第一现场！仁恒海和云庭＆中海上东区pro！园区奥体项目最新进展来了！

撰稿&视觉//梅梅

在苏州，现在哪里的房子最难买？

常见的回答——当然是园区和新区狮山。

作为苏州置业的两大顶级区域，“一房难求”成为常态。

不过，新区狮山自去年下半年至今一直有项目接连入市。而园区目前新房主要集中在青剑湖和奥体板块，其中，青剑湖板块新房未曾出现断档，今年更是又出让了一宗新的地块。反观奥体板块，自去年12月份仁恒海和云庭首批房源入市后，变再无新房源入市。

4月17日，中海奥体项目—中海上东区pro公布推广名，并于5月10日公开售楼处，据悉该项目将于6月份入市。而一路之隔的仁恒海和云庭动态如何？会开盘吗？

笔者带着以上疑问，实地走访了一下奥体板块，下面附上详情。

1

中海上东区pro，6月即将入市

项目售楼处已公开，即之前中海上东区售楼处，位于园区星体街与共耀路交汇处（奥体中心旁）。

友情提醒：千万不要跑错啊！笔者就是围绕着地块绕了一圈没找到，打电话才发现自己跑错了。

△项目实拍图

项目总共是29幢，分别是10幢高层和19幢洋房，均是精装修交付。据悉，项目预计2021年年底交房。

△项目楼幢分布图

目前项目实体样板间正在建设中，预计6月上旬对外公开，随后推出项目首批房源。

• 即将开售时间：6月底
• 即将开售产品：预计推出西南角洋房，具体楼幢和套数待定，户型主要有建面约120㎡和150㎡两种

建面约120㎡户型

建面约150㎡户型

建面约150㎡户型

工程进度：项目整体进度还是比较快的，内部多台机器同时作业，加紧赶工。西侧的高层已初见规模，东侧洋房也建到了约一半的位置。

△项目实拍图

注意：项目阳台由之前的开敞阳台修改为封闭阳台，后期需要计算价格，所以，项目售价或将有所提升。

房观点评

1、中海上东区pro预计6月底入市，这可能是购房者入住园区奥体板块最快的上车盘。

2、项目符合园区人才优购政策，在最新的政策中建面约160㎡以上不需要实行人才优购政策，而项目首开户型为建面约120㎡和150㎡。后期该项目或将迎来人才哄抢。

3、从之前仁恒海和云庭的备案价3.9W+/平来看，项目后期售价应该不会破4。

（拿地信息回顾：2019年4月29日，中海以总价35.64亿元成功竞得该地块，成交楼面价30278元/㎡，溢价率为38%，成为园区地王）

2

仁恒海和云庭，6月会开吗？

仁恒海和云庭位于位于工业园区共耀路南侧、钟南街东侧、港田路北侧、锦溪街西侧，与中海上东区pro一路之隔。

之前网传项目将于5月份加推，现在已经5月底了，还是未见任何官宣入市消息。笔者走访时发现，虽然内部有零星工作人员，然而售楼处大门是紧闭的。据保安人员回复，目前项目处于闭馆状态，具体开放时间还不知道。

△项目实拍图

项目自去年12月份首开推出洋房和高层共计189套，整体备案均价39605元/㎡，总价约在600-1300万元之间。其中人才房源113套。

高层D户型，边户143㎡

高层E户型，边户143㎡

洋房B户型，边户162㎡

洋房A户型，中间户142㎡

洋房C户型，边户192㎡

△项目首开主力户型

延伸阅读//【房观前线直击】海和云庭样板间谍照曝光！冻资180万！118套人才，正在认筹中！

项目共计15栋洋房和10栋高层，首开已推出6幢房源，还剩19幢房源待售。预计2021年年底交付！

△项目楼幢分布图

目前项目还未有要入市的消息，不过隔壁中海上东区pro已确定于6月底入市，笔者猜测项目大概率也会在6月份入市。

工程进度：项目整体进度非常快，项目所有楼幢基本上都在建设主体部分。预估6月项目加推还是有希望的。

△项目实拍图

房观点评

1、项目或将于6月份入市，毕竟作为高端改善住宅，与中海上东区pro实打实的竞争关系。

2、项目符合园区人才优购政策，在最新的政策中建面约160㎡以上不需要实行人才优购政策，参照项目首开户型，人才优购政策优势将会缩小。

3、参照之前项目房源备案价3.9W+/平来看，项目后期售价大概率不会破4。

3

最新宅地官宣，另一宗宅地静待

4月26日，奥体板块新增一宗优质的住宅用地，位于涉及钟南街以东、共耀路以北地块。

用地性质由白地调整为二类居住用地和城市道路用地，同时明确了地块指标。

● 容积率：1.8

● 建筑密度：25%

● 建筑限高：80米

● 绿地率：35%

从地理位置上看，地块优势非常明显。该地块位于仁恒海和云庭正北侧，西侧为中海上东区，北侧地块包括已批复的邻里中心、幼儿园及公园，周边还有奥体中心、儿童医院等重要配套设施，包括在建地铁6号线从基地外闯过，并在距基地不远处设有两站。

地块现状：该地块目前暂未公布何时出让，是一块比较平整的空地，地块北侧幼儿园正在建设之中。

△地块实拍图

板块内还有1宗优质地块，位于仁恒海和云庭正西侧，中海上东区正南侧，紧靠奥体中心。

从现场实拍图来看，地块非常平整。后期是否会拿出来公示出让，地块产品属性具体如何，有待后期官宣。

△地块实拍图

综上来看，未来板块内还将会有2宗优质地块出让，对于购房者而言，还是有机会入住奥体板块。

4

配套优势明显，新房二手房价格倒挂

从板块配套分布来看，奥体板块的配套可以说优势非常明显。

笔者从仁恒海和云庭售楼处出发，10-15分钟轻松到达奥体中心、苏州工业园区外国语学校、儿童医院、轨交6号线（在建中）等，日常生活非常方便。

△配套实拍图

日渐成熟且相对优质的配套支撑，再加上园区的区位优势，板块项目热销也有了很好的解释。

目前板块内新房仅剩海和云庭和中海上东区pro，参照之前项目售价，奥体板块新房价锁死3.9W+/㎡。

△苏南房观制图

而板块内二手房价格明显高于新房售价，如星公元名邸挂牌均价约6.3万元/㎡、路劲主场挂牌均价约4万元/㎡、苏州唐宁府挂牌均价5.7万元/㎡、路劲澜山澜挂牌均价约5.1万元/㎡......新房、二手房价格最高悬殊约2万元/㎡，呈倒挂现象。

△信息来源于链家网

END

房观结语：

1、奥体板块作为近两年苏州园区的成熟板块，区位优势非常突出。步行约10-15分钟内，教育、交通、医疗、商业等生活配套一应俱全，是居住的理想地。

2、新房限价之下，项目售价锁死不破4，而二手房价格约4-6万之间，新房、二手房价格倒挂明显，买到即是赚了。

3、中海上东区pro已确定6月底推出，仁恒海和云庭暂不确定什么时候推出。中海上东区pro可以作为优先考虑对象。

4、两个项目均将于2021年年底精装修交付，仁恒海和云庭的装修标准较高，中海上东区pro的还未对外公布，后期售价若是相差不大的话，可能仁恒海和云庭产品更好一点。

5、园区人才优购新政后，中海上东区pro户型建面约120㎡-140㎡，仁恒海和云庭起步户型建面约143㎡，对于购房者而言，前者人才优势更加突出，选择和买到的机构更大。

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