解到，卖方客户大多是想卖掉手里小户型，然后置换其它区域楼盘改善盘。
买方客户则多是用来自住，因新房预算过高，手里的房票仅够买小户型二手房。还有一种则是因没有购房资格，所以只能退而求其次买二手房。
整体来说，就是挂牌房源较多，成交房源偏少，买房需求是有，但观望期拉长，且并不着急入手。
11月苏州楼市整体行情走势来看，楼市成交趋于平稳，购房氛围浓厚，尤其是部分限价老盘和倒挂新盘表现亮眼，成交量和成交价同步上升趋势明显，市场热度显著升温。
/来源：金刚石云数据
苏州11月房企楼盘成交量榜单中，吴江区占8盘、吴中区占6盘、相城区和园区各占2盘、新区和姑苏区各占1盘。
主要集中依旧是“双吴”区域，榜首是吴中区的蔚蓝四季花园、四季春晓和新希望锦麟九里则位于前三甲的第二、三名。
这里重点说一下蔚蓝四季花园，位于太湖度假区，8月、9月、10月接连3个月频频加推。
早在10月该项目就位居榜首，两次荣获成交销售第一，自身价格亲民又是限价老盘，性价比较高，备受购房者青睐，一经开盘就快速走量，成交表现抢眼。
从区域板块来看，在运东、吴江太湖新城、青剑湖、甪直、木渎板块供应放大的态势下，楼盘成交量节奏明显加快，是楼市主力板块之一。
因为网签滞后的原因，园区仅有2盘上榜，位于青剑湖的云栖安缦、泊云庭，两盘分别以149套和140套的成交量跻身榜单前列。
同样，位于园区的新盘中铁建花语江南、龙湖熙上、星翠澜庭，以及泊云庭二期陆续开盘加推，楼市一片火热，上千套房源涌入，极大程度抓住了楼市风口，新房供应不足、限价、一二手房房价倒挂三管齐下，更有自身区域热度，楼盘成交表现紧俏。
11月上半个月的苏州楼市，被一场场土拍频繁刷屏。
据苏南房观统计，11月共有4场土拍，合计10宗涉宅地块成功出让，总成交金额144.8亿元。
/苏南房观制表
从上表中可以看出，这4场土拍是很密集的小型土地出让，最关键原因在于，推地供应的增加。
值得注意的是，星河地产已经在苏州连拿3宗涉宅地块，而市场热度高的太湖新城3宗涉宅地块分别被绿地香港、天健置业、中交地产竞得。
喧嚣过后始见真，这波反季节拿地，对于未来的苏州楼市走向，会起到什么效应？这个暂时就是悬念了。
据悉，每年400公顷的推地计划，今年苏州大市已经完成指标。
接下来，12月苏州土地市场还将有4宗涉宅地块出让，其中含有相城北桥1宗、新区浒墅关1宗、还有吴江运东1宗和桃源镇1宗。
11月房企新增房源供应充足，蓄客、认筹走势平稳，苏州楼市主要供应主力和成交业绩方面主要以主城区为主，整体来看，市场热度相对稳定。
2019年即将落幕，完成年度指标的开发商开始筹备年会，没有完成年度指标的房企在这最后一个月里将会是开盘推新最佳时机，也可以说是苏州楼市收官之战。
可以确定的是，一批新盘会在12月入市，如园区的中海上华琚、仁恒海和云庭新盘很快就要首开。
另外，预计会入市的还有位于吴中太湖新城、狮山、吴江太湖新城板块等市场关注度较高的纯新盘，一旦拿证，相信这些新盘会成为12月苏州楼市主力军。
邓小小
95后 | 写手 | 纯良 | 傲娇
一个你高攀不起的小仙女