重量级商业强势入驻！5大纯新盘火力全开！苏州这个板块即将杀出重围！
吴中城南热起来了！
沉默已久的吴中城南正在摩拳擦掌，多宗优质土地出让，高端改善新盘即将开盘入市！处在爆发的前夜~
阳光城檀悦！龙湖泱望！
2大楼盘存在激烈的竞争！
龙湖泱望！将在本周六公开样板间并启动冻资，最快7月份开盘！
鲁能公馆！洋房+叠墅库存超多，卖得很吃力！
城南地王九龙仓久寻花园，楼面价近2.7万/㎡，距离开盘入市遥遥无期！
金地和合景两大纯新盘，规划已出，最快12月份入市！
苏南房观直击第一现场
带来最新消息！速看！
1
龙湖泱望
先说位置，龙湖泱望位于石湖路与东吴南路交汇处，马路对面是商城大街，楼下是轨交4号线和2号线的石湖东路站。
项目整体打造40万方天街综合体，包含龙湖东吴天街+星级酒店+高端住宅。
约11.4万方的东吴天街，近300家入驻品牌，目前已签约商家有博纳国际影城、盒马鲜生、爱婴室、星际传奇、海底捞、银吉姆等，预计明年9月份开业！
高端住宅一共是规划7幢22-33F精装高层，总户数778套，现房销售。有5种户型，建面约108㎡、130㎡、145㎡、150㎡、170㎡。
建面约108㎡
建面约130㎡
建面约145㎡
建面约150㎡
建面约170㎡
这次首次开盘房源位于1#、4#、5#、7#楼，开盘套数414套，放风价3.1万/㎡！
4#：全部是建面约170㎡，两梯两户，层高33F
1#：中间户建面约108㎡，边户建面约130㎡，两梯四户，层高33F
5#：中间户建面约145㎡，边户建面约150㎡，两梯两户，层高24F
7#：全部是建面约145㎡，两梯两户，层高22F
最新动态：项目将在本周六样板间公开并启动冻资，145㎡以下是冻资50万，150㎡以上是冻资100万，最快预计7月份开盘！
注意！客户如果冻资100万，所有户型房源都可以买，冻资50万，就只能买145㎡以下的房源。样板间只做了145㎡户型，精装标准暂时还没出来。
另外，项目的腰线在3楼，得房率75-78%，客群以地缘性为主，多是自住。
在案场，项目人气爆满，一名中年女士称，就住在附近，对龙湖非常熟悉，看中150㎡户型，想买一套用来养老。
并表示，龙湖的房子跌肯定是不会跌的，新区龙湖狮山天街的二手房溢价率就高于周边其他楼盘。
我从现场最新实拍来看，住宅部分已经封顶，外立面多数已经完工，东吴天街目前正在快速推进中。
2
阳光城檀悦
与龙湖泱望仅一公里之隔，靠近轨交2号线新家桥站，步行约13分钟，且地铁一站路就是刚刚出让成功的香江控股地块。
马路对面就是石湖景苑，二手房最新挂牌均价22056元/㎡。
项目打造14幢22-26F毛坯高层，一共1300户，已在去年完成首开。
今年5月15日二次加推开盘，5#、8#、16#、18#楼，建面约95㎡、99㎡、115㎡、129㎡4种户型，均价27072元/㎡。
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5#和18#：中间户95㎡，边户是115㎡
8#：中间户99㎡，边户129㎡
16#：全部是142㎡
纯新盘龙湖泱望仅一公里之隔，两个楼盘存在着激烈的竞争！
目前还有约100套房源在售，后期还有4幢房源加推，具体时间待定。
项目得房率75-76%之间，并且是目前板块内唯一一家自带会所楼盘，含有游泳池、健身房、瑜伽室、儿童室等多功能空间。
因为项目是期房交付，所以工程进度会比较慢，多台塔吊正同步作业，预计部分楼幢可以很快封顶。
3
鲁能公馆
这个项目在吴中城南板块南面，属于夹心盘，位于吴中大道与长蠡路交汇处，靠近轨交4号线支线蠡墅站，步行约8分钟即达。
旁边是越湖名邸小区（二手房最新挂牌价24562元/㎡）、阳光水韵（二手房最新挂牌价24784元/㎡），南面还有越湖家天下（二手房最新挂牌价26725元/㎡）。
说起这个项目，可谓是一波三折，卖得很吃力。
早在2016年10月项目开盘，均价约2.8万/㎡，传闻说只卖出了个位数，后来业绩惨淡甚至打出过2.1万/㎡的大甩卖。
今年4月份，项目再次取证，加推17#高层楼王位置，毛坯准现房，价格2.6-2.7万/㎡，没有任何优惠！
看来这个项目终于是熬出头了！
现在，项目别墅、洋房、高层均有房源在售，主推高层6#楼，两梯四户，中间户95㎡，边户114㎡。今年年底前交付。
在案场，项目低气压明显，没有一组客户看房，可能是工作日的关系吧~
从销控表上看，项目洋房和叠墅还有部分房源未售，其中叠墅房源库存最多。
从工程进度来看，项目住宅部分已经全部完工，商业部分已经封顶，目前处在外立面工期阶段。
最新消息！
今日鲁能公馆再次取证
领取60套叠墅房源
/项目取证楼幢图
项目领取房源位于14#、15#、16#楼，均是7F的叠墅产品，准现房交付！
住宅户型建面约149-161㎡，备案单价区间28907-37133元/㎡，备案总价区间450-598万元。
楼幢房源位置如下：
4
九龙仓久寻花园
这个城南地王项目拿地三年多，案名在今年3月份才正式确定为：久寻花园。
位于迎春路东侧、吴中东路南侧，距离轨交3号线迎春路站约400米，周边被老小区包围，虽然城市界面略差，但胜在烟火气浓厚。
并且，苏苑实验小学、苏苑中学、宝带实验小学都在项目附近，教育资源成熟。
项目体量很小，规划总建筑面积仅约3.6万方，只有5幢住宅，2幢15F小高层3幢6-7F洋房，户数约192户。容积率1.8！
项目地位高端改善，户型清一色大平层为主，起步面积可能约150㎡，户型图还未正式公开，不过户型示意图已公开。
小高层：1种户型，4房2厅2卫
洋房：1种户型，5房2厅2卫
小高层户型
洋房户型
从现场实探来看，项目正有序进行中，整体楼幢进度差不多，都在7-8F的样子。
要求现房销售，项目本身进度较慢，具体今年会不会开盘入市，还是未知数。
最后，回顾九龙仓久寻花园拿地情况。
2017年9月，九龙仓以总价8.2亿竞得该地块，地价26901元/平，溢价率41.58%，要求现房销售。
项目地价与周边其它楼盘相差约1W，稳坐地王。未来售价预计3.5+W/㎡，总价或将迈入500W，未来无疑是板块豪宅项目。
5
金地地块
项目位于长兴街北侧、盘蠡路东侧，紧靠轨交2号线和3号线盘蠡路站。是金地在今年4月9日已以总价约4.63亿元斩获，成交楼面价19786元/m²。
旁边是吴中实验小学，南面是首开如院（已售罄，二手房最新挂牌均价35898元/㎡），地段位置也不差。
有消息称，预计最快12月份开盘入市！
注意！住宅全部成品化，装修成本不低于1500元/平，住宅单套户型面积不得低于140平，妥妥的低密改善产品。
根据规划，项目总建面约3.57万方，拟建7幢6-8F洋房，容积率1.5，大平层，精装交付。
1#，6 层
3#、6#、7#、10#：8层
5#、9#：7层
还规划公示了项目标准层户型图，1梯2户和2梯4户，均是4房2厅2卫户型，面积段140㎡以上。
从现场来看，地块四周都被绿网拦住，目前还没有开始动工，处于晒地皮阶段。
6
合景地块
先说位置，项目位于迎春南路西侧、 澄湖东路南侧，白金汉爵酒店南侧，地段位置较差，周边拆迁工产较多，居住氛围一般。
同上，项目与金地地块是同一天出让，由合景泰富以总价16.1亿竞得，成交楼面价16986元/㎡。
据悉，项目后期绿城将入股合作，产品完全由绿城操刀设计、未来的物业也是绿城物业，亮点十足。
根据批前公示，项目总建面约13.07万方，计容建面约9.46万方，整体拟建10幢高层。
3#、4#、6#、7#：层高17层
11#、13#：层高24层
2#、5#、9#、10#：层高26层
项目规划公示了标准层户型图，都是两梯四户，3房和4房均有涵盖，面积100㎡以上，改善产品。
小高层：4房2厅2卫
高层：两种户型，都是3房2厅2卫
/边户
/中间户
从实探现场来看，地块四周都被绿网拦住，目前还没有开始动工，处于晒地皮阶段。
7
香江控股地块
6月1日，该商住地块被香江控股以底价斩获，成交楼面价9210元/㎡。这是香江地产首次进入苏州！
地块规划条件：住宅全部成品化建设和交付使用，装修标准不低于1200元/㎡。
地块位于石湖西路北侧、新蠡路东侧，紧靠轨交2号线新家桥站，交通十分便利，附近是德合购物中心，东南侧是阳光城檀悦项目，地理位置不差。
因为是刚拿的低开，所以该地块暂未出规划。从现场来澜，还处于晒地皮，地块平坦，后期动工会很方便。
从最新实探结果来看
吴中城南板块正在发力
最快7月份龙湖重量级纯新盘入市
买性价比，选阳光城檀悦
最小的成本入住这个板块
买高端精装、地铁上盖，选龙湖泱望
楼下就是东吴天街和地铁2号线、4号线
买低密、舒适，选鲁能公馆
绿化率高、密度低，住起来安静
关于吴中城南板块，苏南房观得出以下几点：
第一：作为吴中主城区的城南板块，一直以来土地供应不足，2015年至今，板块内涉宅地块成功出让还不到10宗，这说明，新房市场供应短缺，新房亟待补仓。
第二：板块正在启动“城市更新计划”，旧城改造按下快进键！那些被拆的地块，未来大多都是居住和商服用地。那么，抢在板块发展完全成熟前买到心仪的房子，才是明智之举。
第三：板块交通十分便利，轨交2号线、4号线和3号线均在板块内穿越，同时拥有3条地铁线，实属难得。
第四：随着近期规划以及建设落实情况，板块教育资源正在逐步完善。比如，苏州外国语学校分校将落户吴中，选址大概率在吴中万达东侧。
其次，板块现有吴中万达、丽丰购物中心等大型商业配套，在建的龙湖东吴天街后期投入使用，板块的商业配套将会进一步得到完善。
二手房市场
除了实探市场市场外，邓小小还走访了中介门店，了解到最新二手房市场行情。
简而言之，板块老小区较多，二手房主力是刚需市场，反之，新房是改善市场。
小户型刚需房源卖得如火如荼，超板块二手房成交量一半；改善和学区房动静较小，多数无人问津，也没有人接手。
其次，如果在首付预算不够的情况下，中介可以找人垫资，将房源全款买下，只要出个手续费和抵押贷款就行，成交周期半个月到一个半月结束。
此外，在链家网站也了解到，板块最新挂牌均价24961元/㎡，挂牌量2869套，最近90天内成交213套房源，这也说明，二手房市场成楼市供应和成交双主力。
在最新成交房源中，成交房源都是高层3房户型，成交单价在1.9-2.6万/㎡之间。
最后，苏南房观综合分析，得出以下结论
1、地价房价攀升。待入市项目的楼面价都不低，后期项目入市房价保守来看，预计会超3W。尤其是城南地王项目九龙仓久寻花园，地价近2.7万/㎡，后期入市价格大概率约3.5W。
2、客户减少、分流显见。阳光城檀悦和龙湖泱望仅一公里之隔，存在一定的房价差距，这就会形成客户分流。
3、定位高端改善。整体实探来看，在售和待入市项目都是以大户型为主，板块调性拔高。另外，后期产品、户型面积或存在同质化风险，竞争可能更加激烈啊！
4、同上，5个待入市新盘可能会采取错开时间入市，如龙湖泱望最快7月份入市，金地和合景项目预计年底前开盘，有效避免竞争压力和截客现象。
对于买房人而言，先前吴中城南板块认知度一直很陌生，那么接下来随龙湖的开盘入市，以及东吴天街的在建，这个板块的区域价值或将重新刷新！
— END —
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