之前写过下半年园区的待入市地块，在写作过程中，我们发现，除了最近频频被提及的胜浦、青剑湖，园区下一个出让土地的热门区域就是——车坊。在此之前，作为园区真正的“南天门”，车坊沉寂已久。
/车坊老照片
板块内已经5年没有土地出让，没有新盘入市。目前是存量房市场，以拆迁房小区为主，如淞泽家园、东方文荟苑。夹杂一些商品房，如南澳、鸿海、鸿顺小区、中锐星奕湾。今年7月22日，园区管委会公布了车坊东控制性详细规划的调整文件。片区内有大量住宅用地供应，在园区核心区发展几乎饱和的前提下，车坊的机会来了吗？它曾经是吴县的第三大镇，千禧年以来，因为行政区的变动，车坊镇不断被细分。我们现在常说的车坊，基本直接代指隶属斜塘街道的这部分。具体来讲，就是东方大道以南，吴淞江以北，尹山湖以东，中环东线以西的区域。看上面的园区控规图就知道：虽然车坊常年低调，但如果真论资排辈，它才是货真价实的园区南！要是车坊出山，总是打着“园区南”旗号卖房子的运东板块，怕也得乖乖的叫声“大哥”。
/运东某盘广告宣传语
正是因为在园区的边缘地带，在前些年的发展中，车坊总是有些排不上号。很多地方，至今都保留原生态的野趣。在我暴走车坊的这五六个小时中，目之所及处，都是周边居民的菜田。
/只要有空地，就会有蔬菜
淞泽家园九区的最南边，靠近吴淞江的地方，停留着几艘渔船，远处还传来阵阵鸡鸣声。
前文我们说过，车坊近5年都没有新盘。板块内的新房市场基本处于停滞状态，目前是存量房市场的天下。
据链家数据网，车坊板块二手房最新参考均价约24472元/㎡，是园区当之无愧的价格洼地。
但是农历新年至今，车坊二手房总共成交35套房源，市场表现非常冷淡。
一类是像中锐星奕湾这样的商品房，房龄新。大户型高总价，板块内居民接受度不高；另一类是以淞泽家园为代表的安置房，小户型低总价，上车门槛低，是板块内成交的主力军，今年成交的35套，近九成都属于这个小区。
商品房：以中锐星奕湾为代表挂牌均价：3.3-3.5w
主力户型：建面约125㎡、131㎡、142㎡
小区点评：房龄新，品质高。唯一的缺点——贵！
成交情况：成交量较少，不受板块内大众认可
2016年，正值园区房源一票难求的时候，同期开盘的都是白塘壹号、铂悦犀湖、唐宁府、月亮湾。星奕湾均价2.4-2.7w，作为当时园区唯一一个2字头的盘，再加上品质不错，项目得以迅速去化。/星奕湾外立面
时过境迁，现在我们实探发现星奕湾在车坊二手房市场上处于无人问津的状态，非常尴尬。星湖财富广场这边的几家小中介都表示，他们不代理星奕湾的二手房，如果想买只能去星奕湾附近。在距离星奕湾1公里以内，我终于看见了代理该小区的*壳系中介。
中介的老板自己就住在星奕湾。他告诉我，“星奕湾的品质是车坊top1，我一直住到现在都很满意。其实同小区想卖房的人很多，但就是没人买。”“最主要的问题就是贵。他现在基本3.3-3.5w/㎡，而且它的主力户型有约125㎡、131㎡、142㎡，总价约400w起步，一般车坊人都嫌贵。”据链家数据网，中锐星奕湾挂牌价为36316元/㎡。目前有8套房源在售，总价约为425-559.8w。价格标的都不低，但遗憾的是，近90天没有房源成交。上一次成交还是2019年10月20日。
“400-500w的预算，人家都去买月亮湾、或者园区更核心的新房了，谁还会来买车坊？”拆迁房：以淞泽家园为代表
成交均价：2.2-2.5w主力户型：建面约40㎡、60㎡、80㎡、120㎡、150㎡
小区点评：均价低+有小户型；房龄虽老，却整洁干净。成交情况：刚需刚改天堂，园区的价格洼地。2006年，淞泽家园建成，总共有9个区，居住群体超万户，是车坊最大的拆迁安置小区。
/淞渔社区实拍图
这个小区深受刚需刚改的喜爱。划重点！！
主要原因就是淞泽家园户型面积跨度很大，有建面约40-80㎡的纯刚需类，也有建面约100-150㎡改善户型。
淞泽家园的刚需主要是刚来苏州在湖东或湖西上班的白领，或者在车坊周边工厂上班的蓝领，他们的共同特征就是手头紧，没有太多积蓄。只想买小户型低总价，先上车才是王道。
按照2.5w的均价，约40-80㎡算，总价只要约100-200w。
这个价格，找遍全园区都很少！借用胜浦某盘的宣传语，车坊就差对你说：不要离开园区了！
/车坊路边某个园区楼盘的广告宣传语
淞泽家园的刚改客户主要是本地拆迁户。这些人早年因为拆迁分到了淞泽家园的房子，一般是一套大的（如约120㎡）+1-2套小的（如约40㎡、60㎡等）。
时光流转，他们的孩子长大成家，家里有了再次购买大户型的需求。
但他们一般不会离开车坊，原因有两点：
一方面是家里的亲戚朋友都在车坊，他们不愿意离开自己生活了几十年的地方；另一方面就是，他们基本只考虑在园区置换，但是园区的核心区域价格很高，一般家庭很难消化，想来想去，还是车坊最合适。
这就造成了，车坊本地人有着旺盛的改善欲望。
在查看链家成交数据时，也侧面验证了这个观点。我们可以看到，大户型销量不错，最近，热度更是隐隐赶超小户型。
虽然淞泽家园几乎撑住了车坊二手房的“整片天”，但从市场数据以及实际走访来看，片区二手房还是有点惨淡。
是为什么呢？
有不少中介认为，车坊的租房、购房市场本身就是由外地人组成。今年受到疫情影响，再加上车坊很多工厂拆的拆，搬的搬，外地来工厂打工的人少了，租房、购房需求自然降低。
我咨询了当地一家人力资源公司，他们的话从侧面佐证了中介的看法。
“往年打工的人通过我们公司成功找到工作都是要给我们劳务费的，50-200元不等。今年就算我们不问工人收劳务费，也没人来找工作。”
也有中介提供了一种新思路。
“淞泽家园有人才房政策，人才的条件也相对没有那么苛刻。符合条件的话1.3w/㎡左右就能买，谁还来买你2.5w/㎡的？”
从这个角度看，人才房分流了部分客户也有一定的道理。
今年7月22日，工业园区管委会发布了车坊东片区控制性详细规划调整的文件。
公示中明确提到，车坊又多了2宗住宅用地。未来片区还有大量住宅用地待出让，集中在淞泽家园九区西侧、车坊老街等地区。在园区核心区几近饱和、无地可拍的背景下，车坊还有新地可拍，不仅可以满足板块内的购房需求，更重要的是可以承接园区核心外溢客户。
车坊实拍图，上下滑动即可查看
车坊不仅有大量供地，近年来政府加大了对车坊的规划力度，各项配套都在升级完善。
公共交通方面，预计2024年通车的地铁8号线将会深入车坊腹部，彻底打通湖东核心和车坊的壁垒。未来从车坊去湖东，半个小时以内即可到达，将大大方便周边居民的出行。
在建的星塘街南延是园区南北向的一条大动脉，北接青剑湖，南接吴江区，自驾出行，也能快速到达园区各板块和吴江。
/星塘街南延
商业方面，已经拆除的差不多的车坊老街未来将建一所邻里中心，利好车坊居民的日常生活。
一个板块的发展，离不开产业的支撑。此前，车坊本地工厂很多，现在基本上搬得搬，拆的拆。2017年，苏州工业园区上市企业产业园规划出炉。其中，车坊定位滨水低密居住区、绿色创新产业区。未来将以生物医药、纳米技术、人工智能为主，成为高端产业的聚集地，打造创新引领的、绿色生态的、开放共享的上市企业培育产业园区。过去，车坊虽然籍籍无名，但也一直在积蓄力量。随着一系列规划配套的落地，车坊将迎来美好的明天。