限价倒挂下的苏州狮山，是否真有好房？

撰稿&排版//周晓白V5

1前言

苏州今年最热的两个板块，依旧是园区奥体和新区狮山。

园区奥体的热，是因为140及以上户型的持续断供，以及人们对于园区的盲从。

新区狮山板块的热，是真的热，最主要的是，学区遍地。

苏州不算小，所以这两个板块的客户，基本不重合。

在苏州，板块的地段和开发商的用心程度，基本成反比。

狮山是个例外。

在这里，是属于地段好，且产品好的范例。

毕竟这么多开发商扎堆于此，不管是否因为限价影响了利润，但用不用心，能力如何，一眼望去高下立判，所以都不敢掉以轻心。

这是苏州主流开发商大比拼的舞台，狮山的买房人，有得挑，挺幸福。

2狮子山下，热度非凡

今天我们重点来说一说狮山。

狮山的新盘很多，曾经断供两三年，从去年山水樾澜庭开始，万科上瑞阁千人摇，到今年多盘陆续开出来，成绩相比于其他板块，都很不错，显示出老牌狮山的强势。

为什么狮山热？

有人说是学区好，有人说是配套成熟，有人说是生活氛围浓厚，还有人说是地段得天独厚，交通便利。

和许多正在规划，或者正在建设当中的城区不同，狮山板块的确已经相对很成熟了。

一个板块的热，从哪里可以看出来？

真热的话，会有其他板块借势。

比如有项目打广告狮山南，还有狮山北；就像有项目打园区南、园区东的概念一样。

这叫蹭热度。

狮山，被蹭了很久。

2020年的狮山，有可能是空前绝后新盘井喷的一年。

这么多项目齐齐发力，不热也难。

3价格倒挂的万科上瑞阁

有人说，狮山倒挂了。

这个不好多说，二手房和新房的价格的确有些许的差异，但若是拿三万八九的新房售价来讲倒挂，这未免有失偏颇。

不过，同处于狮山板块的万科上瑞阁，一期去年12月中旬开盘售罄、二期第一批5月底开盘也售罄，精装空调+地暖均价不超三万二，和旁边多个二手房小区超三万五甚至奔四万的单价相比，这是真正的倒挂。

/项目区位图

就算与同为狮山的其他诸多新盘比，三万二的价格，也足足有六七千的价差。

假如同为120平，这房价差了足足一辆宝马X5！

对于买到万科上瑞阁的朋友来说，无疑是买到就赚。

有人会问，为什么同在狮山，价差如此之大？

这是有历史原因的。最主要的原因，是拿地时候的楼面价。

苏州现在市面上偶尔出现的倒挂神盘，基本上都是因为这个原因。

楼面价低，导致最终售价被限制住，精装单价三万二，已经是上限。

这就导致了项目开出来就是被抢，连续两次，这是真受欢迎。

甚至很多自媒体，免费写稿，贡献流量。

好项目，是可以自带流量，自带粉丝的，上瑞阁很显然就是这种项目。

最近有不少粉丝加群，说狮山太难摇了。

笔者感同身受，现在的苏州买房人，面临着看似太多的选择，手里握着三四百万现金的有很多，几乎每个城区板块都可以拼一拼了。

但实际分析下，每个买房人所处的阶段都不一样，对于房子的需求也不一样，这样算下来，其实能买的项目就被自然筛选成很少的选择。

很多时候，买房人根本没得选！

你喜欢的，恰好又能买得起，不是将就，这种楼盘少之又少。

很显然，万科上瑞阁就是这种稀缺的房子。

据悉，二期第二批房源又将拿出来卖！

这次即将加推的是17#、22#和24#，我们在图上可以看得很清楚，除了此前推出的比较经典的约107㎡和约128㎡的户型产品外，还拿出了约146㎡的四房两卫的纯改善产品！我们数了一下，大约249套！

这个数量，可谓是狮山限量款。

4倒挂也有好户型

今天的标题是狮山是不是真的有好房子？

其实，我对于所谓的倒挂盘，并不是特别感冒。

在这里和大家简单分析一下。

前面说过，倒挂主要是因为拿地比较早，楼面价比较低，且被限价，后期拿出来的房源售价远低于周边新盘价格和二手房售价。

也正因为此，所以这些倒挂盘的户型也相对来说比较老。

这一段我们来讲户型。

以前的户型，相对而言做得比较随意，比如前段时间的吴郡半岛和天著，一百平出头做两房。

这几年来，苏州的户型进化得很厉害，主要原因是房价涨了，客户对于户型的面积和功能性要求更高，激烈的行业竞争倒逼房企将户型做得越来越好，这样才更有竞争力。

我们来看下这次上瑞阁的三个户型。

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户型赏析：

建面约107平

↓↓↓

/建面约107平户型

建面约128平

↓↓↓

/建面约128平户型

建面约146平

↓↓↓

/建面约146平户型

这三个户型，可以说都是目前改善产品里的主流户型。

比如约107㎡的三房，做到了三开间朝南，双卫，全明，U型厨房。

每次预约，这个户型都是最受欢迎的，因为这是板块内比较小的户型，总价更低。

可以说，这是狮山板块的上车户型，入门门槛！

同样的，约128㎡户型几乎就是107㎡户型的放大版，舒适度更高。能够满足一家三口的日常居住，且空间更加阔绰。

有人会说，为什么128㎡不做四房？

这就是万科对于人居的研究了，这个面积的确可以做成四房，但只能保证功能性，这个面积段的高层做四房，其实每个房间的尺度都不会太大，谈不上舒适。但做成大三房，就非常舒服了！

与此同时，答案也来了。

约146㎡的四房户型本次也拿出来销售，四房产品，既满足了功能性，也满足了舒适度。

大横厅，四开间朝南，准确地来说，这个尺度是可以做4+1的。

据悉，还有个186㎡的旗舰级户型，这个户型全部售罄，再次印证了板块的火热，也印证了客户对万科上瑞阁的追捧和认可。

从约107㎡，到约128㎡，以及约146㎡，万科上瑞阁的产品线几乎可以满足改善客群全部的需求。

不夸张的说，万科上瑞阁，真算得上狮山的改善首选小区了。

5写在最后

位列狮山的诸多楼盘，基本上都是品牌大房企，在苏州均是深耕多年。

而万科和苏高新联袂打造的上瑞阁，这两大房企均是不凡。

苏高新就不多说了，是苏州年度百亿榜上的常客，地方性国企，许多知名楼盘，都有其参股。

还有万科，自从2004年进苏州以来，缔造了多个高端盘，且在苏州每个城区都有落子，可以说是苏州最成功的房企，毫无疑问的行业大哥。

万科上瑞阁，也是2020年公司内部比较看重的主打项目之一，所以无论是在工程质量还是在精装标准方面，都是非常重视。

我们最后简单小结。

第一，狮山大热，多盘林立，激烈的竞争也促使各家拿出了最好的产品。

第二，万科上瑞阁是狮山板块的价格洼地，性价比超高，感兴趣的客户非常多。

第三，两次开盘售罄后，本月底即将限量加推249套，上车机会非常难得。

第四，本次拿出的户型很好，不像其他倒挂盘鸡肋。而且中央空调+地暖，品牌林立的精装，也给项目加分。

随着狮山多盘的开盘后售罄，狮山在接下来很可能再有大批量的推盘动作。

假如不抓住万科上瑞阁这次开盘机会，你入主狮山的机会可能会越来越渺茫。

因此，抓紧这次限价狮山好房吧，错过这一次，即使不会后悔一辈子，但未来五至十年，都很难有这样的机会！

最后不得不提的，一生总要住一次万科，你懂的。

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万科上瑞阁置业顾问罗婷

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