太疯狂！售楼处到访500组/周！10天干掉2个亿！

撰稿&排版//周晓白

前言

11月末，苏州多个楼盘集中取证。

这么多项目密集取证，接连开盘，为的就是在年底抓紧出货，完成各自指标。

但724新政后，苏州楼市开始走进深水区，冷热不均的情况开始出现。甚至是同一个板块内，不同的项目之间，都会出现销量很大的差异。

这是为什么呢？

我们苏南房地产观察认为，这可能和品牌、面积段、产品、户型等综合相关。

如今的苏州市面上的住宅产品，基本进入了改善时代，改善客群的主要特征，就是比刚需要更懂市场，更懂产品，更知道自己需要什么。

也就是说，一些开发商想要浑水摸鱼跑量，在改善的大背景下，是不可能的。

我们把目光聚焦到标题上面。

当我们拿到10天卖出2个亿的数据时，心里还是一惊啊！

因为这不是刚需盘，更不是倒挂盘，也不是首次开盘。

按照正常逻辑来讲，在如今的市场和政策下，不可能有这样的成绩。

但房管局签约数据表明，相城区140-160㎡的改善楼盘里，他是第一。

于是我们再次来到这个项目，试图探究一下，为什么他在11月下半旬能够实现了板块的逆袭？

NO.1  壹

在去项目之前，我们曾经和相城的几家开发商营销口交流。

进入11月以来，市场相对有些冷，但在年度指标压力下，还是有很多楼盘选择了取证。

也正是因为此，开发商集中推盘，彼此间的竞争也会更大。

谁能从这里头杀出一条血路，是最值得被行业记住的。

有同行这样说，他们能卖出这样的成绩，的确令人惊讶，但又在情理中。

改善大背景下，产品力的又一次胜出。

这个项目就是虎丘湿地板块的九龙仓·天灏（逅湾花园）。

此前苏南房观曾经关注过这个项目。

精彩回顾：改善标杆？这个600万级销冠楼盘给相城做了一次示范。

这个楼盘的定义是改善。

那么，改善盘，自有改善的道理。

2019年还剩30天，九龙仓天灏从别墅到高层，到如今的洋房，持续热销。尤其是近日的洋房产品，卖出了春天。周均到访500组！

可以说是这段时期内，相城最火的楼盘之一。

我们周末特意去了现场。

目测这个下雨天的傍晚，售楼处光洽谈区就坐满了客户，有的在谈价格，有的在签合同，很是热闹。

地产人都知道，这样氛围的售楼处，想不热卖也难。

那么问题来了，一个高端改善项目，为什么会持续被市场热捧呢？

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NO.2  贰

我们来看看项目所处地段。

虎丘湿地板块，与相城元和板块相去不远，大配套共享。

苏南房观制图

笔者特意在百度地图搜了下路线。

从上图可见，两个板块行车距离大约4.3公里，车行10分钟即可到达。

交通方面：

中环西线下匝道300米就到九龙仓·天灏。

对于高端改善楼盘来说，这是个非常适合的距离。既没有紧靠高架，免去了汽车噪音的干扰；同时又把汽车上高架的时间控制在出小区两分钟以内。

其中图3为九龙仓天灏

一旦上了高架，不堵的情况下，半小时内基本上可以到达苏州绝大部分城区了。

还有，在建中的春申湖快速路，建好通车后将会下穿阳澄湖，十几分钟直达园区，极大程度缩短从园区到相城的车行时间。

从某种意义上来说，苏州越来越“小”了。

配套方面：

相城人气最旺的商业除了繁花中心和天虹以外，在建的大悦春风里也是非常值得期待。繁花中心和大悦春风里，将会把我们所说的这个大板块一南一北覆盖。

同时，虎丘湿地公园（堪称“苏州湿地之最”，虎丘湿地公园规划用地12.04平方公里，其中苏州市相城区6.43平方公里，被称之为下一个金鸡湖）、相城中央公园、苏州第二图书馆、苏州第二工人文化宫、荷塘月色湿地公园、相城人民医院、市妇幼保健院等大市政配套也已渐趋完善，各种利好逐渐兑现。

这是城市发展给到板块居民的福利。

我们再来说说板块内的纯新楼盘。

大的概念来看，这个大板块，会有一定的客户重合。竞争很激烈啊，而且多盘取证后，买房人的选择面会更宽。

凡事都有两面，板块内多盘竞争，但也给了这个大板块更多的关注度。

如今苏州的大热板块，园区零星出量、狮山目前仅两盘取证，吴江挂地后多盘还处于规划阶段，北新区逐渐消声，吴中太湖新城因备案价迟迟拿不了地。

相城楼盘分布图（苏南房观制图）

唯有相城，却是动作频频，尤其是作为虎丘湿地公园板块的高端改善项目，持续有高光表现，也是沾了市场的一些光的。

NO.3 叁

普通人买房子，只看地段、价格和户型，顶多再看看品牌和物业。

但对于开发商来说，在什么时间点，推什么样的产品，和竞争楼盘有什么样的差异化，这些都是要考虑的。

所以，外行看热闹，内行看门道。

前面所说为什么最近九龙仓·天灏卖得好，我们认为，这是许多条件因素综合而成的。

地段、市场前面已经讲得够多。

我们来说说户型和面积段。

此前的别墅，已经基本卖完。

在拿出高层后，开发商又把前面的洋房产品拿了出来。

这个容积率1.6的地块，被开发商九龙仓充分利用，排出了南低北高的标准规划，这样也让绝大多数业主都能够享受到前面虎丘湿地公园的美景。

改善社区的一个重要标准，就是户型的面积。

精彩回顾：这个高端项目的热销，终极原因竟然是...

九龙仓·天灏，高层最小户型约131㎡，洋房最大户型约168㎡。

诚然，现在苏州尤其是相城诸多改善楼盘，但主力户型都是140㎡的四房。

高层约143㎡户型图

九龙仓·天灏也拿出了大量的约131㎡和143㎡的四房，满足了市场的主流客群。这也是一场保卫战，竞品有的面积段，天灏也有，而且户型更好。这样就保证了140㎡主流客户的需求满足，没有流失客户，反而能从市场上吸引到更多这个面积段的改善人群。

但是，市面上拥有168㎡以上单套户型的新楼盘不多，即使是楼盘扎堆的元和板块，也很稀缺。

洋房约168㎡边户户型图

于是，很多原本就有更大面积和功能空间的终极改善客户，毅然把原先委屈自己买140㎡四房的决定，抛弃后选择了这个约168㎡的五房产品。

在相城，目前基本还没有170㎡的五房大平层项目出现。

因此，还有不少140㎡需求的改善客户，当看到168㎡的这个户型，咬咬牙，踮踮脚也就够得着。

所以，我们可以说，九龙仓·天灏的不少已购客户，正是因为这个市场匆匆把140㎡四房推上了历史舞台，而舒适度更高的约168㎡户型也因而积累了不少客户人群。

这是整个市场，整个板块做大改善前提下的一次集中爆破，为九龙仓·天灏洋房蓄客成交，提供了很大帮助。

项目效果图

据了解，在元和板块，还有两三个项目有这个面积段的产品，但目前均未取证，更谈不到对外销售。

改善客群，还对社区自带会所十分期待。

我们很难想象一个改善社区会没有会所，园区唐宁府的二手房价比同区域的中锐星公元要高，就是会所有和会所无的区别。

九龙仓·天灏，独享2000平高端会所，室内恒温泳池、健身中心等，这些都是标配。

会所实拍

九龙仓·天灏，如今的售楼处，后期交付后将会成为新加坡伊顿国际幼儿园的校区。

九龙仓天灏售楼处实景

这就是未来入住后，适龄儿童家长们不用跑太远，就能享受到高端社区的福利！

此外，还有虎丘湿地公园的加持。

我们之前也写过多次的虎丘湿地公园，这次也不例外。

虎丘湿地全景

据我们在案场和销售人员了解，目前许多客户就是冲着环境来的。

不少园区客，选择到相城来改善。是因为坚信这里比园区环境更好，而且相比之下，2.7w/㎡的房价和园区相比，差了1万元！

效果图

因此，拥有如此得天独厚的环境，比起中央公园板块诸多楼盘，更加贴近自然，距离更近。

最重要的一点，楼盘间的密度并不像其他板块一样，而是沿着最好的景观视野，一字排开，这是高端板块的标准规划。

纯粹的高端。

NO.4   写在最后

笔者在售楼处坐了有两个小时，不少中介和分销一直在不停带客户进场。

这种情况如果出现在均价2万元/㎡以下的楼盘，会是比较常见的现象。但是如果放到这样高端的大户型小区，则就非常耐人寻味了。

中介和分销最喜欢的是低单价、低总价的楼盘，这样的客户更容易导入，也容易成交。毕竟改善客户的成交周期很长。

不过这也从侧面佐证了九龙仓·天灏的热销理由，不仅有太多天生的优势和后天开发商赋予的诸多产品面的强项，中介和分销把这个高端项目卖出了倒挂和刚需盘的气势！

笔者最后还是客观冷静地分析一下，因为面积和单价的原因，九龙仓·天灏的单套总价不便宜，400万以上比比皆是。

改善客群和刚需客不一样，有过最起码一次甚至多次的买房经验，对于改善的需求相对明确，而且手中要一下子掏出起码200万元以上的首付，买房还是相对慎重的。

更何况，140㎡的四房，现在市面上可挑的产品实在是太多了。

但就是在这种情况下，九龙仓·天灏还是以十天两亿的销量不停冲击着市场，凭借的正是厚积薄发的产品力和抢占市场空白的运营开发能力！让众多挑剔的改善客群，尤其是园区客，都忍不住掏出钱包，着实令行业惊讶！

目前，九龙仓·天灏约131-143㎡精装高层，约143-168㎡精装洋房正火热销售中，看样子，十天两亿的销售速度根本停不下来！

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周晓白

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