撰稿&排版//周晓白V5，苏南第二难搞的自媒体
傲慢、嫉妒、暴怒、懒惰、贪婪、暴食和色欲。
——《七宗罪》
父亲节快乐！！！
现在的苏州房地产市场，似乎到处是神盘、神户型，不愁卖。
那么，事实真的如此吗？
这是截止2020年6月21日16:41的新房库存数据，48771套住宅，比上月多了将近1万套。
另外，苏州二手房挂牌量，达到了87134套（数据源于贝壳找房APP和链家APP），房价也松动了。
苏州楼市，似乎开始进入了下行通道。
昨天，有苏州的中介小伙伴和笔者哭诉了他们带客户看房的遭遇。他们一起去相城中央公园板块某盘，刚一进去，就被原来的销售给认出来，一度搞得十分尴尬。销售认为，中介是在撬他们的客户；中介也很无辜，客户说从来没去过，所以自己才带过来的，而且报备电话的确成功了；客户认为，我要买房子，我找谁买不是买？后来，又去带看高铁新城某盘，这次中介就问有没有去过，客户说忘了，但好像也去过。试着报备，成功了，但走到门口，客户说突然想起来销售的名字。
客户突然就生气了，怒斥中介没有职业道德，说好一起看房子，为什么不陪我之类。
中介小哥十分郁闷，一下午，带看俩个盘，全部去过，浪费时间不说，还要被售楼处误会。客户还不理解，说什么带看不是有奖励嘛？我在帮你们赚钱之类。6月17日，一份由深圳中原、链家、Q房、乐有家、美联物业盖章署名的联合声明流出，我们来看一下。6月5日，位于嘉兴海宁的祥生钱塘新语售楼处被愤怒的中介们给砸了。
这不是个案，只不过是因为被媒体们争相报道，才被格外关注。笔者也曾亲耳听到某售楼处销售经理对销售们说，要把中介的客户洗掉，洗成功的有奖励。
另外某超大房企苏州某项目对分销的要求是客户报备到月底自动失效。
也就是说，只要是没成交的客户，下个月起，这客户就自动归属开发商所有，哪怕成交，也和带看的中介和分销无关。
第一，不能太好卖，因为市场太火爆，根本不需要做推广，甚至怕被曝光太多，可能引发更多的社会关注，恨不得低调。
比如2015年下半年到2016年4月的苏州，压根没媒体什么事，让电商公司和营销总们赚得盆满钵满。媒体在这个阶段，纷纷转型做电商。再比如近期的仁恒海和云庭、世茂铜雀台、中海上东区pro等等，这些热盘根本不可能投放，老板也不傻。第二，不能太惨，惨到一定地步，连工资都不一定发得出，哪里来钱投放？这个就不多举例了，苏州现在有不少项目和开发商就处于这个状态，真的挤不出钱。媒体曝再多的负面也无所谓了，命都快没了，要什么脸？媒体喜欢的房地产市场，基本两种，一是卖得还行，不算特别差，多少有点钱；第二种是卖得不好，但努努力还有希望，需要媒体推一把。
这个有很多原因，其中比较主要的是苏州的新房限价，局部形成了倒挂，导致了二手房的挂牌量激增，想去换面积更大、户型更好、价格更便宜的新房。
二手房难卖，手里的客户又亟待消化，干脆导给开发商售楼处，多少赚一些佣金。
正如房地产是刺激经济的那把夜壶，中介正是刺激房地产的那把夜壶。这可能是最简单、最直接、最有效的拓客方式，没有之一。
现今的房企，绝大多数没了情怀，满脑子都是数字，现金流，投资回报率。所以拼命拿地、盖房子、卖房子、回款，再拿地，继续这个循环。
虽然说，现在不说高周转，但不说不代表房企内部不这么干，没有哪个老板能够对财帛不动心。甚至有楼盘，上午售楼处刚开放，下午就开中介启动大会。
现在房企的营销费率基本上控在了2.0%，也就是说，一套两百万的房子，所有的营销费用含了人员工资、活动、媒体、佣金等等，不得超过4万块钱。
那么出去那些户外、自媒体、团队工资福利、活动、物料、礼品等费用，基本上就不剩下什么了。
那么，动辄1个点，甚至多的要两三个点甚至更高点数的分销佣金，售楼处基本上是支撑不了的。
但全世界都在跟贝壳、链家、房多多、5u、房小宝、好屋、品源等合作，哪个楼盘要是敢不合作，基本上就跟客户无缘了，比如去年前年的北新区，今年的元和，以及太湖度假区和尹山湖等等。但是，佣金实在是太高，所以，能不给就不给，能不算，就不算啊！
本来这钱就给的不情不愿，又那么高的巨额营销费，自然不想给的那么爽快。所以，每一单都要仔细、认真审核比对，甚至会出一些非常奇葩的要求，否则你根本结不到款。
比如，苏州龙光玖誉湾，有中介同时带了一家人含亲戚来看房，提前报备，都购买了，但结佣金的时候，就是只算一套，另一套要算自然来访。要中介出示各种奇葩证明，客户的聊天记录，客户的身份证明，甚至要客户之间互相证明。总之，就是要证明我爹是我爹之类，就是想赖佣金不给。还有，前面提到过的某项目，要求中介提供客户正本合同前十页的照片（印象中是这个页数）。也就是说，中介要拿到佣金，必须要客户完全配合，把自己所有的身份信息、家庭住址、房子信息全部提供到。至于那些拖欠佣金一两年以上不给的项目，可以说一抓一大把！
吴江某盘，还是排名top的大房企，整栋楼的佣金都拖欠，最后只得分销公司和开发商打官司去解决！但算一算，哪怕官司打赢了，这笔巨额的现金在自己账上，比罚息要便宜多了！
因为限价，所以很多项目基本没利润，因此也没什么折扣，买房人占不到什么便宜。现在房价确实比以前涨了很多，买房人总觉得吃亏了，想要找补点回来。
售楼处不缺客户，因为客户来得太容易，但中介获客不容易，更珍惜。
当然，中介多少会收到一些佣金，但那不是从你的房款里出的，是开发商的佣金。但是，也正因为客户觉得可以中介可以获利，自己也可以从中多获利，所以也会对中介提出更多的奇葩要求，而且理直气壮。
这个就不多点评，世界上的事情，没有应该不应该，人家付出了劳动，是要获得报酬的；你享受了服务，就是应该付出相应的代价。这很合理。
中介的存在，是合理且合法的，这是买房人和卖房房东和开发商之间的桥梁和纽带。五月份，河南永城取消了中介，成为全国第一个这么干的城市，我们静等后续。
买房人对开发商的态度是：能优惠不？能提前锁房号不？开发商、中介、买房人三者的关系，不是剪刀、石头、布各自相生相克的关系，而是付钱和收钱的关系。假如金钱的关系，不能用人性来约束来衡量，那么，就用法律和法规来约束和规范吧。
我们不希望看到开发商店大欺客，也不希望看到中介一家独大、反客为主，更不希望看到买房人沦为开发商和中介的玩物，或者是以彼之道还施彼身。
我们期待，一个更加公平、公正、公开、透明的行业相关制度出台，保障开发商、中介、买房人三方的合理、合法、合规的权利和义务。最后欢迎扫码进入苏南房地产观察讨论群，想要在群里卖房子、打广告、发违规信息的，老规矩：滚。