地王系列 | 3年卖了371套，北辰观澜府，问题究竟出在哪？

撰稿&视觉//苏大小师妹

前言

之前我们写过苏州地王的一生，反响不错，今天我们接着来聊一聊地王。

今天这个地王是个“小王”，太湖旅游度假区板块的地王——北辰观澜府。

这个项目同样诞生于2016年这个伟大的地王摇篮之年。2016年诞生的地王不计其数，从华发打响地王第一炮开始，苏州楼市开始了地王接力赛，激烈角逐，轮番更新，一时间百花齐放，万类霜天竞自由。

直到2016年下半场，苏州“限购”首次亮相，在2016年9月22日的限购后首场土拍中，北京北辰实业股份有限公司最终以86664万元的总价竞得苏地2016-WG-51号地块，成交楼面价13946元/㎡，溢价率高达94.04%！

太湖旅游度假区的地王，被北辰观澜府稳坐至今。

01

和站岗至今无法开盘的地王项目不同的是，北辰观澜府这个项目早在2018年就已经领证入市，持销至今。

我们可以稍微来看一下项目的网签情况。

迄今为止，北辰观澜府共领过3次预售证，共领取住宅预售988套。

根据网签数据，北辰观澜府目前还有可售房源617套，虽说网签有一定的滞后性，但距离上一次领证差不多已经过去了一年，网签数据的参考性还是比较强的。

从数据来看，领了988套预售，还剩617套可售，中间卖出去了371套，去化率约为37.6%，也就是说，卖了一两年了，去化率还不足四成……

为什么，地王总是要如此艰难呢？

02

之前，我们编辑去太湖旅游度假区踩盘的时候，曾经听到过这么一句话，“地王的存在，就是燃烧自己，照亮别人。”

所谓的燃烧自己，一般指的还是价格，因为地王的价格在，很多楼盘都会借此来突出自身的性价比和升值潜力。印象最深的，是去年花样年碧螺湾入市，一个高端改善的叠墅产品，均价都要比北辰观澜府的高层要低1700元/平……

我们先来看一下太湖旅游度假区近几年出让的地块的楼面价。

近几年太湖旅游度假区的推地基本都是以商住性质为主，只有龙湖大境天成为纯住宅地块，而北辰观澜府几宗地块都是商住地块，除了69号地块外，其余地块楼面价都高于龙湖大境天成，而其余商住地块的楼面价都没有超过1W。

从在售楼盘的均价来看，目前蔚蓝四季花园高层毛坯均价1.7W，龙湖大境天成高层毛坯均价1.75W，北辰观澜府精装洋房均价约为1.8W+，新力云语铂园精装洋房的均价1.9W，伴山澜湾精装洋房的均价接近2W。

现在就出现一个非常奇怪的现象了，虽然北辰观澜府的楼面价是最高的，但是从同产品层面来讲，北辰观澜府的价格并不及新力云语铂园和碧桂园伴山澜湾，但从销售情况来看，新力云语铂园和伴山澜湾的网签去化量都要高于北辰观澜府。

均价更低的蔚蓝四季花园和大境天成就更不用提了，两个大体量楼盘轮流做吴中区的热销榜榜首，相当能打！

/数据来源：克而瑞

03

所以，北辰观澜府的问题，不仅仅出在价格上。

我们先看一下目前太湖旅游度假区的楼盘分布。首先毫无疑问位置最好的是龙湖大境天成，紧靠香山隧道，直接上子胥快速路，链接中环西线；同时，龙湖大境天成还位于轨交5号线首末站——集散中心站，也是太湖旅游度假区板块内唯一一个正地铁楼盘，优势十分明显。

从交通的角度来看，龙湖大境天成完胜。

此外，除了倒挂神盘太湖汇景之外，其余楼盘和地块基本都集中在丽波路附近，区位差异不大，碧桂园伴山澜湾稍偏北，最南侧的是中海寰湖时代，这也是个神盘。详情可以点击：这可能是近两年苏州楼市经历最坎坷的一个楼盘……

北辰观澜府位于这些楼盘中间，位置谈不上好，也差不到哪里去。

既然区位已经和周边竞品一样，被龙湖大境天成甩开一大截，我们再来看看产品力。

根据北辰观澜府的价格和产品规划，他的直接竞争对手就是新力云语铂园、碧桂园伴山澜湾和新希望地块。

首先，新希望地块今年刚拍出不久，规划已经出炉，精装修、洋房社区、带底商，楼面价低于北辰观澜府许多，未来入市价格是否会比北辰观澜府便宜不好说，但产品的竞争力还是十分强劲的。

5#、8#洋房 3房2厅2卫

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/5#标准层平面户型图

13-15#小高层，3房2厅1卫

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/13#标准层平面户型图

新力云语铂园，自带幼儿园、7200方商业，主推93㎡三室两厅一卫小户型，户型比较方正，三开间朝南，南北通透，经典的四叶草户型，空间没什么浪费，对刚需而言很友好。

/新力云语铂园93㎡户型

此外，新力云语铂园还有建面约104㎡的三室两厅两卫产品、123㎡和124㎡四室两厅两卫产品、139㎡、163㎡、202㎡四室两厅三卫产品。

碧桂园伴山澜湾，主推83㎡三室两厅一卫和93㎡三室两厅两卫的小户型。

83㎡户型两开间朝南，仅有一个卫生间，北面两个房间面积都不大，进深比较深；93㎡户型多一个卫生间，同时三开间朝南，户型更为方正，还有南向双联阳台，总的来说，伴山澜湾的93㎡户型性价比还是挺高的。

83㎡

93㎡

最后，我们先来看一下北辰观澜府的产品户型。

北辰观澜府在小户型上只做了一个88㎡三室两厅两卫的产品，户型和碧桂园伴山澜湾的83平产品差不多，仅两开间朝南，但是多做了一个卫生间，空间紧凑程度可想而知。对于很多购买力仅在八九十平的刚需客户而言，两个卫生间未必是他们最需要的功能。

/北辰观澜府88㎡户型

据悉，北辰观澜府88平的小户型已经售罄，但从网签和销售处了解到的信息来看，项目应该还有不少88平小户型产品在售，只是不方便透露。

除此之外，北辰观澜府还有112㎡、126㎡、143㎡等大户型产品，其中143㎡四房两厅两卫的产品目前还没有公开。

但从另一个主力产品112㎡的户型图来看，这么大的面积做成两开间朝南，简直全苏州罕见。

/北辰观澜府112㎡户型

北辰观澜府112平产品成交数据的难看，基本毫无悬念。

04

目前，作为苏州均价未破2W的价格洼地，主要的购买客群还是刚需客为主，所以大部分的客户都会被价格更低、区位更优质的龙湖大境天成和路劲蔚蓝四季花园所吸引。

碧桂园伴山澜湾因为户型面积小，且93㎡户型整体设计比较亮眼，所以卖得也还可以，在今年1-5月苏州市的成交榜单中，碧桂园伴山澜湾确实凭着产品力，跻身进了全市商品住宅成交套数榜前10。

/数据来源：克而瑞

目前的太湖旅游度假区，明显不是很多改善置换人群的首选，所以如果有买一套大户型的预算，在苏州显然有不少其他的选择，别的不说，胥口至少还比太湖旅游度假区离市中心近些。

所以，总结来看，北辰观澜府这位地王这几年一直艰难的原因，完全就是天不时、地不利、人不和。

首先，地王的身份注定了他的成本要高于周边所有楼盘，再加上竞争对手的渲染，北辰观澜府价格贵的形象一直岿然不动；

其次，在产品打造上，北辰观澜府产品力明显不足，不管是小户型还是大户型，周边都有竞品做得比他更好；

最后，就是板块自身是刚需板块，大户型的生存土壤本身就稀薄，而竞品新力云语铂园大户型产品做得也比北辰那观澜府更好更全面，同时社区配套的幼儿园、商业中心也是北辰观澜府所没有优势。

在这样一个众多倒挂神盘、低价流量盘、全小户型低密洋房社区等竞品环绕的板块中，地王北辰观澜府想要杀出重围，可想而知，难度不低。

— END —

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