平日里和房观粉丝朋友们交流，越来越发现一件事：现在买房人基本都是身经百战的“老江湖”，不仅把项目看得透透的，连楼市都看得清清楚楚。从验资认筹，到项目的茶水费、装修包、家电包，再到项目的核心价值和短板，只要看过项目一次，买房人心里就跟个明镜似的。其次，对于各个板块的了解、规划和发展，不用销售讲解，自己也能分析得头头是道。不得不说，现在买房人很聪明，购房需求都非常鲜明，且带有指向性。以前，我们买房逻辑很简单，如果开发商是品牌房企，就等于房子质量有保证，比如万科、仁恒、绿城等。随政府限价、土拍地价上涨，很多房企高价拿地、高周转，想用最快的速度回笼资金，无利润可赚就从装修上来削减，降成本。即使开发商在样板间上花足了心思，下足了功夫，但买房人个个都是人精，哪能被样板间给迷了眼。“这两年交付的房子，是质量最差的一批”，这样的声音依旧不绝于耳。因此，维权事件也就频繁发生。尤其是昨晚上的一场大暴雨，让苏州大批“漏水盘”再现，其中不乏一些高端楼盘，门外大雨滂沱，家里“水漫金山”。果然，这已经不是那些年我们一起抢过的“高端品质”红盘了。还有，房观昨天刚发的一篇仁恒海和院的维权稿，这时候就会发现，品牌房企的品质也可能是“中看不中用”。同样，一场大雨，仁恒海和院业主小区门口积水已经没过小腿。调侃一句，水再深一点可以开游艇了~首先，会建立一个维权群，并选出两到三个维权代表和开发商正面交涉，另一边还会多拉一些业主进来，队伍越大，心要齐，气势上就不会输，这样成功率会更大。还会在群里嘱咐大家，不能吵架、动手，一旦动手就会由主动被成被动。然后从搜集维权资料、图片，再找我们自媒体平台发布维权负面......这上面每一个步骤，都规划的有条有理，还会利用互联网推广，真心机智啊！房观认为开发商静下心来好好做产品，不要惹买房人，后果很严重~这篇维权发布后，直接有买房人在群里提出自己建议，其实现在苏州很多新进房企开发的楼盘反而品质更有保证，因为他们首入苏州，未来提高品牌影响力，必定花费成本和心思在产品精研上。以前买房，我们去到一个项目上，好坏全凭销售一张嘴。除非这个项目有非常明显的短板或者销售自己讲出来，不然很少有客户会发现，尤其是首次置业的刚需客群。现在可以说，没有什么是买房人看不透的。自己看不透，没关系！只有在房观买房群里问一声，自然有大神回答你，且相当犀利，一针见血！吴江太湖新城某个即将入市的纯新盘，我今年4月份去看过，楼盘位置相当不错，紧靠湖景，外立面基本都已建好，看着不差，而且项目拿地价很低，综合楼面价还没有过万，可想而知性价比很高。按理说，这样性价比高的新盘一旦流入市场，肯定是不愁卖的，起码我自己看完是觉得很有竞争力。就在昨天，有网友把项目户型图发在群里，问这个户型怎么样，立马就有大神出来分析，这个项目户型有两个短板：
①两个户型客卫都是暗卫，且客卫就在主卧门口，臭气和湿气会重。
②客餐厅在北面的户型很少，多数买房人接受不了，白天基本都在客厅，如果在北面，采光会受影响，客厅灯会一直开着。还有买房人直接跳出来提出质疑，并表示，这个项目因为是商住，容积率很高，住宅部分的绿化率太少，而且项目据传有30万的茶水费。随后，群里就炸锅了，都在爆料苏州市场面上其他楼盘短板，信息量真的很大、很精彩。除此之外，前段时间，苏州改善热门板块内两大重量级纯新盘接连取证，均价不相上下，且同一时间段开盘。后来群里就有老司机爆料，两个新盘最终去化成绩差距很大。主要还是因为另一个项目地理位置较偏，可以说四不靠：不靠地铁、不靠快速路口、不靠湖景、不靠商业。同时，这个项目价格不占优势，整体性价比不高，均价超出3万的这个价格略贵了。在买房人眼里，一个项目的开盘销售量就足以说明一切，没有去化5成以上就算了，且后面正常销售销量也不太理想。如果一手销售成绩都很吃力，将来二手折现置换也会不好。这个时候你会发现，房观买房群都是宝藏啊，买房人不管是从项目短板，还是项目的销售量分析，都能梳理得明明白白。关注我们苏南房观内容的网友都知道，我们每周都会出几篇踩盘稿、实探板块稿，进行市调，给买房人带来最新楼盘动态。之前，吴中太湖新城纯新盘金融街融悦湾和柳岸晓风入市前备案价审核，很多买房人都在讨论最终备案均价会不会破3万。房观当时表示，限价应该不会放松，均价不会冲破3万，还有很多人也和我们一样坚定均价不会吴中限价红线。但在群里，就有身经百战的买房人断言，这两个项目均价一定会在3.1万左右，不会低，也不会再高。并通过板块规划发展、周边配备、项目自身价值等进行分析，如金融街融悦湾前期和政府沟通了一年，而柳岸晓风因为拿地比较晚，动作节点刚好都撞在一起，所以备案价自然也一同放开。而且还有朋友给出建议，金融街这个项目，均价3.1万上下，可以抓紧入手了。一旦过3.2万/㎡，就看个人需求买，比如青睐一线湖景的人，或者看好家门口就是超高层地标和大型商业的人。结果，均价就是3.1万/㎡，还真被他们预测对了，不仅对项目十分了解，连区域楼市趋势都拿捏很准，不得不服！之所以这么说，是因为现在买房人见识多广，又身经百战。多数都买过或置换过几次房子，不管是新房还是二手房的买房流程，都一清二楚，毕竟认筹和开盘现场没少去。
还有就是苏州大大小小几十个自媒体和社群的推广，导致楼市信息越来越公开透明。身边一个朋友就是，买房直接找苏南房观，上来就直接说明买房需求，想要在市区买套带院子的别墅，是给父母养老用的，预算在800万内。结果推荐一个楼盘后，第二天去看房，第三天就刷卡买了......就在昨天，这个朋友又联系我，我们领导也想要买市区别墅，也是要带院子，预算1000万以内。但现在古城区别墅房源总价动辄1500万以上，1000万以内带院子的别墅基本找不着合适的房（有人如果知道的话，请留言告诉我~）而对于这样的买房人还有很多，有朋友开年后就锁定园区世茂铜雀台别墅，一直让我们帮忙留意项目动态，上个月世茂铜雀台取证，问我们有没有渠道可以帮他买到。最后说一下，2020年苏州市场即将过半，如今的市场处于“两头热，中间冷”的状态，高端盘、倒挂盘和“一字头”刚需盘依旧卖得好。不少人说趁着低价赶紧上车；也有人秉着观望的态度，等房价有了上涨的苗头，再入手。总之，面对这样一群“指向性”明确的买房人，对于开发商而言，好好做产品才是王道，比任何炸裂体的宣传都要靠谱，毕竟买房人更愿意为产品品质买单。对买房人来说，真正的好房子，不管是自住还是投资，都能带来溢价空间，握在手里也才安心！