地产晓白说Vol.006 | 苏州的房价是不是要跌了？

撰稿&排版//周晓白V5，苏南第二难搞的自媒体

前言

大家好，又来到地产晓白说这个节目了。

本想搞个视频来聊聊，但编导还没到位，就先做文字版。

今天是第六期，老规矩：不收费，不接受广告，不接受公关删稿。此前说好绝不删稿的，第五期因为某些不可抗力给删了，但不是公关删稿。

欢迎投稿，以及线索。没有稿费，有一次和群主见面的机会。

我们把之前还活着的四期放出来。

01

又到完全说真话的时候了，其实还是满期待的。

最近很多人问我，苏州房价是不是要跌了？

这个问题，问得很好啊...

为什么这么说？

因为这个回答，很微妙，说要涨，肯定要被骂，说要跌，也要被骂。

就像我们无锡房观上周说现在教育集团到处挂牌子，学区不值钱。结果评论区沦陷，一片腥风血雨。

我朋友圈顺嘴提了一下苏州新区狮山的某学区...结果好几个电话过来，误伤了友军，现在忽悠老百姓买房子真心不容易啊。

好了，扯远了，问题来了，苏州房子到底是在涨还是降呢？

这个，要具体问题具体分析。

第一，据说，只是据说啊，某些难抢的项目，茶水费在涨。上周线上刚开的某盘，1秒过后全红，连一楼带地下室都没了，第二天就挂出来可以加90万直接签约。

太湖度假区某盘家电装修包13万了据说。

第二，某些新楼盘开始暗暗打折了，不仅是苏州，无锡也是，折扣力度之大，令人咋舌。

第三，苏州的二手房，价格没那么坚挺。笔者一哥们，一套房子，几天降价降的...这还是房地产的资深从业人员。

需要提醒大家的是，二手房别乱挂价格，挂了也不要乱调整，你这一挂，就撤不回，有历史记录的，扰乱了市场啊这是。

第四，不排除苏州某些此前的价格洼地，随着新拍地块的楼面价上涨，引起新一轮的房价上调。这些价格洼地，就是苏州的城市边界和乡镇，也是目前苏州刚需唯一能买得起的板块。

我们简单小结一下：

苏州历史上还没有出现杭州、南京那样的万人摇，所以不要太高估苏州的购买力。

除了个别神盘暂时倒挂之外，苏州绝大多数区域在降，无论新房还是二手房。

这个降价的趋势，如无自媒体恶意爆炒，如无重大利好，看来还要持续一段时间。

但是苏州的刚需们，能买到便宜房子的机会，越来越少了。未来苏州的房价将大体被拉平，区别不会特别大。

笔者知道这样的论断发出去，肯定不会有中介和销售转，也可能不会有太大流量，但咱不能只说好话吧？

02

我们延续上面的话题，为什么苏州房价不会涨了？

这是个大概率，因为现在的新房房价和市场关系不大，更多的是和地价有关，以及物价备案时的限价有关。

换句话说，市场自由调节的作用不大，基本上是政策在主导。

四五月份，江苏的省会、苏州的老大哥——南京，楼市势头很猛。

当时我们就在想，这是个风向标啊！假如南京不出台新的政策，那么苏州势必也要跟上，市场很可能重燃热度，所以都在看南京，结果南京扛不住，直接限售价了。

南京是什么级别？

不仅是老大哥，而且是省会。

破限价这事，南京不带头，按照苏州最近一两年的表现，是不可能当出头鸟的。

从政策敏感性来看，苏州现在是最乖的三好生，按表现，可以当班长了。

既然南京不涨，那么苏州的可能性，基本为零。

翻译成人话来说，苏州真的不会涨价了，这基本坐实了第一部分我们的判断。

新房涨不上去，那么二手房呢？

我们来理一下逻辑。

苏州的户型现在越来越大，也就是改善当道。即使是偏远的刚需板块，起码也是三房的产品，小面积起码得90平起步，总价怎么都不会低。

人们为什么拼命要买新房？这个动力由何而来？

抛开学区这个伪命题不提（待会稍微提一下，未来单独开一篇讲一讲），苏州人买新房的最主要原因是对于价格上涨的预期和信心在。

我们看数据，苏州的均价逐年在上涨，最近已经均价破了2万5，接近两万六。

但核心板块，一核四城的主城区，房价有涨价的吗？

那些地王，无论是木渎的中铁，还是园区的中铁建，姑苏区的耦前，相城区的鲁能，狮山的运河时代，还有等等等等，哪几个现在突破了限价的？

假如你不收茶水费，不加装修包，房企亏本几乎是肯定的。

你要另外收钱，合规是否且另说，有这胆子，但有没有那命，还两说了。

要想少亏点，就只有偷工减料了，但愿上面提到的都是良心企业，不要到时候维权，就惨了。

地王们比谁都想突破限价，但现在被摁得死死的，那么其他楼盘，就死了这条心吧！

假如是个大盘，两年前新买的房子，放到今天还是没有涨价（不可能的），那么，你还会急吼吼地买吗？

我们继续聊，二手房。

如果新房迟迟不上价格，那么二手房会涨价？

这简直是悖论。

有人不乐意了，你看你看，不是有倒挂盘嘛？人家还收茶水费呢。

我只能说，收没收，我不知道。最好派人查一查，你传唤几个进去，估计都招了。

即使有倒挂，那也是暂时的，二手房贵，是因为稀缺，是因为学区。

假如现在教育全部集团化，烂学校也挂个好牌子，那么学区房接下来还值钱吗？

我举个例子，狮山...算了，不举了。

园区贵，那么就多给你挂几块地，你看海和云庭北面，不是马上要挂了吗？上东区南面，那个也不算小啊。

永旺梦乐城北面和西面，也有大面积地块空着。

苏虹路的工厂，迟早全部搬掉，就是湖西，也有不少当初圈了大量土地的企业，得挨个搬迁啊。

这些都盖上住宅，园区的二手房价还能上去？打死我都不信。

至于学区，对比下隔壁无锡和南通，我就不多说话了。

再说个真事，最近园区的二手房，在降价，大批量的在降。

不信自己上贝壳和安居客去看。

小结：

新房上涨没有预期了，那么势必会影响投资客打新的动力；二手房因为新房房价拖后腿，也没了上涨的空间。

长期下去，成交量必然会减少，成交价格，一定会回到合理的价位上。

这个价位是多少？

应该是周边新房的8.5折左右（忽略学区因素）。

03

写到这里，估计已经有很多人在骂。

其实笔者心里也很难受，本来写完了的，结果没保存，崩溃了。

以下部分，为二次加工，很多灵感没了。

处在不同阶段的人，对于房价的涨跌是有不同的看法的，所以我不是人民币，做不到取悦于所有人。只是想把自己认为的这个大趋势，拿出来和大家分享一下。

苏州目前比较热的，依然是小户型、低总价的刚需盘。

大户型，除了个别核心板块的楼盘之外，大多数都比较艰难。

不信我们开盘一周后看网签，顶多十天，就现原形了。你是真的卖光了，还是吹牛，还是想摁着房源加价卖？

更何况，现在苏州限售啊，新房限三年，二手限五年，再好的家底，五年也基本上见空了吧。

最可怕的，是接下来有可能的维权。

小户型刚需，大多是毛坯，只要开发商交付的时候产品质量不是差得太过分，那么刚需和平收房的可能性很大。

最难的，是那些改善的，且在土地出让时就有要求精装的，因为利润空间被限价压得死死的，如何保利润，或者少亏点？

那么，几种做法。

第一，缩短销售周期，尽快取证，这就有加快施工进度抢工期的做法。但很多抢工期，会有安全隐患。

第二，偷工减料，或者以次充好。这也能够减少一些成本，但最终还是买房人在买单。

当然，这种情况也并非苏州所独有。

据说，杭州也开始出现了维权。本来，众所周知，杭州因为有绿城和滨江的存在，楼盘品质整体要好于苏州（真的不是在黑苏州，我也希望苏州好），但苏州的确差了那么点意思。

不过，我倒是认为，对于买房人来说，这是柄双刃剑。

第一，有可能以比较合理的价格，拿到想要的房子。

第二，拿到的房子，有可能引发维权。

我们只能寄希望于，接下来这些拿到地王的房企们，能够用于担当，敢于亏损，把房子好好建。在城市最核心、最宝贵的土地上，留下作品，而不是建筑垃圾。

毕竟，地王都出在板块最好的位置上。

04

最后，我们按例总结一番。

苏州接下来，是大概率要有房价横盘的周期了。

当然，这排除了刚需，刚需还是尽快买，否则你只能越买越贵、越买越远。

这也最终实现了，通过新房的限价，将二手房的房价给打下来的目的。

房住不炒，毕竟不只是一句口号。

但房企对苏州还是很看好的，上周6月11日，苏州资规局出手处理了四起房企穿马甲违规拍地的事件。

尽管在苏州开发房地产，是微利，但好歹安全啊，又能做大规模。

先进场，别被淘汰，然后想办法活下来。

至于曾经的梦想？在生存面前，啥都不是！

忽然想起来，很多年前，那些有梦想的房企，那些有文化的房地产广告，那些浸润了无数理想与情怀的房地产人。

还记得年少时的梦吗？像朵永远都不凋零的花...

这就是，成长的代价。

好了，今天就讲到这里，下一期要写苏州那些踩了地王坑的房企了。

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