这可能是近两年苏州楼市经历最坎坷的一个楼盘……
毫不夸张的说，这可能是近两年苏州楼市经历最坎坷的一个楼盘……
先后遭遇了规划商业改住宅，然后产权年限重新计算……
值得一提的是，这可能是目前苏州市场上最便宜的纯新盘！
5-11F的低密洋房社区，打造了85㎡和96㎡三房户型，三开间朝南，动静分离，功能性强，首付40万起。
这个纯新盘正是位于太湖度假区的中海寰湖时代，均价1.7万/㎡，在苏州楼市均价已经突破2.5万元/㎡的今天，该楼盘具有一定的价格优势。
/项目效果图
房观踩盘独家了解到：
1、项目预计本月底开盘，均价1.7万/㎡。
2、项目风波不断，此前规划为商改住后，产权年限缩水十几年备受争议，如今中海in苏州官宣，产权年限重新计算，使用期限截止到2090年4月29日。
3、项目位于度假区最南面，虽不靠近地铁5号线，但居住环境优越，生活配套较为完善。距离太湖约500米，一路之隔是香山实验小学，北面约500米正在新建一所社区医院，且目前已经封顶。
/周边配套示意图
/社区医院实拍图
最关键是，项目自带约7万方商业+幼儿园，便利生活一步到位。
4、项目打造的是纯洋房社区，得房率很高，在82-85%之间，产品户型功能性极强。
5、首次开盘推5栋11F洋房，楼间距42-45米，采光保证2楼以上房源不会受到影响，户型面积小，全是方正三房，所有户型的飘窗面积全部赠送，以及北房间+阳台的面积赠送一半。
6、首开260套房源，目前项目预约验资100组左右，带我讲解项目的销售手里有15组客户，可能等到月底开盘前验资人数会和项目首开房源基本持平。也就是说，首次开盘大批购房者是抱着观望的心态，不急于上车。
7、购买客群主要以地缘性为主，木渎、新区和胥口也有一些，都是以刚需自主为主，投资偏少。并且很多本地人只认总价，配套、户型等反而是其次，会倾向于在同等价位楼盘中做比较，买性价比最高的。
中海寰湖时代位于吴中太湖度假区伍相路南，香山南路西。
/实拍图
早在2006年，中信地产以5.7亿价格竞得，当时的土地用途是做五星级酒店。
在2016年，中海并购中信地产并接手该地块，今年4月份才把这块地从商转为住，紧随其后就有媒体报道，使用年限缩水，引来买房人一片热议。
不过，近日中海官微已经发出声明，项目土地年限重新计算，不存在产权年限缩水。
据悉，中海寰湖时代目前仅城市展厅已经公开，在太和广场，预计8月份才会对外公开售楼处和样板间。
/实拍图
在城市展厅销售的介绍下，我们了解到项目预计6月底入市开盘，开盘房源位于28#、29#、30#、31#、32#楼，260套，均是11F洋房产品，户型面积约85㎡、96㎡，均价1.7万/㎡，总价140万起。
/项目首开楼幢位置图
先看项目本身，总占地13万方，整体拟建29幢1300套洋房、商业以及1所幼儿园，现在正在建的售楼处后期就是幼儿园。
1#，2#，3#：5F洋房
6#：6F洋房
5#、7-13#、15-23#、25-32#：11F洋房
/实拍图
一共有建面约85㎡、96㎡、120㎡三种户型，其中120㎡不在本次开盘房源内。
毛坯交付，预计明年年底后年年初交房。
容积率1.5，属于低密纯洋房社区，是目前太湖度假区板块内容积率最低的楼盘。
/效果图
房观最看好的就是项目北面自带约7万方商业，地上4层地下2层，对于商业匮乏的太湖度假区来说，无疑是填补了大型商业空白。这势必也是项目最大的核心价值之一！
值得一提的是，这个商业中海负责承建，政府负责招商，恒泰管理运营。
/效果图
除此之外，项目南面是约5000㎡私家公园，且直供未来中海业主使用。
一边是建篮球场、羽毛球、网球等运动场地，另一边则是种植杨梅、枇杷之类的果树，宜动宜静，自由切换。
果然，项目自身优势明显，我们再来看看首次开盘户型。
建面约85㎡，三房两厅一卫
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建面约85㎡，三房两厅一卫
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建面约96㎡，四房两厅两卫
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三开间朝南，房间分布四角，私密性很强，其次餐厅、客厅、阳台连成一线，形成南北通透，每个户型的空间都利用到极致，功能性自然无可挑剔。
要注意的是：
①85㎡户型的北房间很小，面积只有约8个平方，只能放下1.2米的床
②85㎡和96㎡客厅开间一样，都是3.6米，96㎡多出来的面积就是把厨房、北房间做大了一点，加一个卫生间。
整体来说，96㎡居住舒适度和空间感更高，85㎡功能性和性价比更高，稍微有点显拥挤。
还有，由于项目展示区做的比较少，没有售楼处和样板间，所以进到城市展厅里只有模型可看和户型尺寸，给客户的体验感较差。
了解行情的人都知道，吴中太湖度假区是苏州难得的“一字头”板块，其新房房价在1.7-1.9万/㎡，可以说是刚需客群大热之地。
目前板块内在售和待售楼盘一共有7个，其中在售楼盘有5个，可想而知，竞争并不小。
/太湖度假区板块楼盘
我在现场与销售交流得知，目前项目最大竞品是蔚蓝四季花园，刚刚加推了毛坯高层，均价也是1.7万/㎡，总价区间101-217万。
在两盘的价格几乎是持平，加上项目还没开盘，具体价格要等预售，所以客户存在一定的流失现象。
再拿周边几个另外几个楼盘来说，北辰观澜府因为拿地价高，又是地王，毛坯房价1.9万/㎡，当前88㎡小户型都买完了，但120㎡以上的户型根本买不动。
销售还调侃了一句，地王就是燃烧自己，照亮别人，完美衬托其他楼盘的性价比。
碧桂园伴山澜湾地理位置既不靠近太湖又不靠近地铁5号线（在建），且约83㎡是户型不好，两开间朝南，还有客户看碧桂园是抱着疑问的态度，担心产品品质，首开和加推卖得一般。
还有，限价倒挂盘x湖x景，虽然均价1.32万/㎡，但这个项目含有家电包，据中海销售透露，家电包要3万多。
相比之下，中海寰湖时代产品都是洋房，又自带约7万方商业+幼儿园，如果取证后均价是1.7万㎡，总价140万起，这对于购房者来说，具备一定的竞争力。
走出城市展厅，我在门口撞见了几位渠道人员，龙湖、碧桂园、中海都有分销。并称只要有一个成交客户，佣金就有8000块。
/项目工程进度实拍图
最后，我又去看了一下项目地块的工程进度，目前地块周围都被绿网包围，正处于打地基阶段，整体进度较慢。
踩盘之后，我认为，最适合购买中海寰湖时代的人群是资金有限的刚需。
苏州的限价老盘已经快被市场消化完，越来越多的高价地项目正陆续入市，刚需楼盘越来越少。
对于在周边工作，手里资金又有限的自住型刚需来说，总价140万起置入一套低密洋房，是个不错的上车选择。
中海寰湖时代地理位置虽然没有明显优势，但靠近太湖又自带约7万方商业，即使未来再次置换，也是有保障的。
前面提到，项目展示区太少，没有售楼处和样板间，首开房源只能看户型模型和尺寸，这是需要买房人注意的一点。同时给人一种赶鸭子上架、急于求成的感觉，可能是担心刚需客群都被周边楼盘抢走了吧~
至于房子好不好，由购房者说了算，坐等项目开盘！
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