园区新盘爆发式取证！海和云庭、泊云庭本月开盘！上华琚...了

撰稿&视觉//顾北、邓小小

奥体板块内项目最新消息来袭！

12月3日，万众期待的仁恒海和云庭开始认筹。苏南房观记者在第一时间赶到售楼处，为大家提供第一手的消息，同时笔者也走访了周边的几个项目。

青剑湖、独墅湖、奥体......园区新房从第四季度开始，就处于非常火热的状态，一有新盘入市，都掀起了一波买房热潮。

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12月2日，仁恒海和云庭取证，让众多置业者内心再次沸腾。很多买房人一早就到售楼处排队，而且其中的绝大部分是全款买房。

/延伸阅读☞【房观前线直击】海和云庭样板间谍照曝光！冻资180万！118套人才，正在认筹中！

作为奥体板块即将开盘的新盘，仁恒海和云庭周边在售楼盘仅泊云庭，待售楼盘仅中海奥体项目。

/奥体板块房企图

1、领取预售时间：12月2日取证，整体备案均价39605元/㎡。

2、装修：精装

/项目装修标准图

3、推出产品：洋房142㎡、162㎡、195㎡，首开198套房源，位于1-3#、8#、7#、9#、11#楼。

4、人才优购：118套

5、预约认筹金额：售楼处二楼现场冻结资金180万

贷款客户：以总价600万为基础，贷款5成，银行卡需有300万首付，其中这300万里含180万冻资。

全款客户：银行卡里要有600万资金

项目指定银行如下：

6、认筹时间：

所有意向客户：2019年12月3日至2019年12月17日（每日9时30分至18时00分）

7、认筹材料：

/人才和非人才所需资料

8、开盘时间：具体开盘时间待定，等认筹结束后通知。

9、开盘户型：

向右滑动》

第一天认筹，上午10点左右售楼处马路边上停满豪车，门口已有众多客户在外排队等候，因销售人员有限，客户分组进售楼处。

/拍摄，苏南房观，引用必究

苏南房观邓小小进入售楼处后发现，一个销售同时接待三四组客户，沙盘边上全是人、休息区同样坐满了，货架上户型图早就抢空，场面很是热闹。

/买房人对接资料图

从现场来访来看，非人才客户居多，主要来自园区本区域客群为主。如：一对年老夫妻是非人才客户，打算全款买房，在吴中区已有房产，第一天认筹就提交材料，冻结资金180万，认筹已经完成。

还有一组是带着孩子来看房的妈妈，就住在旁边的路劲，从了解项目到提交资料和冻结资金，不到半小时全部搞定。

据销售人员表示，已经在售楼处二楼认筹过的客户才能参观样板间，其它客户暂不开放。

贰|泊云庭

1、领取预售时间：泊云庭三期11月27日取证，备案均价35890元/m²。

2、装修：精装修交付

/项目装修标准图

3、推出产品：推出建面约106-313平的小高层房源，共计223套。

4、人才优购房源：134套

5、预约认筹金额：认筹金额为首付金额，审核通过后，冻结资金100万。

6、认筹时间：已开始认筹，非人才要在12月10日之前提交材料并通过审核；人才时间要到12月7日左右。

7、认筹材料：

/人才和非人才所需资料

8、开盘时间：预计12月15日开盘。

笔者下午三点左右到达泊云庭的售楼处，现场大概有四十位左右的客户，部分客户已经在提交认筹材料，场面非常火热！

/拍摄，苏南房观，引用必究

另外，三期样板间已公开，无须预约，可直接参观！

从置业顾问口中得知，客群主要来自苏州本市，园区客户比较多，而且大部分都是自住。

叁|中海奥体项目（在建）

1、拿地时间：今年4月29日竞拍出让，楼面价32087元/平。

/延伸阅读☞奥体土拍！30287元/㎡！中海为何加冕园区新王？

2、位置：钟南街东、港田路南

2、装修：精装现房销售（装修成本不低于2000元/平）

3、规划公示：29幢住宅，由10幢17层小高层和19幢6-9层多层组成，共880户。

/延伸阅读☞终于等到你！现房销售！时隔4月，中海奥体地块规划出炉！

/中海奥体项目楼幢位置图

4、规划要求：

▷人才优先购买房源面积为90-120平方米

▷（人才有购房）计容面积不低于项目住宅总计容面积的50%。

▷项目为全装修住宅

▷住宅装修成本不低于2000元/平

▷人才优购房按照市场价格出售

▷在苏州工业园区就业并连续缴纳社保或个税12个月及以上，且个人及家庭（含未成年子女）在苏州大市无自有住房和购房记录的本科及以上人才；或园区人才办认定的其他高层次紧缺人才。

▷需配合轨交6号线建设施工需要

5、规划户型：定位中高端改善户型，以3房2厅2卫和4房2厅2卫为主，双阳台设计，宽7.1米。

规划户型图如下：

/1#户型图

/19#户型图

/3#户型图

/5#户型图

5、在建状态：项目外围被绿网拦住，工程进度目前正处于打地基阶段，多台挖土机和渣土车同步作业。

/拍摄，苏南房观，引用必究

从现场实探了解，项目家门口就是轨交6号线站点（规划中），名副其实的轨交房，以目前的工程进度，预计会在明年入市。

这也意味着，园区人才可以等明年中海奥体项目入市，90-120m²只卖给人才，还是装修现房销售！

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接下来，我们再来看奥体板块二手房市场。

因目前奥体板块新房在售稀少，所以二手房热度开始逐渐升温，成功转为市场主力。

从周边小区二手房价格来看，均价都在4.5-5.8w/m²左右，而且据中介说，二手房价格一直呈现稳步上升趋势。

/奥体周边二手房价格表

该板块的二手房市场，主要由三个突出点：

①新房房源出现短缺，库存量稀少，导致需求转向二手房市场。

②二手房挂牌量并没有太大波动，房源相对充足。成交量相对上半年有所下降，但幅度不大。

③参照周边新房价格来看，二手房价格出现倒挂。

<<  滑动查看下一张图片  >>

路劲主场

路劲锦溪苑

/周边二手房房源实景图

上表中几个项目交房时间都不长。其中，唐宁府与路劲澜山澜交房时间未超过两年，在购买的时候要交5.33的增值税。

所以关注该板块的置业者们遇到合适的房源，就要抓住机会，及时入手了！

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近年奥体板块热度不减，尤其是奥体中心落成之后，热度又是一轮新的攀升，更有中海上东区从开盘热销到收官后，这个板块关注度再次被刷新，购房氛围浓厚。

接下来，我们再来看奥体板块自身发展规划。

邻里中心：就在上月，苏州园区挂牌一宗商业用地，该地块位于钟南街东、中新大道南，出让面积2.5万方，起拍楼面价1500元/平。

该地块未来将建设成邻里中心，将于12月11日正式竞拍出让。

/地块位置图

重点是，这个邻里中心就在仁恒海和云庭项目正北面，中间隔着一条马路。

奥体中心：总面积近60公顷，含有体育场、体育馆、游泳馆、商业综合奥体广场、体育公园，与地铁5号线（规划在建）无缝对接。

/奥体中心

这里还有方舟邻里中心、欧尚、永旺......

除此之外，在教育上，星洋、方洲、星洲、星汇、园区外国语、新加坡国际学校等全龄段教育资源。

在交通上，金鸡湖隧道预计2021年建成通车，地铁5号线，预计2021年6月开通试运营，同时规划中的轨交6号线、S1号线也均设有站点。

看到这里，不难发现奥体板块规划利好正在全面扩张当中，配套越来越丰富，高端定位明显。

写在最后

实探过后，苏南房观综合分析，得出以下几点重要信息：

第一、改善定位精装：板块内在售、待售项目都是全装修交付，仅中海奥体项目是装修现房销售，改善大户型面积居多。

第二、投资客群集中：多个项目综合来看，板块内购房者目的都是为了更好的改善和投资，且园区全款买房客户占有一定比例。

我们对比目前正在认筹阶段的仁恒海和云庭、泊云庭，预售备案均价泊云庭略占优势，因市场需求紧俏，两盘各有千秋。

第三、板块热度攀升：整体实探来看，奥体板块地段优越，近60公顷的奥体中心更是带有运动元素，大型活动、演唱会都将在这里举办，不断吸引大批人流量。另外，因为新房供应紧缺，所以一旦房企有任何动作，市场关注度显著拉高，热议不断。

第四、一二手房房价倒挂：因为限价，新房项目整体备案均价直接被拉低，周边二手房最新挂牌价格在4.5-5.8万/平之间，形成明显倒挂优势。

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最后，仁恒海和云庭这只是首批取证，明年还会有更多房源入市，因为期房交付，所以早买和晚买没什么差别，预算不够或买不到的客户可以选择明年购买。

不过提醒一下，据说海和云庭会所取消，精装标准...自己看吧。这次虽然认筹金180万，但是锁资按照600万对应的付款比例，要认筹的，准备好钱和资料吧。

更重要的是，关于人才优购房，园区人才可以不用焦虑，除了仁恒海和云庭、泊云庭在本月即将迎来开盘。

预计明年中海奥体项目也会入市，其中90-120㎡只卖给人才，非常难得的小户型，按市场均价4万/㎡来算，总价360-480万左右，预算有限的客户可以留意。

至于苏州华尔街，中海大平层——上华琚，能不能买到，怎么买...

欢迎扫码进群讨论吧。

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顾北

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青灯不归客，酌酒慰风尘

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